1、“.....可直接缩短有效开发周期，从而规避因开发周期过长而存在市场风险。提升产品价值低容积率低密度开发有利于提升项目整居住品质，提升产品价值，实现投入产出利益最大化。二项目产品组合建议各项面积指标本项目综合容积率在为情况下，总建筑面积约平方米，其指标如下长沙青竹湖项目经济技术指标项目单位指标备注用地面积参考报批文本亩容积率建筑面积物业类型别墅类产品可售比例小高层产品可售比例社区商业可售比例会所公建配套幼儿园总体住宅类产品可售面积配比接近，加少量社区配套商业及公建，项目整体产品开发配比尽量迎合地块开发政策。别墅类产品建议物业类型产品建议面积建议可售建筑面积别墅产品配比总配比别墅类产品双拼别墅联排别墅独栋别墅合计以市场上热销高端产品面积区间为依据，结合项目地块条件进行高端别墅配比。总体原则以中小型高端产品为主，凭借综合高性价比抢占高端市场份额。小高层产品建议小高层产品主要以满足政策进行规划，在以后具体产品设计过程中......”。

2、“.....青竹湖项目分析区域概况中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。商业销售按元平米计算，项目收益详见下表表二项目收益表注容积率序号项目名称销售单价工程量金额万元备注销售收入别墅类双拼市场预估其中产品联排市场预估独栋市场预估小高层市场预估社区商业市场预估营业税及附加税前利润总投资税前利润率总投资土地增值税增值额所得税税后净利润税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。三拟开发周期规划年通过土地转让取得该地块。项目整体开发分为四期......”。

3、“.....项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位情况下，预计年上半年第期开始入市销售。时间规划开发进度年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年工程进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主青竹湖项目分析区域概况中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设四大组团之捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达交通路网，丰富生态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体生态新城，希望通过金霞物流中心带动人流信息流资金流技术流，来有效地构架房地产开发资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。二项目概况地块基本情况中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约公里。地块建筑净用地面积，约亩......”。

4、“.....规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅用地，目前地块拆迁已基本完成。交通状况市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路青竹湖大道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。配套状况周边市政生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。周边状产品为主，凭借综合高性价比抢占高端市场份额。小高层产品建议小高层产品主要以满足政策进行规划，在以后具体产品设计过程中，主要通过产品创新和赠送附加面积来得以实现。青竹湖项目分析区域概况中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台......”。

5、“.....商业销售按元平米计算，项目收益详见下表表二项目收益表注容积率序号项目名称销售单价工程量金额万元备注销售收入别墅类双拼市场预估其中产品联排市场预估独栋市场预估小高层市场预估社区商业市场预估营业税及附加税前利润总投资税前利润率总投资土地增值税增值额所得税税后净利润税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。三短平快滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来市场风险。以达到投入产出最佳状态。四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。市场信息及可行性分析见附件。附件长沙市高端物业市场分析附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算附件长沙市高端物业市场分析长沙高端物业版图分析长沙别墅分布图据不完全统计，目前......”。

6、“.....其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。目前长沙市场上在售别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米套均面积计算，目前在售总量达万，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。二长沙高端物业市场供给分析别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼叠加别墅供应较少，合适价位独栋别墅供应量有限目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到全市别墅类产品供应总量近六成，作为景观资源占有率最高产品，别墅供应总量为套叠加别墅为套,占到全市，是目前长沙别墅市场辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。三长沙高端物业开发类型分析长沙别墅项目多为复合型物业开发包含有别墅洋房及高层住宅等多种物业类型伴随着长沙别墅项目用地规模增大，近期推出项目多为综合性开发项目，如南山苏迪亚诺麓山恋迪亚溪谷碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城鹏基诺亚山林等都为复合型物业......”。

7、“.....整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场发展奠定了坚实基础，长沙别墅市场从年前元平米以下主体市场到年元主体市场逐步拉升，年市场出现了上元平米顶级别墅。本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示项目名称占地面积容积率物业类型价格面积区间比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓联排元，双拼元，洋房元独栋以上，联排，双拼以上托斯卡纳万联排洋房联排元联排，洋房鹏基诺亚山万独栋双拼双拼元独栋林叠加洋房公寓联体元洋房元公寓元双拼叠加洋房，复式早安星城万合院内带来消费客群支撑随着政府宏观调控，低容积率低密度高品质物业市场逐步稀缺区域内近期多个大盘开发建设将提升区域配套设施。威胁分析政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以下占规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题意见长规报号文件......”。

8、“.....虽然较已经有了很大降低，但是本项目规模体量比较大，比例仍然不小，将在定程度上影响本项目开发建设市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈未来出台政府宏观调控政策影响，年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新更严厉宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。四地块定位分析根据地块实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独栋双拼联排小高层产品及少量社区商业组合开发模式为宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析在容积率情况下进行了模拟财务测算，以万亩地价计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高经济效益项目投资经测算，该项目总投资为万元......”。

9、“.....其中土地出让金,按照万亩计算,土地面积亩二开发前期费其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费报批报建费三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电临时设施费临时围墙临时办公室临时围板三建安成本,别墅,普通住宅,提高品质,含土建门窗外檐地下室等四基础设施费其中给排水工程费含贴费和开口费室外燃气系统含区内工程费灶表费高低压供电系统含高低压和配套费，区内工程费，红线外费用室外消防系统按总建筑面积计算综合管网设计室外智能系统五园林环境依设计方案不同而不同其中绿化建设费区内区外绿化支出建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等道路和照明直接成本,六管理费用七财务费用其中财务费用土地贷款额度按土地成本，按照年，利率财务费用建设贷款亿,年建设期,利率八不可预见费九营销费用销售收入间接成本总投资成本,直接成本间接成本注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示......”。