1、“.....其中规划工业用地平方公里，生活配套及其他用地平方公里。目前，科技园区已开发建成的土地面积平方公里，划而未建的土地面积平方公里，未划未建的空地平方公里。园区按照地域和产业不同分为北区中区和南区。北区面积为平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。中区中区为平方公里，已逐渐发展成为以新材料计算机生物医药工程为主的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造部分传统产业，提高高新技术产业的用地比例。南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设......”。

2、“.....虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发过程可以充分利用这些自然资源元月......”。

3、“.....其中南区由于聚集众多较高档次办公楼，故租金全包水平最高，为元月，中区办公楼的租金全包约为元月左右，工业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因，租金处于最低水平，约为元月左右。从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。从物业类型来看，科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房，租金水平因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约元月以上，高科技厂房的租金在元月之间，普通厂房租金则为元月。强劲的市场需求对办公物业的发展起到了有效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与年基本持平。根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区内办公物业的发展。目前市场的租金水平基本保持了年月的水平，虽有少量物业租金出现小幅下跌，但大部分物业的租金与年基本持平或小幅上涨，表现出了较强的抗跌性。市场未来趋势科技园区未来办公物业的新增供应量较为有限，将继续维持现状......”。

4、“.....年，南山科技园共成交宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租。总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级市场将继续保持活跃。受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步扩大。在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未完全恢复，投资者将逐步退出市场，办公物业的需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业的营业业绩将受到定冲击，因此出于压缩成本的考虑，预计未来市场对中低端小面积隔间产品将更加青睐。三项目分析在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的分析，为项目定位发展评估经济测算提供参考优势项目能够形成的小型园区地块现状较为平整，利于开发建设目位于科技园区内，周边已形成良好的工业聚集性劣势项目地块目前仅能通过科丰路直接与外部交通连接，通达性受到定制约项目所处区域位于科技园中区东部......”。

5、“.....周边环境欠佳，多为住宅和旧工业厂房。机会南山科技园是深圳发展高新技术产司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分割成小面积单元用于出租。总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将得到有效缓解......”。

6、“.....北区多为小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。北区多分布小型园区，主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等，成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求的同时，对外进行租赁。需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强，支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼清华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降......”。

7、“.....栋为高科技厂房，栋为科研办公楼写字楼，栋为配套后勤办公用房及食堂。其中，地下室及架空层构成层车库，拟配备个车位楼中含有,食堂，作为项目的配套。表项目用地规划指标二项目开发手续及项目报批进展根据深圳经济特区土地使用权出让合同书深地合字号，年深圳市通讯工公司取得项目用地使用权，土地使用年限为年，从年月日至年月日止。年深圳市规划国土局与深圳市通讯工业公司经过协月，不考虑价格增长。经营模式项目将采用出租方式经营。二项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景......”。

8、“.....计划保持同步建设开发，现已于年季度初开始土方及前期工程，计划于年第季度末完成竣工验收，共约年，项目预计将于年月开始出租。二投资估算与资金筹措总投资估算项目建设期总静态投资,万元。构成如下土地成本分两部分深圳市通讯工业股份有限公司以年月日于市国土局签订的深地合字号和号深圳经济特区土地使用权出让合同书确定的编号为，地块折价冲抵所欠深圳市特发信息股份有限公司债务，上述土地作价人民币,万元，其中地块作价,万元。公司次付清地价款万元。因此得出土地成本共万元。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息和区域同类开发项目的实际情况。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。④管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用......”。

9、“.....按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述项之和的计取。不可预见费不可预见费按前期工程费和建安工程费的计算。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。项目拟向银行贷款共计万元，分次进行借款，从年第季度出现资金缺口即向银行融资未考虑不可预计因素，故依照保守原则，贷款利率按人民银行现行年贷款利率计算，建设期借款利息共计万元。资金筹措建设期投资资金来源包括自有资金募集资金万元和银行融资万元。三租金收入测定租金收入估算项目科研办公楼高科技厂房和车位全部出租。计划从年第季度开始出租。根据科技园区内同类物业运营的般规律，假设科研办公楼和高科技厂房的初始运营期为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为假定车位的初始运营期也为年，初始出租率为，每年递增，年进入稳定运营期后，出租率为。楼建设的......”。