1、“.....可以在产品类型搭配上，景观利用上，使现有地块得到最佳利用。是华侨城地产和招商地产塑造品牌需要。整个尖岗山片区规模大，规划定位为高端住宅，进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产开发优势，而且有利于提升两公司形象和塑造品牌。综合开发策略综合开发模式选择在整个尖岗山片区综合开发策略上，主要有以下几种开发模式可供选择旅游开发带动房地产开发模式开发模式以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地综合开发权，通过建设旅游项目，带动房地产发展。分析政府对旅游项目有明确规划，目前宝安旅游项目集中在沙井和光明。根据尖岗山片区规划，尖岗山片区将发展成为居住区，而且附近铁岗水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不符合政府规划即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象世界之窗那样影响力核心景点，对地产项目推动能力有限。华侨城旅游地产成功主要依托世界之窗欢乐谷等旅游项目开发带来了人气，带来了完善商业和生活配套......”。

2、“.....但是在尖岗山发展旅游项目对房地产项目价值提升作用无法在短期内达到华侨城水平尖岗山旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了项目私密性，而且增加了项目安全隐患和管理难度，同时也不利于项目形象提升旅游项目投资较大，回收期长综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式可行性不大。深圳地铁号线模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项目为条件，取得尖岗山居住区土地级开发权，开发完后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地，按商定比例，与政府共同分享土地增值收益。该模式源于香港地铁深圳地铁号线模式香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地......”。

3、“.....共享土地增值收益。分析该模式成功重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式，但对于尖岗山项目并非易事。近几年深圳政府在城市基础设施建设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区深港西部通道等大型基础设施建设消耗了大量政府财政，使政府面临资金压力。在地铁号线建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港地铁先进地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促成地铁号线捆绑开发模式。本项目目前尚不具备这个条件。该模式成功关键是发展商愿意捆绑基础设施建设是否对政府有足够吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。在尖岗山项目上，如果捆绑大型基础设施建设项目，投资将会非常大，对开发商财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能完成，对政府吸引力不大。综合上述分析，深圳地铁号线模式成功难度较大。捆绑开发模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议......”。

4、“.....通过公开招标结合拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。分析该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府土地收益，政府较容易接受捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少政府资金投入，节约政府资金。同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。出让建设用地时捆绑学校居委会管理用房等公建配套做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳采用公开招标结合拍卖出让方式，符合政府土地出让政策规定，政府在推动该模式时没有政策障碍。而且采用招标方式，不仅考虑出价，还要考察投标者设计方案等，有利于项目获得最佳开发方案，同时也是对项目负责任做法。因此，捆绑开发模式可行性较大。综合以上对三种综合开发模式分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议......”。

5、“.....通过公开招标拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式过程中，要关注以下实施要点。选择公开招标与拍卖相结合土地出让方式，采取综合评标方法。根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条件，减少竞争对手，增加华侨城中标机会。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件投标人才能参与投标......”。

6、“.....如土地开发资质曾完成片区综合开发规模成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合方式进行。第阶段意向竞买人在土地出让公告发布之日起至年月日前，参加成都国土部门组织规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专和管理难度，同时也不利于项目形象提升旅游项目投资较大，回收期长综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式可行性不大。深圳地铁号线模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项目为条件，取得尖岗山居住区土地级开发权，开发完后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地，按商定比例，与政府共同分享土地增值收益。该模式源于香港地铁深圳地铁号线模式香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地......”。

7、“.....共享土地增值收益。分析该模式成功重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式，但对于尖岗山项目并非易事。近几年深圳政府在城市基础设施建设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区深港西部通道等大型基础设施建设消耗了大量政府财政，使政府面临资金压力。在地铁号线建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港地铁先进地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促成地铁号线捆绑开发模式。本项目目前尚不具备这个条件。该模式成功关键是发展商愿意捆绑基础设施建设是否对政府有足够吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。在尖岗山项目上，如果捆绑大型基础设施建设项目，投资将会非常大，对开发商财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能完成，对政府吸引力不大。综合上述分析，深圳地铁号线模式成功难度较大。捆绑开发模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议......”。

8、“.....通过公开招标结合拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。分析该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府土地收益，政府较容易接受捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少政府资金投入，节约政府资金。同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。出让建设用地时捆绑学校居委会管理用房等公建配套做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳采用公开招标结合拍卖出让方式，符合政低密度绿化比率气全港最高，区内地积比率为,全港最低区内设有多个废物循环再用回收站,居民亦可在跳蚤市场摊挡摆卖二手物品占地逾,平方尺愉景广场设有百货公司超级市场及各式食肆，见附件商场示意图海澄湖畔筹建另大型购物中心愉景湾大厦特准饲养宠物，区内并设有兽医诊所及宠物用品店区内有全港罕有私人沙滩适合游泳进行沙滩排球风帆或冲浪等各项水上活动......”。

9、“.....包括愉景湾康乐会游艇会高尔夫球会及海澄湖畔主客会所，消闲及娱乐设施均具规模。社交文化愉景湾居民来自全球多个不同地区，包括欧洲北美洲澳洲新西兰非洲和东南亚等，国际化居民组合为区内注入独无二多元生活文化区内居民大都属于高收入人士专业人员或管理阶层，学术水平较高学习发展愉景湾隶属全港名校林立中西区校网，中西校网内共有多于间知名中学，比例全港最高，是全港唯万国语言村。区内现有所国际学校政府资助中英文学校及幼稚园，加上在海澄湖畔即将落成所学校，房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究共提供个幼稚园小学及中学名额。区内现有学校包括愉景湾国际学校小学部愉景湾首间学校圣公会伟伦小学政府津贴全日制小学，着重英语培训愉景湾国际学校幼稚园部愉景湾首间学校弘志幼稚园聘有外籍教师太阳岛幼稚园聘有外籍教师周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地......”。