1、“.....本项目面临着定得竞争压力。片区形象有待提高目前风光市场主要是露天经营得形式，经营产品价格多在元之间，属于低端产品，且存在时间较长，消费者对此区域形成固定印象。对本项目形象提升有定影响。业态定位根据市场机会及需求，根据项目实际情况方案主题类百货商场建筑面积平米层层主题休闲运动针对群体岁岁青年消费群层量贩超市化妆品鞋超市示意图护肤品展示图二层休闲服饰及专业店服饰示意图专业店二层半特色小吃娱乐示意图方案二专业市场建筑面积平米层层经营方式只售不租，将单层面积分割成平米单间，便于投资和经营......”。

2、“.....调整系数由我司有经验专业人士人起打分，由专人记录整理后所得出经验性数字。修正后各相关楼盘价格注为实收均价各相关楼盘参照商业规模人流建筑品质等参数，权重取值如下元收益还原法结合市场比较法，中原建议本项目商业相对参考均价为层均价元二层元三层元注此价格为根据市场比较法得出项目综合均价。将根据市场及项目所在片区变化，以及项目自身变化而进行相应调整。河南中原策划部产投资比重不大，不属于国家宏观调控重点区域。但是，在国家重点控制房地产市场整体环境下，开发商仍应高度重视土地信贷政策负面影响，在项目开发中关注相应抗风险对策。四驻马店市宏观经济概述驻马店市概述驻马店市位于河南省中南部,东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路京深高速公路纵贯南北......”。

3、“.....洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称。全市共有确山遂平西平上蔡汝南平舆新蔡正阳泌阳九县和驿城区，总面积万平方公里，总人口多万。这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。经过全区人民努力奋斗，今日驻马店农业经济正在稳步发展，并驻马店市商业市场可行性研究报告驻马店市商业调查结论基本认为在风光路开发中档商场是可行。支撑因素宏观根据年统计局数据显示，目前驻马店市人均零售商业面积约为平方米，少于全国人均平方米面积。按人均增长平方米计算，截至到年，五年中预计增长商业面积约万平方米，每年增长万平方米。具有定市场空白量。中档目前驻马店市区人口为万人，高端客户约占了整体，较为有限，且多有固定消费场所均收入。若定位为高端商场，消费群较窄，且为了改变消费群固有消费习惯，在推广上可能需要花费大量时间和财力......”。

4、“.....对高档商品需求不大。如春天百货，进驻品牌多为高档品牌，价位过高，。在良好经济发展环境推动下，随着第三产业发展，城镇建设加快，中部崛起高调提出，可以预见，在未来相当时间内，驻马店市经济将继续保持持续增长状态。根据国外商业物业租金变化与城市变化关系研究分析，二者变化规律是趋于致，也就是说商业物业租金是与城市成正比例。商业物业市场发展与整个城市经济发展趋势密切相关，商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化。目前驻马店商业物业市场还处于初期阶段，尚不具备成熟市场发展条件，但是随着国民经济快速发展，居民可支配收入不断提高，社会消费品销售总额快速增长，商业物业需求必然会逐渐上升。在建商业房地产增多经济开发区建设正是市场需求增加有效反映。在未来商业物业市场上，地理位臵好品质优良价格相对低廉大型商铺将是使用者和投资者首选对象。但是由于本项目目前尚未开工开发周期较长，商业市场变数较大，因此在未来开发过程中......”。

5、“.....我司将在后期研究中，针对项目进行跟踪分析，根据具体情况及时调整开发策略，保证项目顺利运作。五驻马店市商业物业分析本项目商业物业界定商业物业是房地产市场重要组成部分,主要是指直接从事零售业服务建筑物，即通常意义上商场商铺店铺等物费需求和层次有待提高恩格尔系数食品支出总额占家庭或个人消费支出总额比例达到，略高于联合国小康生活标准上限。表明驻马店市居民平均生活水平基本接近小康。城城乡乡居居民民生生活活水水平平年月份人均可支配收元月份月份月份月份月份月份金额数据来源河南统计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。结论商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化当地居民月人均收入在元左右，方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端消费另方面储蓄存款快速增长，又说明在人均收入持续增长......”。

