1、“..... 目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。 外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发 温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期 乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售 濠景海岸万平米......”。

2、“.....尚有座未开发 假日广场元平方 中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发 四县商业市场分析 商业业态 目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行 街等。属四线开发城市，商业欠发达。目前的商业物业主要有家乐佳超 市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。 各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪 美联商业步行街温州商城。 目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商 业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。 商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。商业消费分析 县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，年全 市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品 支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出 元，其他支出元......”。

3、“.....随着居民收入的增 长，生活水平的提高所占比重还会进步增加。农民人均收入元，人均生 活消费支出元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随 着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。 增长态势图表 商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外， 其他商业知名度不高，加之购物环境的不理想，形成了人对的消费 排斥心理同样价位，同样质量的物品宁愿到去购买，也不愿在买， 以到购物为荣的心理。 消费者异地消费的原因分析如下 目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费般在，而中 档及大宗消费般到淄博等地进行消费 长期无知名度较高的购物消费地形成了只认等大城市的购物习惯 大城市的消费选择机会较多也是个原因。 因此，的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变......”。

4、“..... 五消费者定位和项目定位 消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生 活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。 对县可能的消费群研究 事业较为成功，二次置业者。 要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。 预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在左右，售价 约万元。 事业小成，二次置业者，年龄般在岁左右。 要求交通便利，小区配套房间舒适环境优美 预计房型要求三室二厅以上，面积在，售价约为万元。 有旧房，二次置业者普通的居民，主要消费对象 要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。 预计房型要求以三室厅或二室二厅为宜。面积在，售价约 万元。 事业起飞，首次置业者已婚人士，年龄约岁左右 要求房型合理，尺度合适，能解决般的居住要求，满足三口之家的 基本居住要求......”。

5、“.....面积在左右，售价约万元。 参加工作不久，首次置业者单身，年龄在岁左右。 要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。 预计以室厅或二室厅为宜。面积约，售价约万元。 事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者 要求房型合理，不宜过大，小区配套完善 预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约 万元。项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。 六结论 政策优势区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利 的契机和社会环境。项目建成后，将对县的经济发展产生巨大的拉动作用。 因此，该项目的开发建设是十分必要的。 第三章建设条件与建设地址 建设地区概况 县地处半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠省会济南，济青高 速公路胶济铁路横穿东西，大沂路纵贯南北......”。

6、“.....县辖个县境内，除了有省级开发 区经济开发区外，还规划了若干项目区。经济开发区及各重点项目 区内商贸加工科研娱乐居住等功能设置合理，配套基础设施已全部 达到七通平的水平。区内实行封闭式管理，推行税外无费政策， 不经批准任何单位和个人不能进园区检查收费，为外商生产经营创造良好环 境。为鼓励外商投资，制定了系列优惠政策对投资者和项目引荐人都给予 奖励。同时，还提出了视投资者为上帝视引荐者为功臣，只要来投 资，剩下的事情我们办的口号，确保外商在能够享受到最优质的服务。 县委专门成立了经济发展软环境投诉中心和机关效能监察中心，开通了经济 ，昼夜小时接受外商举报，为企业和客商保驾护航。成立了招商 引资系列化服务领导小组和招商引资项目论证小组，为项目建设提供包揽式 全方位服务成立了行政服务中心，将审批收费办证会计结算等职能全 部集中到中心办理，为外商投资提供站式服务......”。

7、“.....县已引 进项目多个，实际到位资金近亿元。为外地客商来县投资兴业提 供了优越条件。 年，在县委县政府的正确领导下，经过全县人民的共同努力，全 县实现财政总收入亿元增长，地方财政收入亿元增长财政总支出亿元增长，其中灶内支出亿元增长 。全县本外币存款余额亿元，各项贷款余额亿元，分别比 年初增加亿元亿元，增长和。 二建设地址 该项目位于县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道 新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地 理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。 附区域位置图 三自然条件 地形地貌 县位于北纬，东经，境内多 丘陵，南高北低，西高东低。西部南部平均海拔米左右，东部北部 平均海拔米，鄌郚镇车罗顶为全县最高点，海拔米，朱刘镇北庄 郑王附近最低，海拔米，全县山丘平方公里，占总面积的，主 要分布在县境南部......”。

8、“.....占总面积的，主要分布在县境 北部。涝洼平方公里，占总面积的，主要分布在沿河谷地。 工程地质 县地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。地质构造比 较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩沙岩及页岩，新生代的 砂岩及粘土岩。大体可分为三个类型区南部太古界远古界变质岩区，地 貌构成侵蚀丘陵区。中部新生界第三系玄武岩区，地貌成低山区。北部新生 界第四系冲积平原区，地貌成山前平原区。地震烈度为度，定为设防区， 地耐力为。 地层岩性地质构造及地震 地层岩性 出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土黏土层，厚度大于， 未揭穿该层各层岩性分述如下黄土质粉质黏土弱膨胀土黄黄褐色，硬塑，局部坚硬状。土质 均匀性差，微含姜石及角砾，厚度，广布于地表，属级普通土。 黏土棕黄灰黄色，硬塑状。土质均匀性差，局部夹粉质黏土层， 含少许角砾。厚度大于......”。

9、“..... 地质构造及地震 城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。根据中华人民共和国中国 地震烈度区划图年版资料，地震动峰值加速度为，该工程所 在区域为度烈度区，该配套管网工程抗震建设标准应按国家抗震设计规范 要求执行。 水文地质条件 境内河流较多，长度在公里以上的有条，分为汶河白浪河桂河 丹河等条水系。汶河干流在最南端，是本县与安丘市的界河，经县界河道 段长公里，境内河域面积平方公里，总集水面积平方公里。 白浪河主流境内段长公里，流域面积平方公里。丹河水系包括丹 河干流和注入丹河的大丹河小丹河尧沟三条支流，总长公里，流域 面积平方公里。境内河流除汶河为东西流外，其余均为南北流向，总 流域面积平方公里。 县水文地质条件复杂，按地下水和地表水的互补关系，可分为平原型 和山丘型两大类，基本属山丘型。按含水岩组可分为松散岩类孔隙水，碎屑 岩类孔隙水......”。