1、“.....空间广阔，清新空气畅通无阻低密度绿化比率气全港最高，区内地积比率为,全港最低区内设有多个废物循环再用回收站,居民亦可在跳蚤市场摊挡摆卖二手物品占地逾,平方尺愉景广场设有百货公司超级市场及各式食肆，见附件商场示意图海澄湖畔筹建另大型购物中心愉景湾大厦特准饲养宠物，区内并设有兽医诊所及宠物用品店区内有全港罕有私人沙滩适合游泳进行沙滩排球风帆或冲浪等各项水上活动，区内设有多条郊野远足径家乐径及单车径愉景湾拥有四所会所，包括愉景湾康乐会游艇会高尔夫球会及海澄湖畔主客会所，消闲及娱乐设施均具规模。社交文化愉景湾居民来自全球多个不同地区，包括欧洲北美洲澳洲新西兰非洲和东南亚等，国际化居民组合为区内注入独无二多元生活文化区内居民大都属于高收入人士专业人员或管理阶层，学术水平较高学习发展愉景湾隶属全港名校林立中西区校网，中西校网内共有多于间知名中学......”。

2、“.....是全港唯万国语言村。区内现有所国际学校政府资助中英文学校及幼稚园，加上在海澄湖畔即将落成所学校，房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究共提供个幼稚园小学及中学名额。区内现有学校包括愉景湾国际学校小学部愉景湾首间学校圣公会伟伦小学政府津贴全日制小学，着重英语培训愉景湾国际学校幼稚园部愉景湾首间学校弘志幼稚园聘有外籍教师太阳岛幼稚园聘有外籍教师周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式过程中，要关注以下实施要点。选择公开招标与拍卖相结合土地出让方式，采取综合评标方法。根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等......”。

3、“.....减少竞争对手，增加华侨城中标机会。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公目录目录第部分土地开发策略问题提出及解决综合开发必要性综合开发策略综合开发模式选择综合开发模式实施要点集中开发策略开发片区位置选择集中开发模式现已取得宗地开发策略后续出让土地建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传......”。

4、“.....约为整个尖岗山片区十分之，但地块存在以下开发难点该地块为尖岗山片区第块开发土地，片区内部基础设施不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设时间表未定，存在定开发风险地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不利于高档低密度住宅形象塑造由于尖岗山片区整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体推广难度大且成本较高，而且该地块地价较高......”。

5、“.....较高开发成本决定了开发项目日后售价将超过元平方米。根据上述分析，我们认为目前该地块开发条件开发高档低密度住宅难度较大，但本地块高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益，因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。综合开发必要性对政府而言，有利于尖岗山片区规划建设整体性，华侨城和蛇口成功银湖失败，说明了综合开发优势。蛇口及华侨城综合开发优势有目共睹，综合开发统规划和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛围浓郁，住宅保值升值空间大而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统规划和管理，出现了各种各样问题。首先，土地分宗出让，拿到土地开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高其次，由于各开发商自行开发，各个小区建筑风格各异，缺乏协调性而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上互补和协调......”。

6、“.....加上在海澄湖畔即将落成所学校，房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究共提供个幼稚园小学及中学名额。区内现有学校包括愉景湾国际学校小学部愉景湾首间学校圣公会伟伦小学政府津贴全日制小学，着重英语培训愉景湾国际学校幼稚园部愉景湾首间学校弘志幼稚园聘有外籍教师太阳岛幼稚园聘有外籍教师周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式过程中，要关注以下实施要点。选择公开招标与拍卖相结合土地出让方式，采取综合评标方法。根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条件，减少竞争对手......”。

7、“.....采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公目录目录第部分土地开发策略问题提出及解决综合开发必要性综合开发策略综合开发模式选择综合开发模式实施要点集中开发策略开发片区位置选择集中开发模式现已取得宗地开发策略后续出让土地建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第二部分项目分析项目地盘解析地理位置及周边环境项目用地条件项目交通条件项目周边配套设施项目分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析第三部分项目定位项目发展主题定位档次定位产品定位建筑类型定位户型面积定位客户定位附录项目发展背景研究深圳市城市发展状况深圳市国民经济发展概况深圳市总体规划及发展概况宝安区国民经济发展让而考虑单独出让，由于该商业配套面积不大，土地成本总额不高......”。

8、“.....则对其他开发商非常不利。如果拿到公建配套开发商在开发进度上不配合，甚至不开发，将会令其他开发商非常被动，不利于整个片区建设另外，如果政府不单独出让区公建配套而自行建设，在没有明确公建配套建设时间表情况下，也不利于开发商对项目开发安排。因此，建议后续出让土地捆绑区公建配套用地。后续出让土地规模确定考虑因素为了提升尖岗山片区整体形象和档次，应尽量避免中小开发商进入该片区，因此选择土地规模要比较大，可通过设置较高资金门槛来达到这目。从最近几年深圳住宅用地交易情况来看，总地价达到亿元以上成交案例有以下几宗地块编号位置土地面积平方米建筑面积平方米总地价万元买家香蜜湖信和置业中国投资集团有限公司......”。

9、“.....亿以上大宗土地交易有以下特点发展商均为品牌发展商单宗用地交易总地价没有超过亿但有潜力发展商资金实力不可小视。年红树湾地王三块地拍卖，泰华地产出价亿拿下其中两块，依然让人惊心动魄。因此，建议政府至少拿出亿以上总地价规模用地，出让土地总地价如果达亿以上，相信有此实力参与竞争发展商将非常少，那么华侨城招商拿到出让土地机会将会更大。后续出让土地规模测算后续出让土地总地价按照亿计算，楼面地价按元平方米考虑，出让土地建筑面积将达到万平方米。该土地规模包括了区公建配套建筑面积平方米，扣除公建配套建筑面积，住宅用地可建设建筑面积至少达到万平方米。注上述测算，假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价相同后续出让土地位置选择考虑因素邻近已取得号宗地，便于与已取得用地进行整合，整体规划，综合开发靠近公建配套设施......”。