6、“.....城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币。结结论论通过对比年年人均收入和人均可支配收入可以发现，驻马店市居民生活水平逐年稳步提高，城市居民人均收入和可支配收入增长速度超过。经济良性发展，市场环境乐观。社社会会消消费费品品市市场场消费总额城市消费额县及县以下消费额贸易零售额餐饮零售额其它年年消费品市场稳步发展。全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。分城乡看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。结论社会消费品销售增长与国民经济居民收入水平增长趋势基本吻合，发展态势比较合理城区居民消费能力增长快于农村地区居民餐饮业消费增长快于批发零售贸易和其他行业......”。

7、“.....年驻马店市经济发展显示出强大活力，继续保持快速增长良好发展趋势国内需求稳步扩大，结构调整得到了进步推进，经济环境更加优越和趋于完善。驻驻马马店店市市未未来来经经济济环环境境展展望望近年来驻马店经济发展迅速，全市以农业经济为基础，逐步发展工业旅游业，并不断规范市场环境，充分合理利用自有外来资金，作为个新兴地级城市，发展空间相当广阔。在良好经济发展环境推动下，随着第三产业发展，城镇建设加快，中部崛起高调提出，可以预见，在未来相当时间内，驻马店市经济将继续保持持续增长状态。根据国外商业物业租金变化与城市变化关系研究分析，二者变化规律是趋于致，也就是说商业物业租金是与城市成正比例。商业物业市场发展与整个城市经济发展趋势密切相关，商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化。目前驻马店商业物业市场还处于初期阶段，尚不具备成熟市场发展条件......”。

8、“.....居民可支配收入不断提高，社会消费品销售总额快速增长，商业物业需求必然会逐渐上升。在建商业房地产增多经济开发区建设正是市场需求增加有效反映。在未来商业物业市场上，地理位臵好品质优良价格相对低廉大型商铺将是使用者和投资者首选对象。但是由于本项目目前尚未开工开发周期较长，商业市场变数较大，因此在未来开发过程中，左右项目不确定因素未预见因素较多。我司将在后期研究中，针对项目进行跟踪分析，根据具体情况及时调整开发策略，保证项目顺利运作。五驻马店市商业物业分析本项目商业物业界定商业物业是房地产市场重要组成部分,主要是指直接从事零售业服务建筑物，即通常意义上商场商铺店铺等物业。般来说，按照商业建筑规模可以把商业物业划分成大型中型和小型三种档次。大型商铺般是指建筑面积在平方米甚至上十万平方米以上商业建筑，通常分布在城市级或二级商业中心内，该类建筑装修和设备都比较高档,通常发展成为大型超市百货商场购物中心等业态......”。

9、“.....基本没有此类商业物业。中型商铺般是指建筑面积在平方米商业建筑，通常分布在城市二级或三级商业中心内，该类建筑装修和设备为中档水平，通常进行分割出售，也有可能成为超市或小型百货商场。目前驻马店房地产市场上出现大量商业用房，多属于此类商业物业，如爱家量贩乐山商场春天百货等。小型商铺般是指建筑面积在平方米以下，分布在城市各级商业中心内，尤其是居住小区内商业建筑和道路两旁沿街店铺，如风光路商业形态便以此居多。本项目商业地块面积近平方米，我司将按照大型商业物业对本项目进行分析研究。本报告涉及中小型商业物业，均为筛选后可比之参考对象。驻马店市商业物业发展概况商业物业是房地产市场发展必然产物，从简单房地产项目配套，进化成为具有经济形态房地产主体。目前驻马店市商业物业主要集中在以下形态临街商铺商住混合，在楼宇群楼或下面几层建商铺纯商业性质物业，以商厦形式诞生非产权物业，以租赁为主驻马店市商业物业开发......”。