1、“.....综上所述，我们不难看出，从发展趋势看，苏州中档经济型酒店，特别是主题特色鲜明的中档经济型商务酒店仍然具有发展空间。二微观环境项目位于娄门古城河畔。地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇之处，距离拙政园狮子林苏州博物馆平江区历史文化名街等著名旅游景点仅分钟路程，周边公共设施完备，游客资源丰富。在交通上，紧靠交通要道北环路，东环路，西临东北街，临顿路，交通便捷，多路公交可到达市中心观前街商业区。驱车可速达苏州新加坡工业园区，距离国际博览中心科文文化中心仅公里。项目位置交通便捷，游客资源丰富，公共配套设施完备，正是开设中档经济型快捷酒店的理想选择。第二节项目投资的必要性有利于提高公司的收益旅游业是苏州市政府大力扶植的产业，也符合古城区的发展方向，有利于提高服务业的比重。平江国资经营公司无论是规模还是实力，在平江区内都位列前茅。凭借公司现有的优势，改造后能够将空置国有资产最大限度的发挥效益，同时提升公司在项目运营方面的能力......”。

2、“.....扩大公司的业务，提高公司的收益，促进区域经济的发展。二有利于提高公司的开发经验本项目如果成功实施，将是公司在平江区内又个成功运作的快捷酒店项目，为公司开发快捷酒店又次提供了宝贵的经验。三有利于增加社会效益本项目投资完全符合平江区委区政府提出的文化为本科技为用商业为体旅游为形的发展战略。在给公司带来可观的经济效益的同时，也能够为社会带来了效益，项目的实施将直接增加多个就业岗位，每年增加约万元的地方财政收入。第三章市场竞争分析我国酒店业的发展始于涉外酒店，当时的酒店主要是接待国外的客商和游客，很少有中国人入住。从近几年酒店的发展来看，在年前几年时间里，豪华酒店成为中国酒店业竞争最为激烈的领域。但是随着豪华酒店数量的迅速增加，豪华酒店的入住率却在下降。相反，随着现代经济的发展，普通人在商务旅游等方面的酒店住宿需求越来越多，快捷酒店以它的方便低价快捷，异军突起，很快成长为支新兴力量......”。

3、“.....而且这样的趋势仍将延续。项目地位核心商圈周边，人流如织，无论旅游需求还是商务需求都很旺盛，经过对周边现有的些快捷酒店的调查，客房入住率都非常高，普遍达到了以上的水平。在节假日等特殊时期，更是房难求。第四章项目实施计划投资实施计划项目占地面积平方米，地上共二层建筑面积平米，地下共层建筑面积平方米。地上二层平米地下室平米约有个停车位总面积平米扣除左右的公用面积，实际有效使用面初步设计施工图设计审查施工前期准备工作工程的全部装饰装修工程工程竣工验收并投入使用开始试营业第五章风险分析及应对措施第节主要风险因素经营风险主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来的风险。由于快捷酒店自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续经营带来的巨大风险。二行业风险短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设的快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境的风险。主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭东环路店......”。

4、“.....汉庭和如家的主要市场为拙政园以西，辐射观前街的客流，而本项目主要侧重于由拙政园以东，园区或东环高架进入市区的客流。潜在竞争对手由于位于黄金商圈周边，物业基本属于饱和状态，暂时未发现适合做快捷酒店的较大体量空置房屋。三政策风险或自然风险旅游业发展形势发生变化而产生的风险，如受国家宏观政策重大影响或突发自然灾害流行疾病等影响，导致旅游业急剧萎缩，项目出现问题的风险。第二节主要风险对策针对经营风险的对策加强对员工的培训力度，在服务品质上下功夫，提高项目的口碑。加强产品的差异性，项目定位于岁的旅游客，他们与学生不同，不仅仅追求低价，对于品质也有定的追求。项目在设计上尽可能的贴近他们的需求，在细节上多下功夫。二针对行业风险的对策项目与主要竞争对手的市场有部分重合，但是应该要看到，市场规模本身也在快速发展，来苏州旅游的人数不断增加。项目本身与主要竞争对手存在差异竞争，分别满足不同的客户需求......”。

