定不确定因素，项目测算只能比照其他同等规模加工厂经营情况作为参考。大窑湾项目竞争风险目前，东部沿海地区，尤其是环渤海湾及黄海地区港口间竞争日益加剧，不仅天津青岛烟台等港口直接构成对大连港竞争，韩国釜山港更是东北亚航运中心直接竞争者。尽管大连港拥有东北及内蒙东部优越内陆腹地，相比于环渤海湾地区港口具有地理优势，但要真正确立东北亚航运中心地位仍有许多不确定因素，大连港在港口竞争中地位直接决定了大窑湾项目发展趋势。目前在大连特别是后盐开发区保税区已经存在较多冷库仓库集装箱堆场等物流类项目，而且仍在不断增加，并存在些具有规模优势和上下游产业链体化大型企业，竞争必然存在，而且有加剧倾向。股权权益风险我公司系参股投资航运服务公司，故存在对航运服务公司投资发展决策无法控制风险，进而对股权权益产生定风险。对策充分利用股东方渠道和客户资源如免税品供船水产加工贸易等，降低项目市场风险。根据港口发展和宏观经济变化情况，适时调整投资和规划建设节奏，适时开展大窑湾项目二期规划功能策划和运营。积极与海关大客户进行沟通，争取获得较为优良业户和政府管理资源。及时根据市场情况调整经营策略，提高利用率和价格。加强与另外两方股东沟通协调工作，形成信任谅解，积极参入航运服务公司经营管理，并科学设计航运服务公司股权结构，保障公司投资权益。注本报告是以中国社科院财政与贸易研究所对大窑湾项目出具可行性研究报告为基础，根据项目实际情况进行调整而形成可行性研究报告。拟建设运营以保税仓库商品展销等为体规模化专业化临港贸易物流基地。项目概况项目分两期建设。期占地面积，总建筑面积为，涵盖如下项目保税仓库，占地面积，共四层，总建筑面积，从事商品储存保管及转口贸易和保税业务。商品展示区及办公区，占地面积，总建筑面积，分为船用物资区及免税品展示区办公附属区域。免税商品主要服务对象是为来大连港域地区国际远洋船舶及旅游船只提供免税商品供应服务。船用物资主要向中国远洋轮船外籍轮船或其他船供公司提供船舶伙食及物料。关于展示区内商品，按照有关政策，船供免税不直接进行现场对外销售。集装箱业务大窑湾项目用地面积，而保税仓库商品展示区总占地面积为。扣除建筑红线和绿化，剩余可在项目成熟时，建设集装箱周转场地，配合仓储服务，提供物流配送服务。开展集装箱拼装及拆箱，货物装卸和加固，分货和配货，进出口配送等系列物流中心配送服务。或者充目录第章投资航运服务公司概况及方案航运服务公司概况投资方案投资必要性分析公司战略发展需要构建与中免集团战略合作伙伴关系需要主业整合发展需要第章大窑湾项目概况及市场分析项目简介大窑湾项目宏观环境分析地理环境分析区位环境分析市场分析保税仓储业市场预测大连保税仓储市场发展情况大连保税仓储市场发展趋势分析大窑湾港区保税仓储市场预测集装箱中转场地业务市场预测大连集装箱中转市场发展情况大窑湾港区集装箱中转市场预测第章大窑湾项目分析大窑湾项目优势分析大窑湾项目劣势分析发展机遇威胁因素分析第章大窑湾项目规划与投资估算项目基本规划项目投资规模与结构第章大窑湾项目运营及财务分析保税仓库业务营运及财务分析保税仓库基本规划与经营方式保税仓库营运财务状况分析商品展示区营运及财务分析商品展示区经营方式商品展示区财务状况分析集装箱中转场地营运及财务分析集装箱中转场地经营方式集装箱中转场地财务状况分析固定资产折旧公共设施运行成本及管理费用支出财务费用房产税土地使用税第章企业组织与人力成本企业组织企业组织结构劳动定员工资福利支出工资标准与工资总额职工福利及社会保险支出第章大窑湾项目财务评价项目综合预测损益表投资收益率法测算项目综合预测现金流量表项目内部收益率按现金流量计算静态回收期项目敏感性分析第章投资参股航运服务公司投资分析第章风险及对策宏观经济环境风险大窑湾项目经营管理风险大窑湾项目竞争风险股权权益风险对策第章投资航运服务公司概况及方案航运服务公司概况大连保税区中免友谊航运服务有限公司具体名称以工商行政管理部门核准为准，以下简称为航运服务公司，成立于年月日，现为中国免税品集团有限责任公司所属全资控股子公司。公司住所为大连保税区大窑湾港区大窑湾综合楼，注册资金人民币万元。航运服务公司主要经营范围为航运货物仓储及港务区域物业管理，船舶航运用品销售，货物技术进出口。航运服务公司分别于年月日和年月日通过协议方式与大连港集团有限公司签订了国有土地使用权转让协议，取得了位于大连大窑湾公里南侧，共计用地详见附件三附件四，大保国用第号国有土地使用权证书，土地使用年限截至年月日，转让价格为每平方米元，土地总价款万元已全部支付完毕。航运服务公司拟在该地块投资建设运营以保税仓库商品展销等为体规模化专业化临港贸易物流基地以下简称为大窑湾项目。经辽宁众华资产评估有限公司评估，截至年月日航运服务公司总资产为万元，总负债万元，净资产为万元。详见附件辽宁众华资产评估有限公司年月日出具众华评报字第号资产评估报告书。公司因项目正在筹备期，暂未聘用员工，暂无经营收入，主要支出为开办费用土地使用税格。