1、“.....写字楼部分做为东华广场部分，且具有地标性建筑景观同时，必然牺牲了占地面积，直接导致标准层面积收缩，不利于吸引大型集团总部入住。项目机会在房地产市场中，概念对个项目成功起着举足轻重作用，交通枢纽国门商务区第二空港概念旦推出，无疑将成为市场中亮点，加之地标性建筑景观，米高写字楼将成为屹立在国门颗璀璨明珠。在年项目落成投入使用后，庞大体量在很好营造了商业务氛围同时，附以项目三大概念，必将吸引众多国内外集团企业眼球，但东直门地区稀缺土地资源必将使本项目成为客户唯镖靶。项目东邻第二使馆区南距外交部公里北到首都机场轻轨直达仅分钟左右，且百万平米高档社区当代万国城东方银座天恒大厦南新仓商务天地东环广场等高档物业林立，确立了本项目在日渐成熟东直门商圈核心地位。项目风险东直门地区目前商务业氛围均不够浓厚，就目前情况看，在项目未投入运营前，对招商不利。深访期间......”。

2、“.....但也说明在项目尚未动工时，已经有客户对区域表示出了定兴趣。二客群定位主力次主力潜在主力客群描述运输贸易类和金融投资类企业是最本项目接受度在以上企业，他们应视为本项目主力客群，其中金融投资类可承受售价范围在美金平米，金融投资类企业可以接受租金范围是美元平米月运输贸易类企业对本项目只考虑租赁，租金范围较为分散，但也有运输贸易类企业客户可以承受美元平米月租金，美元平米月和美元平米月租金各有客户可以接受，表明主力客群，尤其是金融投资类企业经济承受能力是非常强。附表主力客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例金融投资类美金平米美元平米月运输贸易类美元平米月次主力客群描述广告传媒类通讯国际通讯巨头驻京亚太地区办事处咨询服务类企业对本项目接受度介于之间，我们将这三类企业视为次主力客群，广告传媒类企业客户可以接受元平米价位，元平米高价承受者全部来自咨询服务类企业......”。

3、“.....占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为元平米，目前所有在建在售顶级写字楼总体平均租金为元平米月。朝阳东城海淀西城附图北京顶级写字楼区域分布比例朝阳东城海淀西城总体附图北京顶级写字楼平均租金分区域附表北京顶级从租金角度定义写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区长富宫中心朝阳区京广中心朝阳区赛特大厦朝阳区北京凯宾斯基饭店朝阳区北京发展大厦朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区丽都广场朝阳区国际大厦朝阳区华彬国际大厦朝阳区亮马河大厦朝阳区使用现代盛世大厦朝阳区亚洲大酒店东城区使用港澳中心东城区华润大厦东城区中粮广场东城区东方广场东城区新世纪饭店写字楼海淀区使用数码大厦海淀区国际金融中心西城区建威大厦西城区远洋大厦西城区中化大厦西城区如果按照区域性地标以及租金双重标准划分顶级写字楼话，上述项目满足要求并不多，主要有如下项目......”。

4、“.....平均租金接近元平米月。东直门区域及东二环沿线东直门区域及东二环沿线顶级写字楼供给面积比较小，纯粹顶级写字楼仅有华润大厦，总体建筑面积为万平米，其次是东四十条港澳中心和亚洲大酒店，纯写字楼面积仅为万平米合计万平米，目前供给量非常有限。东直门区域租金最高是港澳中心，租金为元月平米。二北京市现有甲级写字楼供给分析按照租金水平低于元月平米，但高于元平米月标准进行划分，北京市目前甲级写字楼总体存量为万平技术报告东直门交通枢纽简介二调查设计方案三调查企业基本背景资料第二章北京写字楼市场供给字楼项目分析北京市在建在售写字楼供应量分析北京目前在建在售写字楼项目包括住宅立项写字楼项目数量达到个，总体面积规模达到万平米，其中国贸及辐射商圈体量最大，达到万平米......”。

5、“.....总体面积达到万平米，占总体其次是中关村，建筑面积万平米，占东直门区域以总建筑面积万平米，占比例排在第四位亚运村奥运村以及建国门外建筑体量均超过万平米，朝阳门区域达到万平米，西直门区域由于有西环广场等大体量项目，建筑面积接近万平米，其他像北三环西长安街王府井东长安街均有定体量供应。国贸金融街中关村东直门亚奥建国门外朝阳门西直门北三环西长安街王府井东长安街附图北京在售在建写字楼项目区域总量分布顶级写字楼项目供给分析从目前掌握情况来看，无论是从销售价格水平元平米以上，或者元平米以上，还是租金水平元平米天标准，软硬件以及地标性建筑等指标来考察，符合额本次访问企业年营业额主要集中在万之间，占略强，年营业额超过亿元企业占总体样本量......”。

6、“.....是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大区别在于其商圈代表性和标志性及对商圈辐射力影响力，比较典型代表有投入使用北区公寓中庭式写字楼商业也将达到亮相要求。本项目归纳起来具有如下特点交通优势本项目是全亚洲最大现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主地面公交换乘为辅，集地铁城市轻轨机场高速铁路公交出租车社会车辆等多种交通体系和功能为体，实现零换乘理念综合性立体交通枢纽。枢纽中建有首都机场第二始发大厅候机大厅售票大厅，乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。因此有第二空港美誉......”。

7、“.....本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从空中码头直接进入京城乃至中国第落点。项目将成为名副其实国门商务第站。区域优势本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立如新保利中石油大厦南新仓商务楼天恒大厦华声国际大厦华丽大厦凯恒中心当代万国城等必将成为国际性大型公司本土大中型企业投资买家地缘型客户首选区域，项目发展潜力巨大。项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。高达米双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提升入住企业形象中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公序幕。至尊地位东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环标志性建筑，也是北京市大重点工程之和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪十大标志性建筑之。二调查设计方案调研目根据委托方要求......”。

8、“.....本次调研主要分为个部分展开，分别是第部分北京市写字楼市场未来供需趋势分析供给分析需求分析第二部分本项目竞争对手研究第三部分本项目潜在用户研究三执行情况根据以上要求，本次研究在针对第部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察项目人员访问等方式针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合方式进行......”。

9、“.....北京及东部区域高档纯写字楼基本上没有买卖历史年以后上市有销售，本次被访问企业采用购买方式入住基本上在金融街区域，这和金融街年写字楼全面采取销售策略有关。深访企业目前办公面积本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目种产品将来会面对不同消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在平米之间。平米以上米米米米以下附图深访企业办公面积分布深访企业行业分布行业分布数量比例网络电子电信咨询服务金融投资机械制造公关广告报业航空运输汽车律师化工环境医药教育旅游政府合计深度访问企业人员规模从深访企业人员规模分布来看，基本上人以上和人以下企业各占半左右......”。