1、“.....虽然市民持币态度较为浓厚，但 潍坊房地产因主要以自住购买为市场依然稳健发展，房价继续走高，宏 观调控波及的影响面尚未完全显现。 年房地产业市场运行情况 潍坊房地产业与国民经济协调发展情况 十五期间，潍坊市将保持快速增长的态势，预计年平均 增长率将达到，其总量将比年翻番，达到亿元，整 体经济持续告诉增长。十五期间，潍坊市人均将达到 美圆左右。当个国家或地区人均达到美圆以后，经济将进 入持续快速发展时期，其消费形态逐渐想享受型发展型快速转变。按照 国外些经济学家的测算，人均在美圆左右，房地产增长速 度与国民经济增长速度之比约为，房地产业增长占比重约 为，而年潍坊市共完成房地产开发投资为亿元，发展潜 力巨大。这将有利于推动潍坊房地产市场对高价值产品尤其是房地产产 品的需求......”。

2、“..... 今年以来，我市经济发展速度屡创新高，主要得益于投资的拉动， 而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，直扮演着重要角色， 全年每月完成的房地产投资均保持以上的增长，占固定资产投资的 比重，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房 地产投资快速增长的原因主要是市委市政府拉大城市筐架扩大投 资规模加快基础设施建设政策的推动，加上新建商品房是热销也刺 激了投资的加温。宏鼎置业股份有限公司 二潍坊市竞争格局分析 板快竞争 板块中心板块主要以商业地产为主，是潍坊的传统商圈，将为 未来的发展中进步强化其商业及商务功能，而弱化起居住功能。 板块东部板块主要以中档以上纯住宅小区为主，以新华路为核 心，是目前潍坊高尚住宅小区其中地，未来将加强高档楼盘的开发，并 有希望出现大的商业项目。 板块西部板块主要以普通住宅多层为主......”。

3、“.....致力于建造普通老百姓买的起的普通住宅。 板块豪德板块主要以物流贸易批发为主，居住功能很少，政府 将进步加强其物流贸易功能。 产品竞争格局 商业产品 年潍坊目前仍旧以专业市场为主，零售市场因风险更大市场 容量有限，仅金沙城市广场家开发为零售市场为主的商业中心，但 年可能将呈现零售商业地产项目竞争加剧批发零售兼而有之的 大中心商圈将成型。 住宅产品 市场产品雷同，新型产品逐渐涌现，高端项目的价格持续走高，中低 端产品价格可能缓慢走高，平方米的中等户型是市场主流，但 产品之间的竞争可能走向多元化，差异化竞争。 三近年来潍坊市整体房地产业发展状况 近几年来，潍坊市房地产呈稳步增长态势，房地产投资额呈高位运 行状态整体市场格局由原来的城中心支独秀发展到东部领衔，多 点开花的局面销售面积持续增长，销售价格平稳增长住宅地产在 波澜不惊的表面下暗流涌动......”。

4、“.....目前市场上多层产品大受追宏鼎置业股份有限公司 捧，但产品类型仍显般，未有实质性的突破小户型公寓放量持续增 大，平方米中等户型产品成为市场主流。 历年房地产开发投资情况 近年来潍坊市房地产投资总额及增长率比较 项目年份年年年年年年 房地产开发投资亿元 房地产开发增长率 住宅投资额 同比增长 其他 由上图表可以看出，近几年来，潍坊市房地产投资波动呈高位成长 态势，且增长幅度波动很大，其中总投资额及住宅投资额的增 长率双双出现以上的增长率，可以看做潍坊市房地产出现了集体井 喷的现象，总投资额的增长率高达增长绝对值达亿元，住宅 投资额增长率为，而其他类主要为商业物业增长率更是高达 ，增长绝对值高达亿元，与外界盛行的年为商业地产年 的说法吻合。年整体市场投资额增长率有所下挫......”。

5、“.....趋 于平稳增长。 房地产市场供略大于求，市场存量激增 年份年同比增长年同比增长 施工面积万平方米 竣工面积万平方米 销售面积万平方米 面积差值宏鼎置业股份有限公司 潍坊市近几年来市场存量越来越大，年与年相比较，施工 面积与竣工面积呈现进步加快增长趋势，而销售面积虽也增长，但增 长率远不高，说明市场供应量不断加快增大，而市场消化能力却相对有 限，可遇见的是，潍坊市场供过于求的时代已经到来，各开发企业正面 临着较严峻的考验。 土地放量大幅增长，即将迎来供应量高峰 年潍城奎文高新技术开发区的商业和住宅用地表 年份年年年年年 总用地合计 总用地同比增长率 商业用地 商业用地同比增长率 住宅用地 住宅用地同比增长率 从以上图表可以看出，潍坊市的商业及住宅用地供应量波动较大， 土地放量为规律，年出现了波峰，严重影响了后几年的土地供应量......”。

