1、“.....由于二期项目开发合作方式与期不同，且本报告是在未与合作方具体确定合作方式以及相关事宜前提下撰写和测算，故本报告仅反映预计条件下项目效益情况，待最终确定合作开发方式与条件之后，方可计算出合作各方实际投资效益情况。本报告严格参照政府和行业相关条例规范文件通知内容和指导精神进行撰写。市场调研资料系工作中实地取得手资料，分析与评价亦仅代表本人立场与观点。财务分析部分以及规划设计部分是按照北京市目前同类项目技术水平及初步考察当地基础设施条件后与公司研发部门人员同商讨后确定。由于投资方案以及规划设计方案有待进步修改确定，工程实施条件和方法还有待完善，实际投资成本将根据设计修改做相应调整。运用盈亏平衡分析法和敏感性分析法，可以看到房地产项目成本售价销量三者之间关系，预测未来经济形势变化给项目带来影响，分析项目抗风险能力，从而为投资方案优劣分析与决策提供重要科学依据......”。

2、“.....却不能从分析中看出项目自身盈利大小。另外，本案盈亏平衡分析和敏感性分析均采用静态分析，没有考虑资金时间价值和项目整个寿命期现金流量变化，因此计算结果和分析结论是相对粗略。鉴于北京南城经济发展现状以及北京房地产市场变化，本项目应尽量缩短前期开发准备时间，并且加紧与政府及原土地方谈判工作，争取在四环通车地铁五号线动工南城拆迁改造力度加大经济适用房需求升温等系列利好市场时机之下，快速将项目投入市场，先期抢占市场份额，并且以极大价格优势和极富口碑开发品质提升二期项目知名度及美誉度，为后续开发工作打下良好基础。八附件致谢在本报高编撰过程中，参考了有关作者论著和研究成果，并且得到了北京嘉铭房地产开发有限责任公司王达明先生，华中科技大学土木学院苏公升教授以及校内其他专业老师和领导关心和帮助，在此表示诚挚谢意。来市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘开发成本上依然存在降价空间......”。

3、“.....价格走势不尽相同。以本案区域为例，四环贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。即我们所说四环贯通使北京区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居人群区域居住需求和观念。受此影响最显著就是南城房价，以南四环方庄桥南方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大升值空间，但由于市场整体供需结构调整以及政府对南城住宅项目宏观调控，本案区域内房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间个水平。三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房价位分布来看，京城南部项目概况项目名称嘉铭园二期以下简称项目项目用地范围及四至项目位于北京市丰台区南三环方庄桥南米处，北接三环路，东临成寿寺路，西临规划中米宽方庄南路......”。

4、“.....二期项目用地余亩公顷，总建面约为万平米。项目用地范围及四至。参阅附件项目区位图项目用地性质及建筑标准用地性质此地原为工业用地，地上现状为工业厂房仓库以及少量居民住宅。该地块按照本案住宅小区规划，将成为住宅开发用地。建筑标准本地块将建成具有完善配套公建和服务用房经济适用房小区。项目主要技术经济指标总占地面积万平方米地上总建筑面积万平米限高米容积率绿化率合作关系概述本项目系土地供应方与房地产开发商合作开发，分期建设经济适用房项目。项目建设投资约亿元人民币，其中土地总价约合亿元人民币，支付原土地方拆迁安置补偿费用约亿元。支付原土地方拆迁安置费用以现金支付加住宅底商等实物偿还形式构成，具体如下核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,住宅万平米元平米万元底商万平米元平米万元现金万元嘉铭园二期由两个居住组团组成，其中，组团工期为年半，工程投资约亿元，总建筑面积万平方米组团工期为年，工程投资约亿元......”。

