1、“.....并且受到市场的关注和认可。 总体来看，北京市的房地产市场供应量激增，交易额也相应增加，价格 在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品呈现差异化，高档住宅 投资型物业开始在萎缩，投资者更趋于理性。 小户型 北京市的房价始终居高不下，低总价的小户型实际上成了近两年北京市 市场人们的追逐热点。 北京市房地产行业相关政策概述 经济适用房价格管理办法 该办法对经济适用房作出了新的规定经济适用房基准价格由开发 成本税金和利润三部分组成。它的实施加快了经济适用房市场化的进 程。 北京出台新规定解决商品房空置问题 该规定有利于对房地产供应市场总量和布局的宏观调控，有利于减少商 品房空置面积，达到有效防止北京房地产市场过热的目的......”。

2、“.....可定程度防止中高收入家 庭购买经济适用房超标购买大面积高总价经济适用房等不合理现象。 拆迁户购房税收优惠条件再放宽 该优惠政策的实施将定程度的促进拆迁户购买商品房，拆迁户也是购 房不可忽视的部分。 北京市建委规定不许销售未经装修的毛坯房 北京市空置房免征契税政策年底叫停 个人住房担保贷款贴息 凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京市住房资金管理 中心按照商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款的利息差进行贴 息。 该贷款新政策的出台，会对刺激个人购房消费起到定的作用，首批可 进行贴息的住宅项目是该政策的最大受益者。 建行推出转按业务 该项金融政策规定，购买贷款尚未还清的二手房可以贷款，这将大大促 进北京房地产三级市场的发展。 北京市执行新基准地价表 根据不同用途土地的特点及相应地价水平，商业综合和居住用地的基 准地价由高到低......”。

3、“.....东城西城崇文 宣武海淀朝阳区为到六类地段，丰台石景山为三到九类地段， 其他郊区县处于六到十类地段。 北京市市政建设概述 五塔寺路改建 它可以方便这个区域的居民和北京舞蹈学院等单位职工的出行，同时分 流从西直门外大街通往西三环的交通流量。 规划八大枢纽三年建成 北京市共计规划了八大公交枢纽，动物园西直门东直门公交枢纽都 已经开工，还有六里桥北京西站南广场望京亩园四惠桥新建 改建扩建五座公共交通枢纽。八大枢纽在年要求全部建成使用。 五环路最后段全线启动 到年年底，五环路将全线通车。 南北花市大街通车 健翔桥改造工程 健翔桥立交十四环于八达岭高速公路的交叉点，是北京背面进出市区的 主要交通枢纽接点。其改造工程将于明年上半年全部完工。 马家堡西路建设，南城将形成第五商圈 马家堡西路的通车有利于西单庄胜等商业圈对南城的渗透......”。

4、“..... 项目分析 项目用地区位关系 该项目位于西直门内大街北侧，新街口北大街西侧。它向南经过平安大 道西四通至西单，向北是积水潭新街口外大街，向西是西直门外大 街，向东为三海景区。地块形状为反形。 详见附图 项目用地性质 该项目为西城区规划的北京新街市商业文化步行街的区部分， 它以商业为主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。 周边环境 商业该项目所在位置是北京市传统的商业街区新街口商业区， 目前该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融 文化等为辅的商业业态在项目的东南角的对面是该区域比较大的商场 新街口商场，但是它的经营状况不是很好项目的需要拆迁的部门 有家比较大型的音响专业商店超音速音响商店。它南面是北京市 最著名的三大重要商圈之的西单商业中心......”。

5、“.....南面还连接着金融 街商业中心东面是正在规划建设的什刹海烟袋斜街传统文化商业步行 街。 景观它的东面什正在规划和建设的什刹海金丝套民俗风情旅游 区，其中包含了西海后海和前海三大景区，还有宋庆龄故居四合院 景观。地块周边还有徐悲鸿纪念馆汇通祠广化寺得感景观。 文化教育在项目围绕的桃园二期危改项目的中间，有教育学院 西区分院及其附属中学新街口电影院等。 交通状况 现状该区域的地面交通很发达，但是比较拥挤，东西和南北的路面宽 度大概为四车道。它的西面是西直门交通枢纽北面在新街口和二环交 汇的地方是德胜门公共汽车站和地铁积水潭站。北面的二环路离该项目 很近便。从北面西面去往西单的公共汽车绝大部分都要经过此处。它也 是中关村商圈和金融街商圈的连接点。但是目前它的主干道还是个 丁字路口......”。