6、“.....受地方相关政策影响和市场自身规律的调节， 土地用量逐渐恢复，逐年爬高，整体土地供应量进入有节奏的增长阶段。 由于年土地的过度放量，直接导致了年潍坊市商业面 积的井喷现象的产生，同时也是年整体市场竣工面积大幅增长的根 源所在。年，潍坊市土地的竞争，通过资源整合塑造出性价比更 为合理的楼盘将在市场上更为受宠 区位交通外部环境内部环境共空设施产品规划设计以及物 业管理等将构成项目竞争的综合实力，而开发商必将通过对各种资源的 整合，塑造出对应目标客户需求的性价比更为合理的楼盘，并形成市场 的差异化，也只有如此，才能抢到定的市场分额，争取到响应的开发 利润。 房地产市场进步细分，目标客户定位将更为明确，更具针对性 从目前楼市看，市场细分化已呈现明显的特征，为目标客户量身打 造已成时髦，白领贵族式二次置业式外来公寓式单身公 寓等等各种目标客户细分化......”。

7、“.....而针对性塑造出的产品将逐渐 现与楼市。 四当前潍坊市房地产开发状况及其特征 总体状况 地价持续上升 据有关资料表明，潍坊市从年地价水平较年公布的标准地 价相较，开发用地地价增长，总体增长明显，其中，市中心区地价 增长幅度较大而且，由于可开发利用的市区土地的稀缺性日趋突出，宏鼎置业股份有限公司 地价水平将呈持续上升的势头。 另外，由于土地转让交易的市场化程度相对不足透明度不高， 导致部分地块转让多次，无疑增加了土地交易成本，及其虚高成分。 楼市总供给量呈迅猛上升的态势 从年房管局统计数据看，竣工总建筑面积达万平方米，就 年来看整体下降了万平方米，但是另有很多项目在报建之中， 预计年开发商面积将达到万平方米。可见，楼市总供给量呈 迅猛增长的态势，已远远超过需求量的增长速度，可以预见，今后几年 潍坊房地产竞争将会相当惨烈......”。

8、“..... 二总体特点 区域分布不平衡 开发区楼盘数量相对较多，规模相对较大，其中尤以市区城郊结合 地带为甚。而奎文潍城楼盘数量相对较少。 区域分布不均衡主要是由于城市规划特点个区域人口和经济发展的 差异性区域环境及市政配套等多种因素综合影响形成。 大盘相继涌现，掀起筑城造镇运动，加快了潍坊楼市洗牌速度 市区的鲁发名城九龙山庄金峦御景湾盛世豪庭国大东方天韵 圣荣广场怡心园金都花园等大型项目相继涌现，各项目建筑面积在 万平方米左右，掀起了筑城的造镇运动，并以大盘相对更强的综 合实力优势，加快了淘汰小楼盘及其楼市洗牌的速度。 市场细分呈极端化特点，楼市存在结构性失衡的状况宏鼎置业股份有限公司 从目前各楼盘的档次特点看，众多项目想中高档次发展，目标锁定同 阶层客户，并由次造成楼市总体结构性失衡......”。

9、“.....且在区 域分布的结构上也定程度失衡。 三当前潍坊楼市住宅项目开发特点 项目产品素质逐渐提高，中高档楼盘涌现市场 随市场需求多层次发展及市场竞争的加剧，目前很多住宅项目的产品 素质相对前几年开发的住宅项目已有提高，多注重在项目的内部小环境 配套建筑规划设计等方面下功夫，以求脱颖而出，吸引购房者。 中高档楼盘已大量入市，圣荣三期泰华九龙山庄金峦御景湾 盛世豪庭国大东方天韵圣荣广场等 项目规划布局趋向人性化，越来越多的项目采用围合半围合布局 随着住宅项目规划布局设计理念的更新，以及市场需要的变化，除单 体住宅项目和部分小项目外，多数中大型住宅项目屏弃传统的行列式 布局，因地制宜因项目大小而异设计多种更为人性化的建筑规划布局， 以营造更适宜居住与邻里交流的空间意向。围合与半围合的布局在目前 的住宅项目被普遍应用......”。