加强与另外两方股东沟通协调工作，形成信任谅解，积极参入航运服务公司经营管理，并科学设计航运服务公司股权结构，保障公司投资权益。注本报告是以中国社科院财政与贸易研究所对大窑湾项目出具可行性研究报告为基础，根据项目实际情况进行调整而形成可行性研究报告。拟建设运营以保税仓库商品展销等为体规模化专业化临港贸易物流基地。项目概况项目分两期建设。期占地面积，总建筑面积为，涵盖如下项目保税仓库，占地面积，共四层，总建筑面积，从事商品储存保管及转口贸易和保税业务。商品展示区及办公区，占地面积，总建筑面积，分为船用物资区及免税品展示区办公附属区域。免税商品主要服务对象是为来大连港域地区国际远洋船舶及旅游船只提供免税商品供应服务。船用物资主要向中国远洋轮船外籍轮船或其他船供公司提供船舶伙食及物料。关于展示区内商品，按照有关政策，船供免税不直接进行现场对外销售。集装箱业务大窑湾项目用地面积，而保税仓库商品展示区总占地面积为。扣除建筑红线和绿化，剩余可在项目成熟时，建设集装箱周转场地，配合仓储服务，提供物流配送服务。开展集装箱拼装及拆箱，货物装卸和加固，分货和配货，进出口配送等系列物流中心配送服务。或者充目录第章投资航运服务公司概况及方案航运服务公司概况投资方案投资必要性分析公司战略发展需要构建与中免集团战略合作伙伴关系需要主业整合发展需要第章大窑湾项目概况及市场分析项目简介大窑湾项目宏观环境分析地理环境分析区位环境分析市场分析保税仓储业市场预测大连保税仓储市场发展情况大连保税仓储市场发展趋势分析大窑湾港区保税仓储市场预测集装箱中转场地业务市场预测大连集装箱中转市场发展情况大窑湾港区集装箱中转市场预测第章大窑湾项目分析大窑湾项目优势分析大窑湾项目劣势分析发展机遇威胁因素分析第章大窑湾项目规划与投资估算项目基本规划项目投资规模与结构第章大窑湾项目运营及财务分析保税仓库业务营运及财务分岛大窑湾鲇鱼湾大连湾保税国际物流港口群，并形成七大专业园区，即大窑湾集装箱国际物流园，粮食产业国际物流园，汽车国际物流园，石化产业园，石化产品国际物流园，散矿国际物流园，出口加工区。区域内港口岸线公里，总面积平方公里。规划建设万吨级以上深水泊位个，其中超大型深水泊位个，形成年综合通过能力超亿吨港口集群。区位环境分析在大连港发展规划中，将以大连湾大窑湾港区为主形成各具特色大型专业化枢纽港区。其中，大窑湾港区基本定位是国际航运中心主体港区，以国际集装箱运输为核心，全面拓展现代化港口服务功能，加速发展成为大型现代化综合性国际深水港区，成为大连国际集装箱干线港面向整个东北地区区域物流中心和区域性国际航运中心主要载体。大窑湾港区具有建设国际物流港得天独厚优势，是深水码头，这里即将建成世界最大米水深集装箱码头，以及中国最大万吨级原油码头，万吨级矿石码头万吨粮食码头。届时将形成亚洲最大港口群和集装箱码头群。大窑湾期工程建设深水泊位个，其中集装箱泊位个，散粮泊位个，通用泊位个码头通过能力万吨，其中集装箱年通过能力万。二期工程年月日开工，总投资亿元，计划工期五年，新建集装箱泊位个，设计集装箱年吞吐量万，完全能满足船舶大型化和集装箱化需要。大窑湾三期工程计划续建个大型集装箱码头，总投资亿元，年至年陆续投产，三期工程完工后，集装箱吞吐量将达到万。二是大窑湾港区已被批准为保税港区，能够为国际中转集装箱提供保税服务，这为大窑湾港区向自由港过渡提供了良好条件。保税区和大窑湾港区协调发展，将为大连港进步成为像韩国釜山港样国际中转港打好基础。市场分析表大连港年货物吞吐量以上数据来自中国国际海运网港口统计数据年大连港集团吞吐量累计完成万吨，同比增长。集装箱累计完成万，同比增长。进出大连港各类大小船舶达艘次，创历史最高纪录，比去年同期增长。集装箱到港船舶艘次，较去年增加艘次，增幅为。从表可以看出，随着中国国际贸易地位不断提升和东北老工业基地振兴，大连港区货物吞吐量，尤其是集装箱吞吐量近年来保持了较快增长。而大连集装箱吞吐量主要集中在大窑湾集装箱码年份全港吞吐量万吨增长率集装箱吞吐量万增长率头。另外，集装箱运输逐步取代散货运输是国际航运发展大趋势，可以预计，集装箱增长在相当长段时期内会持续高于货物总吞吐量增长。综合上述因素分析，大窑湾港区未来几年集装箱吞吐量将保持左右增幅。大窑湾港区及其毗邻大连保税区优势，带动了周边多个专业化国际物流园区发展，为临港贸易和临港服务业提供了巨大市场空间。保税仓储业市场预测大连保税仓储市场发展情况保税仓储市场需求增长首先与大连市进出口贸易增长密切相关，加工贸易和转口贸易发展构成了对保税仓储直接需求。从表中可以看出，年大连市保税仓库进出境货物增幅显著，尤其是保税仓库出口增幅高达。进料加工贸易出口增幅和保税区仓储转口增幅也都在以上。表大连市需要保税仓储进出口贸易量增长情况贸易方式出资扩股协议书签订之日起三个月内。按照以下约定缴付增资乙方以货币形式出资万元人民币，其中新增注册资本万元，溢价款万元转入公司资本公积丙方以货币形式出资万元人民币，其中新增注册资本万元，溢价款万元转入公司资本公积。丙方以外币日元或美元出资