1、“.....这给项目改造过程中能否如规划顺利进行带来定风险，尤其是些隐蔽设施存在。此类风险会使项目增加额外投资风险。针对规划改造风险，主要对策是在规划前期尽量收集原有资料，并对现场进行认真地查勘。除此之外，就是能够因势利导，尽量考虑现有基础条件进行设计和翻新，以最大限度减少改造工程量，从而减低规划改造风险。第九章结论综合上述，本项目具有不可复制政策区位产业和专业管理优势。符合深圳市和宝安区十五发展规划和产业导向要求，弥补了深圳市产业布局中项空白，利用现有旧工业区进行翻新改造，充分体现了项目经济性。因此，项目可行，且成功运作，将使其成为深圳西部文化产业集聚基地引领者，对周边地区现代服务业起到积极辐射和带动作用。深圳市实业有限公司年月日前所未有发展机遇。作为连通珠三角城市群交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络，具有发展物流产业良好地理条件以及发展大型商贸产业受众群体基础。宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大......”。

2、“.....年增长率直保持在以上。全区共有商业网点万多个，其中经营面积平方米以上大中型网点个，营业面积在平方米以上大中型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构多种商贸业态。与此相对应，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永家居专业市场等六大专业市场规划和建设，已经纳入宝安区十五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地重头。而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村深圳创意产业园福永劲嘉第章总论第节项目概况项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目建设单位深圳市实业有限公司建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工业村项目总占地面积,平方米项目总建筑面积约，平方米项目总投资约人民币万元项目建设周期自年月开工，至年底竣工。其中......”。

3、“.....总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。二期拟定开发期为年月至年月为第二期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。三期拟定开发期为年月至年月为第三期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。四期拟定开发期为年月至年月为第四期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。第二节项目建设单位深圳市实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金万元，为民营全资公司。公司主营业务是兴办实业房地产开发房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，建材五金制品销售，国内商业物资供销业。第二章项目建设背景第节项目建设宏观背景深圳作为经济特区，已经在我国改革开放道路上走过了个年头。在新形势下，深圳面临着转型和可持续性发展重大转折抉择。随着粗放型重污染简单制造和加工产业逐步移出深圳，现代服务业已经越来越呈现出巨大活力和发展前景。根据深圳市十五发展规划......”。

4、“.....即深港半小时生活圈珠三角小时商业圈和泛珠三角日到达圈。所有这些都为深圳带来了难得历史发展机遇。在深圳市政府确立高新科技物流金融和文化四大支柱产业中，属于现代服务业就占了三项。建设自主创新型城市，大力发展循环经济，建设先锋城市，打造品牌之都设计之都钢琴之都等，并将文化立市作为城市发展基本战略方针。系列发展规划伴随着各项扶持政策出台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好宏观氛围。在政府强有力政策支持和明确导向下，集聚基地建设成为深圳发展现代服务业，由深圳制造向深圳创造转变过程中重头。所谓集聚基地，就是将同产业及相关产业链条中上下游单位尽可能地聚在起，将以往分散竞争态势转变为聚集竞合，从而避免不必要资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引关注和客户远比企业单打独斗来得更多更有效。目前......”。

5、“.....都是在这样前提下建成，其中很多项目已经实现了很好社会和经济效益，有些即便还没有全面启动，但巨大社会影响已经形成。伴随着这些集聚基地建成和运行，人们看消费品零售总额由年亿元增长到年亿元，年增长率直保持在以上。全区共有商业网点万多个，其中经营面积平方米以上大中型网点个，营业面积在平方米以上大中型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构多种商贸业态。与此相对应，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永家居专业市场等六大专业市场规划和建设，已经纳入宝安区十五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地重头。而在文化产业群规划上......”。

6、“.....平方米项目总建筑面积约，平方米项目总投资约人民币万元项目建设周期自年月开工，至年底竣工。其中，项目分四期建设期拟定开发期为年月至年月为第期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。二期拟定开发期为年月至年月为第二期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。三期拟定开发期为年月至年月为第三期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。四期拟定开发期为年月至年月为第四期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。第二节项目建设单位深圳市实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金万元，为民营全资公司。公司主营业务是兴办实业房地产开发房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战分散状态，现有几个市场都不具规模。深圳已经成型和正在规划招商大型工艺礼品集聚基地......”。

7、“.....相比之下，无论是珠宝首饰还是工艺礼品行业拥有大量制造工厂宝安，却没有产品展示和销售集散场所。综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响珠宝首饰与工艺礼品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，但宝安区却迄今没有个可与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美珠宝与工艺礼品集聚基地。这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。在对深圳消费市场进行深入市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直以为那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。年宝安高达多亿，区域零售消费总额已经达到亿元，同比增长。这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。而且，项目所在西乡河西工业村周边，聚集了天骄世家御龙居丽景城鸿隆公寓尖岗山居住区等高尚居住群体，万平方米建筑面积高档社区有十多个，宝安中心区大型高尚住宅区也被纳入其辐射范围，这使得其周边不仅人流量大......”。

8、“.....足以让项目发挥聚集人气作用。第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足深圳西部，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰与工艺礼品产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为宝安区全新文化休闲与旅游购物中心。上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足深圳西部与区域性影响力正如在本报告第三章中所分析，从目前深圳市和宝安区未来产业发展布局来看，深圳西部缺少高水平上档次珠宝首饰与工艺礼品类产业集聚基地，这和宝安区相关产业在深圳市乃至全国实际地位是不相称。因此，本项目建设首先是弥补了深圳西部块产业空白。其次，深圳东部以水贝和笋岗为代表，已经形成了在全国有较大影响相关产业集聚基地，例如，水贝珠宝市场已经占据了全国市场半壁江山，罗湖区与福田区工艺礼品市场，其每年交易额在全国也占有很大比重。相比之下，刚刚起步宝安如果上来将自己定位在国际或全国影响力集聚基地......”。

9、“.....另方面，也没有必要。如果能够借助自身区位优势和对周边，尤其是对加工产业密集东莞形成区位带动和辐射，则完全可以弥补区域性空白，避免与罗湖和福田区展开正面竞争，从而在市场机会窗口中快速成长。产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。因此，本项目在定位计年月至年月,史时期内，宝安区经济社会发展必须实现四大转变经济增长从速度型向效益型转变从追求经济总量增长向追求经济社会和谐发展转变资源粗放利用向资源集约化生态化利用转变从发展外向型经济为主向外向型内源型经济并重转变。未来五年，将重点发展商贸业物流业旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业金融业信息服务业。其中有关发展商贸业和文化产业规划内容包括商贸服务业方面，以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设批与制造业相结合带有专业市场性质物流配送项目，与旅游业相结合旅游商业项目......”。