1、“.....进步完善城市规划，确立了东拓西跨，南联北延的城市发展战略格局，使城市的产业结构用地布局基础设施生态环境优化配臵。济宁市中心城区空间结构与用地布局中提出城市发展主导方向为以向东发展为主，适度发展南部北部西部空间结构与功能布局中心城区形成双城六片三心三轴构成的型城市空间结构。双城即以老城片区为核心，以济北新区滨河新区滨湖新区为主体的西城和以高新区接庄新区为主体的东城。六片即老城片区滨河新区滨湖新区济北新区高新区和接庄新区。本项目位于济北新区，项目总用地面积约公顷。项目的建设将进步推进北延战略，整个小区建设完成后，将成为济宁北部城区大规模高品质生态社区。第二节项目建设的必要性符合国家政策的要求随着改革开放的不断深入，房地产在整个国民经济建设中的显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度已进入实质性阶段，国家主要政策包括取消福利分房，实行货币化分配制度大幅提高租房租金取消项建设项目收费......”。

2、“.....搞活房地产开发企业。二符合济宁市城市发展总体规划的要求个城市建设和发展到个较高水平时，总是伴随着人流物流资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规模的基础设施和房地产开发建设与之协调和配套,济宁市已经具备了这样的开发建设基础。三符合居民对新型住房的需求当前，居民购房十分看重住房质量，规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善已经成为居民买房时最为关心的问题。但是，房屋利用率低，住房面积小，小区缺乏整体规划，附属设施不完善的问题在济宁市区仍然存在。该项目建有多栋高层住宅，高层住宅相对于小高层多层住宅具有较高的品质。首先是科技含量高，项目审批严格，抗震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准。其次，高层住宅保值空间大，它既可居住，也可用于办公，商业价值高，产品设计也较超前，升值空间大。三是高层住宅在通风采光上均优于小高层多层，高层在户型设计上比小高层多层有更大的空间余地......”。

3、“.....高层具有良好的景观空间，可以为城市造景，增添道风景线。同时，又有较好的户外景观效果，自然环境与社区景观相融和。登高望远，开窗见景，身居高层，可以增添几分生活情趣和品味。五是高层非常有利于土地资源的合理利用。目前济宁之所以会流行高层小高层，是因为除了住宅本身有优势外，还与开发商为了有效用地节约成本有关。六是城市用地越来越紧张，地价更是节节攀高，因此开发商在通过招标拍卖得到块地之后，更要想办法创造空间消化成本。在这种情况下，住宅的楼层理所当然便会往高处走。七是高层带有电梯，为住户提供了生活方便，避免了爬楼的艰难，也是众多消费者竞相青睐的原因之。第三章市场需求分析第节当前房地产市场预测房地产市场深受国家宏观政策的变量国家改革的变量近几年国家经济运行情况的变量金融和资产的变量以及人口的变量的影响。通过这些宏观变量关系，将左右房地产业的发展走势。土地市场趋向规范......”。

4、“.....将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为，将成为年土地执法土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。二商品房空臵现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓在般的竞争性市场中，价格机制作用表现在当产品供过于求，大量积压时，厂商将会降价当产品供不应求时，厂商将会提高产品的价格。但现实情况是空臵现象与价格持续走高并存双高悖论。这现象的主要原因如下，些地方土地分配存在严重的黑箱运作，无形中为每个特定的房地产开发区域设立了很强的进入壁垒，有实力的企业无法迅速健康成长......”。

5、“.....甚至许多地方大量存在正规的大开发公司要从这些小公司手中购买二手地皮的情况。三房地产销售房价稳中有升年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着年以来房地产投资与消费热潮的惯性。年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧人民币升值预期以及土地供给减少新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。房地产价格将继续上涨从需求来看，近期影响其变动的因素主要有国家上调银行存贷款利率控制二次购房和投机性购房控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主护及消防管理。服务内容及要求有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视检查和维护定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散救助人员等。八高压供水服务范围养护运行维修......”。

6、“.....确保水质合格维修服务标准执行有关文件规定发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。九装修管理服务服务范围房屋装饰装修管理。服务内容及要求健全的装修管理服务制度查验业主装修方案，与业主施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安消防和房屋安全管理对进出小区的装修车辆装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天......”。

7、“.....根据估算，本项目包括土地费用前期工程费用建筑安装工程费管理费开发间接费用财务费用销售费用开发期税费等总投资为万元。二估算依据规划设计院提供的总体规划图设计说明估算中的有关税金和费用按济宁市现行规定和同类项目的平均水平测算该项目的基础配套费用按现行造价估算整个项目按高中档建造水平计算假定该项目在年内全部建设完成假定该项目在第年就开始着手，至项目建成后第二年销售完项目总投资中自有资金比率占计算，银行贷款占，预收销售入占整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。三估算结果前期费用包括三通平勘探规划设计行政性收费申请报告劳保费等销售费用按建筑造价的计算劳保费按建筑安装费用的计算管理费用按建筑造价的计算......”。

8、“.....投资资金来源自有资金万元人民币银行贷款万元预收销售入万元人民币。投资计划见下表投资计划与资金筹措表单位万元项目合计第年第二年第三年第四年总投资土地出让金前期费用建筑安装费用设计道路及绿化公共及基础配套费监理费管理费用销售费用财务费用资金筹措自有资金银行贷款预收销售收入第十二章项目经济效益分析第节投资项目收益分析销售收入分析计算说明住宅楼暂估每平方米元计算商业暂估每平方米元储藏室每平方米元车库每位万元。楼盘开工后，假如第年实现销售收入住宅商业储藏室。第二年实现销售收入住宅商业储藏室。第三年实现销售收入住宅商业储藏室车库。第四年实现销售收入住宅商业储藏室车库。预计实现销售收入销售收入万元......”。

9、“.....计算结果如下表项目损益表单位万元序号项目合计第年第二年第三年第四年经营收入销售收入开发成本管理费用销售费用财务费用营业税及附加土地增值税土地使用税经营利润所得税净利润销售收入利润率总投资净利润率三财务指标分析项目净现金流量万元人民币财务净现值万元人民币投资收益率内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年。项目现金流量表单位万元序号项目合计第年第二年第三年第四年现金流入销售收入现金流出开发成本管理费用销售费用财务费用营业税及附加土地增值税土地使用税所得税净现金流量累计净现金流量财务净现值累计财务净现值内部收益率静态投资回收期动态投资回收期第二节敏感性分析表项目敏感性分析影响本项目财务效益的主要风险因素是总投资成本售价。针对全部资金的评价指标......”。