1、“.....按照长沙市房地产开发平均水平,同时结合开发商控制项目成本能力,我们认为本项目不可预见费按前述项之和计取较为合理。项目不可预见费为万元。财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。本项目需向银行贷款,万元将在资金筹措部分详细阐述，贷款期年，贷款年利率计算。利息为万元。综上所述，本项目总投资成本为,万元。资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资，项目总投资为,万元，其中自有资金万元，剩余,万元需从银行进行贷款。资金来源及筹措表序号项目总价万元比例自有资金,银行贷款,三方案经济测算分析方案介绍方案为项目整体销售，其中分楼层销售均价如下均价元平米均价元平米均价元平米均价元平米销售及经营收入测定项目销售收入测算表栋面积栋面积面积合计销售单价元平米销售金额万元层二层三层四层合计根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目此部分销售收入为万元......”。

2、“.....折现率按照计算在以上假设条件下,可以得出第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元累计折现值万元项目租赁部分价值计算表可见,项目租赁部分未来年租赁收入折现值得为元方案二指标汇总项目开发总体经济指标汇总各项指标计算方法计算值总成本建造期间各项费用之和,总投资总成本销售费用税金返租成本,销售收入,租赁折现值,租赁折现值扣除税费后,收入合计,总利润销售收入总投资,净利润总利润企业所得税......”。

3、“.....本项目总投资,万元，可以实现销售收入,万元，租赁净现值,万元净利润合计为,万元，税后投资利润率，项目可行。就开发商而言，按分成，分成后利润额为万元，发展商投资利润率为综上所述,本项目可行从侧面说明近年来长沙积极推动物流专业市场等发展规划也见成效。长沙市居民消费力将随着其可支配收入增加而快速增长，将会得到了进步体现。二消费构成分析娱乐和食品消费超过居民消费性支出，长沙娱乐文化传媒餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐休闲场所数量在全国处于前列。长沙人最早经营歌厅，航空蝴蝶两家真正意义上歌厅出现在年。对于长沙居民消费能力和水平，以及休闲娱乐消费为主特点，结合下表可以得以证实三长沙市民消费特征分析土洋兼具长沙是全国第批对外开放城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。不断吸引外资投入并增强本土民营经济......”。

4、“.....土洋兼具，是转型期社会消费特征。这点在长沙人身上表现得尤为突出。现代化长沙人消费洋溢着现代气息。市私人购车和购房大幅增长，成为个新消费热点。长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列，市区常驻人第部分宏观市场分析长沙市城市概况及发展定位长沙市城市概况地理概况长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经，北纬。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲湘潭，西连娄底益阳，北抵岳阳益阳。长沙处湘江水系，境内有流入湘江支流条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约公里，南北宽约公里。年，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方平方公里。属性特征长沙是湖南省省会，是湖南政治经济文停建。大型超市将限制在沿江大道以东，东中环线以西。丽臣路以南，劳动西路以北范围以外地区......”。

5、“.....大批发市场搬出市中心对于占地面积在亩以上大型批发市场，原则上不能建在城市市中心已经建设，亦要逐步搬迁。输入同经营类型市场，必须要与临近同类市场相距公里以上。汽车交易市场虽前景广阔，亦应根据市场需求有序发展。大型百货店存量过剩，将逐步推行业两态。在城市中心区，原则上不新增大型百货店。现有大型百货店，要在店内开设大型综合超市，实行店两种业态经营方式，向小型购物中心方向发展。由于湖南钢材大市场马王堆蔬菜批发市场红星农副产品大市场湖南粮食批发市场可以满足目前市场供求需要，近三年内暂不发同类大市场。随着商业结构调整步伐加快，知名商业公司纷纷抢滩长沙市场黄兴南路步行街等特色街市蓬勃兴起，个体私营等民营经济快速发展，长沙消费品市场呈现出以连锁超市经营为特征以会展经济为亮点以国际商业巨头进驻为特点三大趋势，长沙作为区域性商贸中心城市地位已更加凸现......”。