5、“.....客流量丰富，目前的快捷酒店数量仍无法完全满足市场需求。因此，出现与主要竞争对手发生恶性竞争的风险较小。除了本项目外，周边暂时不存在适合开展同类项目的物业资产，短期内不存在后续竞争者。三针对政策风险或自然风险的对策近几年来，国家宏观政策对扩大内需刺激消费，促进文化产业与旅游业发展扶持力度较大，未来出现政策导向变化的可能性几乎较小，针对重大流行性疾病，国家的防控能力在不断增强。因此，政策风险或自然风险较小。第六章效益评价第节经济效益评价费用由于不考虑土地购置成本与工程建设成本，成本仅包括改造装饰成本，共计万元。需要说明的是，在预计快捷商务酒店改造项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。二投资回报预测收入主要包括客房收入与餐厅出租收入，概算小计为每年元。具体明细如下客房收入为了便于测算......”。

6、“.....按照元天平米来计算租金收入收入总收入广告可能根据营销策略来进行调整，因此广告收入不进行计算。三成本物料成本物料成本主要包括客房费用低值易耗品布草费用维修费用广告公关费用以及其他费用如宽带员工餐费等，物料成本概算小计为每年元。具体明细如下客房费用客房低值易耗品客房数低值易耗品低值易耗月布草费用布草月维修费用维修费用月广告公关费用广告公关月其它费用其它费用月客房费用低值易耗品布草费用维修费用广告公关费用其它费用物料成本人工成本人工成本按照名员工数数及员工平均工资计算，员工平均工资按元月计算人工成本,水电费估算共计约为万元年。总成本物料成本人工成本,水电费,总成本营业税营业收入的约,四回收周期由于项目资产为公司自有，项目支出不包括土地购置费用与工程建设费用。经过概算，项目营业利润约为每年万元，年净利润约为万元。不含建设期投资回收期约年......”。

7、“.....在给公司带来可观的经济效益的同时，也为社会带来了效益，增加多个就业机会，每年增加约万元的地方财政收入。第三节投资项目结论本项目具有良好的经济效益和社会效益，为公司开发快捷酒店提供了宝贵的经验，具有较好的收益预期，符合公司根本利益。综上所述，建议批准实施该项目。目录第章投资概况第节项目简介第二节投资方案第二章项目背景和必要性第节项目背景第二节项目投资的必要性第三章市场竞争分析第四章项目实施计划第五章风险分析及应对措施第节主要风险因素第二节主要风险对策第六章效益评价第节经济效益评价第二节社会效益评价第三节投资项目结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章投资概况第节项目简介项目概况项目名称平江商务酒店综合体项目项目建设单位平江区集体国有资产经营公司项目地点项目建筑位于娄门路号原平江医院，地处苏州古城区的东北面，西面紧邻护城河，东邻苏州新加坡工业园区，建筑基本保持原有结构形态......”。

8、“.....外部装饰风格陈旧，项目状况项目占地面积平方米，总建筑面积平米含地下停车场平米。项目资产为公司自有资产，目前空置。项目规模按照快捷酒店进行改造，改造面积约平米，暂定客房约间。投资估算及资金筹措改造总投资约万元，改造资金由公司自筹。二投资主体项目建设单位公司是经平江区人民政府批准成立的国有独资企业。年在平江区工商局注册登记，现注册资金万元。主要承担政府授权的国有资产的经营管理工作。公司在平江区投资建设了桃花坞文化创意产业园，博济科技产业园等多个区重点建设项目。公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，在配合区政府进行业态调整，实施产业升级的过程中发挥了重要作用。第二节投资方案项目投资项目总投资估算表万元序号项目投资备注结构改造外立面改造公共部分装饰客房装修电器设备大堂装饰电力系统消防系统其他设备总计二投资建设方案项目总投资约万元，计划年初开始办理施工前期准备工作，年月能够开工，年月底前完成改造工作，月投入试营业......”。

9、“.....东临上海，南连浙江省嘉兴湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。苏州位于中国两大经济带沿海经济带和长江经济带的交接处，是中国最富饶的地区之。面积苏州全市总面积平方公里，其中苏州市区面积平方公里，建成区平方公里，古城区平方公里。经济环境分析年，全市完成地区生产总值亿元，按可比价计算年均增长。财政总收入亿元，年均增长，占地区生产总值的比重达。主要经济指标名列全国大中城市前茅，个县级市全部进入全国综合实力百强县市前列。服务业加快发展，增加值年均增长现代商业业态实现零售额占社会消费品零售总额的比重达到，旅游总收入年均增长。酒店业市场分析我国酒店业目前发展十分迅速，据资料显示到年底，全国住宿餐饮企业超过了万家，全年营业额达到亿元，比上年同期增长了，与十五末相比，在年平均增长速度接近的情况下，总营业额增长了......”。