6、“..... 规划未来在年必须完成的交通规划有贯通南北和东西的现有 路面扩建为米宽，地铁四号线经过于此，并且在该项目的拐角处有 个站口出入口。根据原有方案现在的丁字形路口向东要扩展 为十字形，也就是说要把新街口和三海区域连接起来，但是目前什 刹海周边的整体规划方案需要调整，调整后的方案要年底才能得知。 本项目的规划说明按照上报北京市规划方米 现有规划方案评析 按照原规划方案，本项目的商业部分可能要达到万 平方米以上，是否有这么大的市场容量来支撑这么大的体量 是个问题，而且商业部分大部分都规划到五层，更增 加了项目的难度和风险。 按照原规划方案，其中规划了万平方米 的宾馆，如果再运作的前期能够引入整体购买者或者整体长期 租赁者，则是可行的。但是如果在建成之后再去出售或者作为 公司的固定资产进行招商和管理......”。

7、“..... 原规划方案中的商业娱乐宾馆以及办公的用地性质是否 能够作大的变更是个很重要的因素。因为按照原规划方案， 其中的物业形态配比很不合理，必须对其进行大的 调整以降低风险。 市场分析 基于西城区城建开发公司上报北京市规划委员会的初步方案，可以把本 项目的业态作个基本分类，它可以包括商业商铺或商业中心写 字楼商住公寓住宅以小户型为主四种基本物业形态。以下就是 对这四种物业形式北京市的市场分析 商业部分 北京市商业房地产开发综述 随着北京房地产市场再度升温，本市底商商场购物中心超市 批发市场等用于商业用途的房地产开发越来越富有吸引力。据悉，北京 有家大型购物中心正在筹建中。另外，还有其他的商场等商业房地产 正在建设之中。 交通带旺商业房地产。 列入北京的十五规划的四条环线二环三环四环五环构成北 京城市商业开发的四条金带......”。

8、“.....车流能带来人 流。百盛华普华联万通官园等商场通过二环带来了大量客流。 三环路是家居用品的个环型商圈，许多家居用品，包括各种各样的家 具家庭摆件家庭装修材料都在这个商圈。三优家具城环三环 家具城城外城立泽桥家具城等在这个区域内。四环路沿线则 构成了厨房用具的个商圈，是为居民家庭厨房里各种各样的用具 和用品提供服务。五环路被称为批发配送带。因为从外省市往北京 调运的商品，远远高于从北京往外出的商品。北京近的商品都是从 外进京。为了使大量的物流不至于导致城市交通堵塞。许多批发配送中 心物流中心靠近五环。从物流角度来讲，从城市的外环带往城市中心 进行疏散，从理论上叫最佳的直线距离，不存在回流运输，货远运 输，重复运输。另外，北京市规划还有多公里的地铁沿线。到 年将建成公里，从而形成地下运输网。许多商家将地铁与商场进行 了连接......”。

9、“.....将地 铁站与商场连通，从而对吸引客源产生了积极的影响。 住宅郊区化刺激商业房地产。 北京城市规划确定了北苑酒仙桥东坝定福庄阀头南苑丰台 石景山西苑清河等个边缘集团。北京市人口的重心将集中在 个边缘集团。这些边缘集团，正在进行大规模的房地产开发，到了 年，十个边缘集团的人口总量将达到万。这些区域也是未来社区商 业发展的个重心。其次，北京市城市规划涉及到个卫星城。包括 通县亦庄黄村良乡房山镇长辛店门成镇沙河昌平延 庆县城密云县城平谷县城和顺义县城等。个卫星城是未来休闲工 业发展的主要地带。休闲商业也将在这个地带发展。北京商贸学院教 授王希来指出对于商业经营而言，人口的聚集是种稳定的商机，这 种商机对于商业房地产的开发提供了可观的前景。 商业房地产开发注意事项。 专家指出目前，对于商业房地产开发而言，北京存在区域结构与商业 服务的配比问题......”。