1、“.....结合现状，以建筑面积为基数按照元平方米其他补助费数据来自项目土地级开发投资估算明细表二土地出让金住宅楼面出让金为元平方米,配套公建楼面出让金为元平方米三项目挂牌底价二折合收益建筑面积单价合万元亩四土地销售收入估算本处主要采用假设开发法和市场比较法来确定项目经过级开发后预计能实现土地销售收入，以此来考察本项目在市场上经济实现能力。项目二级开发完成后可以实现销售收入根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到销售均价分别为元平方米元平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现销售收入计算如下销售总收入住宅建筑面积销售均价商业建筑面积销售均价万元项目二级开发成本及开发商利润项目二级开发成本及开发商利润总计为万元，包括建安综合成本销售税费开发商利润，具体估算过程如下建安综合成本根据现行北京市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产建筑结构及装修状况及其区位等因素影响......”。

2、“.....详见表和表。表住宅建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内市政建安费用三建造成本二四管理费用建造成本五专业人士费建造成本七不可预见费建安费用八建安综合成本三四五六七项之和九利息以第八项为基数，利率，续建期年。十总计八九两项之和表商业建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内市政建安费用三建造成本二四管理费用建造成本五专业人士费建造成本七不可预见费建安费用八建安综合成本三四五六七项之和九利息以第八项为基数，利率，续建期年。十总计八九两项之和住宅建安成本商业建安成本万元销售税金及销售税费根据北京市有关税收规定和般销售税费水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为万元......”。

3、“.....二级开发开发期为年，根据项目实际情况和房地产开发般利润水平，二级开发开发商利润按照建安综合成本不含利息进行测算，如下所示二级开发开发商利润万元土地销售收入土地销售收入项目二级开发销售收入项目二级开发成本开发商利润销售税费利率开发周期利润率万元五现金流量和财务指标分析项目土地开发销售期根据项目开发进度上市时间及相关手续办理周期，确定开发期为两年。基准收益率确定基准收益率等于安全利率加风险报酬率，安全利率取三年定期存款利率，考虑到本项目主要为住宅及配套商业，加上定风险报酬率,确定基准收益率为。财务指标分析经计算，项目财务净现值为万元，内部收益率为，均小于零，据此我们认为项目不具备收益能力。表项目现金流量表单位万元序号项目合计第个月第个月第个月第个月第个月第个月第个月第个月现金流入含出让金挂牌收入现金流出总投资成本出让金净现金流量累计净现金流量折现系数财务净现值累计财务净现值内部收益率第九章项目管理方案建设计划管理土地级开发建设是在个统开发计划下同时实施多个子项目建设，鉴于这特性......”。

4、“.....对土地级开发下各个子项目进行总体控制。二项目进度计划管理项目建设总体进度计划编制应基于项目各阶段，其中每部分相互连接，前后呼应，彼此关系也应紧密相关。这样当个环节发生了变化，对此后工作影响就会反映出来。级开发承建主体应对前期手续办理征地补偿阶段和市政设施建设工作计划进行严格控制，尤其是对关键路线工期进度进行适时跟踪。项目实施单位子项子项子项子项建设计划管理信息追踪设计和施工进度预算合同成本计划资源现金流量土地级开发中所包含各个项目以上三部分按下列方式相互重叠相互联系，如下图所示三项目管理本项目管理方案为概要性方案，承建单位须制定严格项目管理制度，这些制度包括但不限于项目设计管理项目成本管理项目质量管理项目财务管理项目安全管理项目进度管理项目经营管理等等。这些管理制度建立及执行将确保土地级开发工作质量和效率......”。

5、“.....具有定不确定性。因此，级开发主体单位应立即开展以下重点工作规划设计是项目开展基础和前提，开发企业应立即开展大市政规划咨询设计工作村民回迁楼建设应尽早启动，此项工作进展直接影响到级开发时间和拆迁进程元当地普通住宅指导价元房屋重置成新均价元户均安置面积户均宅基地面积城北街道办事处回龙观镇东小口镇城南街道办事处北七家镇小汤山镇沙河镇南邵镇南口镇百善镇兴寿镇崔村镇阳坊镇马池口镇十三陵镇长陵镇流村镇回龙观村为昌平区级地区，宅基地区位价取元平方米。房屋重置成新价房屋重置成本结合成新进行计算，计算公式为房屋重置成新价屋面分数房架分数顶棚分数地面分数墙身分数门窗分数柱高差率标准间数成新折余率使用年限折余率装修分数成新折余率设备分数成新折余率附属物分数成新折余率元分,根据现场调查，村民住宅约为楼房，结合估价经验......”。

6、“.....楼房为元平方米。搬家补助费按元平方米给予补偿提前搬家奖及工程配合奖按照周边政策提前搬家奖励为元户，结合周边拆迁补偿水平，工程配合奖取元户每户装修及附属物根据估价经验，取元建筑平米电改移补助费按元户计算停产停业补助费按元建筑平米计算。搬迁周转费为每人元月,其中少数民族按元月计算，周转期为个月。综合补助费。综合考虑房地产市场水平变化以及周边拆迁项目补偿水平变化，增加综合补助费补偿，综合考虑各方面原因，综合补助费暂以万元户测算。补偿方式采用货币补偿方式，补偿价格由有评估资质中介机构按照现状用途进行评估确定。拆迁补偿费根据以上测算得出宅基地拆迁补偿价格为万元，详见表表宅基地拆迁成本测算表序号项目金额万元备注住宅拆迁补偿费项之和区位补偿价宅基地区位补偿价元平方米房屋重置成新价与之和平房重置成新价平房建筑面积平方米按元平方米计算楼房重置成地上物状况本项目需要征收昌平区回龙观村集体土地公顷亩，其中农村宅基地占地面积约为平方米......”。

7、“.....四项目规划情况根据该项目规划指标，项目主要经济技术指标如下总用地面积公顷其中建设用地面积公顷代征绿地公顷代征道路公顷规划总建筑面积平方米其中住宅平方米经营性配套公建平方米非经营性配套公建平方米容积率住宅规划容积率经营性配套容积率图项目控制性详细规划图第二章编制依据法律法规依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国主席令第号城市房屋拆迁管理条例国务院令第号北京市土地储备和级开发暂行办法京国土市号北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号北京市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题通知京政办发号土地级开发实施方案编制办法昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定昌平区人民政府令第号......”。

8、“.....第三章级开发实施主要内容及开发进度实施内容土地级开发实施主要内容包括前期手续办理征地拆迁补偿实施大市政建设验收入市交易及相关后续事项。前期手续办理办理环境评价批复交通评价批复委托地质勘察办理建设用地预审向市发展和改革委员会办理核准手续向市规划部门办理规划意见。二征地实施与集体土地所有权人签订征地补偿安置协议取得征地批复安置补偿取得建设用地批准书。三拆迁实施入户调查拆迁补偿拆除拆迁结案。四市政建设市政工程方案设计市政方案综合综合会议纪要委托施工图设计与市政口签订接用协议根据有关法律法规规定确定施工单位组织实施建设。五验收入市交易二开发进度分地块实施情况根据该项目具体特点，并根据有关政策规定，整个项目规划分成四个地块，各地块同期实施，滚动进行开发，每地块再办理前期手续征地拆迁实施市政基础设施建设验收入市交易及相关后续事项......”。

9、“.....地块地块，地块及地块,地块地块其中村民回迁楼建设用地在项目地块中提供。项目各地块具体划分如图所示图项目地块划分示意图二总体进度安排整个项目计划总开发周期约为两年，滚动实施开发。三分期进度安排考虑各环节工作及办理各种手续顺序时间与可能性......”。