6、“.....长沙拟规划将北部捞霞，东部芙蓉区雨花区带，东北部星沙工业园附近，南部大托铺地区存活下来并获得发展壮大。年月，日本平和堂落户长沙五商圈，其繁荣程度曾令五路交通度中断。紧接着，新佳超市空降侯家塘，友谊阿波罗集团拓展超市业务，家润多崛起于长沙，长沙零售业第二轮大战由此拉开序幕。到年，商业地产开发达到了个鼎盛高峰，除了大型商业地产项目在售，大量社区商业街和市中心商业裙楼供应量。格局上城郊以中南汽车世界长沙茶市雨花机电市场湖南国际汽车城红星绿色食品城红星大市场等为代表，大体量各类专业市场将长沙包围市内以沃尔玛黄兴南路步行街王府井铜锣湾金满地大都市等为代表。长沙目前已经进入了洋虎闹长沙加品牌战新格局，随着家乐福入驻长沙芙蓉路，麦德龙进驻四方坪，长沙商战开始由内战转向大型商家之间较量，长沙商业格局个新时代已经来临了。以沃尔玛等巨头进入为开始标志，长沙商战在零售业对逐步开始了第三轮洗牌......”。

7、“.....带有强烈国际化竞争色彩。三发展现况长沙商贸业已成为最具活力优势产业，年全年营业额达到亿元以上市场家，实现商品成交额亿元，其中批发和零售贸易餐饮业数量达到家，占长沙所有经济单位。长沙商业由曾经黄兴路五广场延伸拓展到现在长沙商圈实际已形成三线五圈格局，即五路黄兴路东环线三条长轴，以及五广场袁家岭火车站荣湾镇东塘五大圈，个商业网点，家特色专业化大市场星罗棋布，家连锁企业，家大型超市，座现代化大型商厦群雄耸立。近两年来，长沙市商圈呈现东西成线点式南移趋势，将对整个长沙市发展将会产生深远影响。四商业前景展望城市总体规划长沙市规划面积从平方公里扩大到平方公里，长沙县望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这空间层次，形成主两次四组团城市布局，主指中心城区，两次指河西新城和星马新城，四组团分别为暮云捞霞高星含浦四个组团。到年，主城区包括主两次实际居住人口要控制在万人以内，建设用地控制在平方公里以内......”。

8、“.....又确立了西文东市发展蓝图到世纪末，长沙市再次调整自己商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心。商贸布局更加合理中心地位将更加牢固长沙商贸布局调政主要表现为限制大型超市，百货发展店两业态，部分专业市场暂时停建。大型超市将限制在沿江大道以东，东中环线以西。丽臣路以南，劳动西路以北范围以外地区。大型仓储商店超市则限在城郊结合部交通要道建设。大批发市场搬出市中心对于占地面积在亩以上大型批发市场，原则上不能建在城市市中心已经建设，亦要逐步搬迁。输入同经营类型市场，必须要与临近同类市场相距公里以上。汽车交易市场虽前景广阔，亦应根据市场需求有序发展。大型百货店存量过剩，将逐步推行业两态。在城市中心区，原则上不新增大型百货店。现有大型百货店，要在店内开设大型综合超市，实行店两种业态经营方式，向小型购物中心方向发展......”。

9、“.....近三年内暂不发同类大市场。随着商业结构调整步伐加快，知名商业公司纷纷抢滩长沙市场黄兴南路步行街等特色街市蓬勃兴起，个体私营等民营经济快速发展，长沙消费品市场呈现出以连锁超市经营为特征以会展经济为亮点以国际商业巨头进驻为特点三大趋势，长沙作为区域性商贸中心城市地位已更加凸现。四大物流中心促进区域物流中心形成长沙物流配送中心市市政府十五规划重点建设项目，长沙拟规划将北部捞霞，东部芙蓉区雨花区带，东北部星沙工业园附近，南部大托铺地区作为四大物流设施规划区。长株潭是目前湖南省发展水平最高投资效益最好地区。年已达亿元，占全省，接近武汉亿元预计年经济发展水平超过武汉市。武广快速铁路将于建成，届时长沙广州距离拉近到个多小时浙赣线电化提速改造工程株洲醴陵段已开始实施株洲北站上行系统扩能改造工程也将上马，规划中还有湘桂复线改造娄邵线改造。未来长沙商业规划形成以五广场为核心市级商业中心......”。