1、“.....能拥有自己的空间另个是做投资用，用来出租或者自己住段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居的目的，又可达到投资的性质,他们选购房型主要以面积在左右的房厅和面积在左右的房厅为主。香港投资者香港人早在年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江镇购房的主力军，香港的房价与黄江的房价差异非常大，早期香港人在黄江镇买房主要是用于自居。但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，个是出租给黄江镇的外来人员，包括在黄江工作的台湾和香港工作人员。另外是用来转售，主要转手给香港的客户，他们般选择那些升值潜力大环境优美朝南向通风好的房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大的差价。所选购的房型般为面积在左右的房厅和面积在左右的房厅。也有房厅的，但是买房厅的般是香港的年轻人。外地投资者据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群的了解，在黄江镇投资购房的另大主力是外地投资商，他们来自全国各地......”。

2、“.....般属于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定的事业，收入比较高，般利用手中剩余的资金投资房地产。的人所购房屋是用来出租，也有左右的投资者是用于转手出售的，选购房型般为房厅或房厅，面积多在。浙江温州投资者浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名的炒房投机商，他们非常精明，手中拥有庞大的资金，他们主要在线城市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机的，在黄江镇就有支投资者是来自浙江温州的，他们的群体不大，大概多人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取差价，浙江温州投资商非常看重物业的升值潜力，所选购的物业多集中在棕榈泉富康花园宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以的房和的房为主。第二大类自居购房在黄江镇购房的另大类群体是购房自居型，他们占有黄江镇购房者的半壁江山，按地域分可以分为以下几类本地居民黄江镇以前是个以农业为主的乡镇，经济比较落后，本地住民绝大部分为农民，般都拥有自己的土地。在改革开放后......”。

3、“.....外地来黄江镇打工的人员也逐渐的多起来。尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江的外地人突然暴涨，突然增多的外地人需要大量的住房，住房下子供不应求。有商业经营头脑的本地人意识到这是条发家致富赚钱的好机会。于是，许多农民哪怕是借资也要在自己的土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。同时也可以给自己住居。在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发的商品房的。但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者的个主体。黄江镇本地人购房用于自居按类型和目的可以分为以下三种改善居住条件以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。最主要的是本地人在收取多年的租金后，手中都有比较充裕的资金，另外，在黄江人中有种相互攀比的心态。在上述几种因素的驱动下，黄江镇本地人有选择的购房，买来用于自己居住。这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两代或两代以上的人同居，家庭人口般在口以上......”。

4、“.....所选购的住房多是房厅房厅面积般在左右的户型，还有部分人购买面积在左右的错层复式。另外，本地人购买大面积的还有个原因，他们本身有比较多的剩余资金，再加上相互之间攀比心态。但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅的，这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小的户型购买。也有子女为孝顺父母，给父母买的。他们选择面积般在的房厅房厅的户型。子女型本地人的子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。他们年轻思想活跃喜欢交往，对居住的外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求的是室内的舒适色彩的明快，这类人选择的房子般为房厅，面积般在左右。条件比较差的买或租房的，面积般在。农民与本地公务人员黄江镇政府准备大规模的兴建农民公寓，以元左右的成本价卖给当地农民。因此，当地收入比较低的农民，可能会选择购买农民公寓。但是......”。

5、“.....他们有可能认为这有失他们的身份。黄江镇的政府官员般在宝湖山庄臵业，购臵的主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买的住房房型般以左右的房厅和多的房厅的为主。香港居民现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作的，这些人般选择在工作地购臵物业，黄江受常平和樟木头的带动，香港人在此购臵产业的非常多。最有趣的是黄江的房地产最早是由香港人带动发展起来的，在年以前，黄江的购房者主要是香港客户。据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来的锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。政策风险国际国内政策环境对投资型房产控制力度加大国家宏观经济控制以及房地产市场专项政策。突发事件公共卫生事件自然灾害及其他突发事件......”。

6、“.....以及土地获取资金筹措原材料供应及开发经验欠缺等方面的风险可能大明确运营商或合作企业，积极掌握资金的到位率，充分预期市场价格的波动市场风险竞争对手项目市场供需及认知度转变等能否实现市场化的风险变化较可能大深入分析客群需求，项目合理定位，功能差异化，合理控制开发规模和开发时序经营风险项目开发经营过程中，成本销售技术工程质量等方面的风险较可能中实行有效的人才政策和公司治理结构与外部企业合作，引资引智项目管理制度，实行风险转移财务风险项目规模大，存在较大资金压力，对资本运作的要求高，经济发展目前处于下波动期，国家银根紧缩，利率风险，资产结构不合理......”。

7、“.....把握市场与政策的紧密关系紧密捆绑政府合作协调突发事件公共卫生事件自然灾害及其他突发事件可能性很小不确定采取公共卫生，安全防范等措施三风险特点及对策对于风险发生可能性较小的，损失程度中小的风险可以采取风险自留通过加强管理能力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生的风险对于风险发生可能性较大的，损失程度较大的风险可以采取风险控制通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险的影响对于风险发生可能性大或非常可能的，损失程度大的风险可以采取风险转移通过有效的保险或引入合作方，分散风险降低风险带来的损失对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果的风险，只能终止项目实施。第十四章结论与建议第节结论本项目地段优势相当明显，而项目自身也经过精心设计，配以精心的绿化营造良好的物业管理等，预计将有较强的市场竞争力。从市场需求来看......”。

8、“.....而目前并没有适合的产品，就目前而言，已有不少潜在客户对本项目产生浓厚兴趣，并有意购买。因此，我们预测该项目推出后的销售情况较好。从经济效益来看，本项目亦具有较好的还贷能力，项目整体是可行的。第二节建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，认为有必要对报告的有关问题进步作出说明，并提出若干建议由于建筑设计施工方案营销方案等系列问题有待确定，实际操作时需要深化。本报告的预算是在考察东莞市黄江镇房地产市场的基础上，且进行价格试水后确定其预售价的，这在很大程度上依赖与目前东莞市房地产市场的供求关系和未来几年东莞市黄江镇经济和人民生活水平状况。建设单位应密切地注意市场的同时，选择合适的市场策略外，组织支高素质，高水平的开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好的水平，以抓住机会，减少风险......”。

9、“.....并取得良好的社会效益。建筑工程中不可预见的因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，第，要加强施工管理，实行工程监理制第二，推行招标，工料包干等系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划第三，要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标的顺利实现。附表及附件附表项目开发成本估算表资金来源与应用表销售收入与销售税费估算表投资计划估算表土地增值税估算表利润表现金流量表敏感性分析成果表项目开发成本估算表附表单位万元序号项目名称计算方式单价元投资金额万元比例占总投资比比例未含地价比土地取得费依据于土地转让价,二施工前期费勘查测量设计费按总建筑面积计宗地内七通平费按总建筑面积计临时设施费按总建筑面积计三建筑安装工程费,土方工程按总建筑面积计桩基工程按总建筑面积计,主体工程按计入容积建筑面积计,安装工程费,水电工程按总建筑面积计......”。