5、“.....土地使用权转让后，双方应按照房屋拆迁安置补偿合同中有关条款明确各自权利与义务。二项目投资环境分析宏观影响因素分析北京经济适用房开发现状北京市自年开始组织实施经济适用住房建设以来，为满足国家公务员和中低收入居民住房需求做出了突出贡献。经济适用房供应对象是广大中低收入普通职工，因此必须对购房者收入水平进行严格核定，避免高收入者购买。经济适用房不是福利房，也不是市场调节价住房，而是通过市场向广大中低收入者提供政府指导价商品住宅。通过市场提供，就必须符合价值规律，即必须能够弥补成本，既然是指导价，政府对开发利润必须有严格限制，必须控制在以内。所以，政府不仅要保证经济适用房建设用地供应，并在计划税收信贷等方面采取相应扶持政策，而且要抓好规划设计开发建设销售和物业管理，以确保经济适用房工程质量和环境质量。由于北京市经济适用房需求量较大，单靠政府解决需要很长段时间，因此必须采取多种措施解决。是实行政府统组织，企业具体实施......”。

6、“.....坚决推行公开招标制度。无论是规划设计建筑施工环境建设还是物业管理，每环节都实行招投标以控制造价，提高建设水平三是以建设多层住宅为主，缩短建设周期，降低建造成本和后期物业管理费用四是实行限价销售政策。经济适用住房销售价格全部由市建委按照国家规定七项成本构成因素，严格审核成本短前期开发准备时间，并且加紧与政府及原土地方谈判工作，争取在四环通车地铁五号线动工南城拆迁改造力度加大经济适用房需求升温等系列利好市场时机之下，快速将项目投入市场，先期抢占市场份额，并且以极大价格优势和极富口碑开发品质提升二期项目知名度及美誉度，为后续开发工作打下良好基础。八附件致谢在本报高编撰过程中，参考了有关作者论著和研究成果，并且得到了北京嘉铭房地产开发有限责任公司王达明先生，华中科技大学土木学院苏公升教授以及校内其他专业老师和领导关心和帮助，在此表示诚挚谢意。来市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低......”。

7、“.....且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。以本案区域为例，四环贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。即我们所说四环贯通使北京区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居人群区域居住需求和观念。受此影响最显著就是南城房价，以南四环方庄桥南方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大升值空间，但由于市场整体供需结构调整以及政府对南城住宅项目宏观调控，本案区域内房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间个水平。三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房价位分布来看，京城南部项目概况项目名称嘉铭园二期以下简称项目项目用地范围及四至项目位于北京市丰台区南三环方庄桥南米处，北接三环路，东临成寿寺路......”。

8、“.....南至规划中米宽石榴庄路。二期项目用地余亩公顷，总建面约为万平米。项目用地范围及四至。参阅附件项目区位图项目用地性质及建筑标准用地性质此地原为工业用地，地上现状为工业厂房仓库以及少量居民住宅。该地块按照本案住宅小区规划，将成为住宅开发用地。建筑标准本地块将建成具有完善配套公建和服务用房经济适用房小区。项目主要技术经济村等经济文化科技热点区域串联体，便利交通在促使城市扩容同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。南城地价低廉由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来工业用地以及部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费用相比京城其他地区明显偏低。如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优势则更加明显。商业物业开发升温经历了上个世纪年代末商场供应过热几年后，商业物业，尤其是商场购买力有了定程度积累。此外，由于城市郊区化发展，城郊住宅小区增多，而与之配套商业设施供应还存在明显缺口......”。

9、“.....再者，由于居民消费心理消费行为和消费能力在近几年显著变化而引发了居民对新型商业设施包括商场在内需求。风险点分析及投资建议打破传统观念束缚在北京东南西北四个区域中，上风上水北部地区历来是人们首选，无论是原来家住东城还是西城南城人都喜欢在有龙脉北城居住，区域性次弱是商务繁华东部，其次是西部，区域性最强是南城，北京人宁要城北张床，不要城南间房例子很多。由此看来南城人文环境历史文脉均不如其他地区，虽然人们观念在逐步改变，但潜移默化影响仍不容忽视。因此，对于在此地区进行项目投资，开发运作中前期宣传力度应相应加大，适时运用全新宣传理念对项目加以推广。其中包括报纸软文硬文综合性报道平面广告，以及灵活有趣居民喜闻乐见户外活动以提升产品文化内涵与附加值，尤其要注重前期形象宣传和品牌导入工作。完善市政设施，改善城市面貌南城市政设施改善尚未全面完成，许多地区道路网密度等级不够，市政管网配套也没有到位......”。