1、“.....因此时点数体现空置率上升。如银苑和明珠房地产小区空置超过万多平方米就属这类情况。乐观是今年盘锦市以住宅开发为主投资速度已经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。趋势判断随着国土资源日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规颁布，对于房地产市场情况变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民住房需求正在从满足生存需要向舒适型转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出第二位，居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念，改善住房条件愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。加快城镇化进程将创造新住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到......”。

2、“.....新增城镇人口万。这意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新住房需求。产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资比重，占比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展客观需要。④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们居住观念发生了深刻变化，原有居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞优美现代居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分点。三区域市场分析双台子区处于盘锦市区东北地带，地价较中心地区低。相应商业和其他配套环境基础般......”。

3、“.....另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表中高档楼盘面世后，周边小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来两年内盘锦区商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争又沸点。盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有零售商场面积约万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面积平米，占现有专业市场总体量，在租在售零售专业市场面积万平米，占全市在租在售专业市场总体量。四项目利弊分析优势区位优势项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。项目定时期垄断性和地块特质稀缺概论项目名称现代商业广场项目锦绣花园和青少年活动中心二项目地点位于盘锦市双台子区建设广场西南角三区域特点自然条件地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的块绿地。商业价值地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。广场由于地处建设广场，交通便利，周边厂矿及社区林立......”。

4、“.....综合税率为，销售税金及附加为万元。二经营成本及费用估算项目成本费用主要有开发建设成本,销售费用财务费用等。开发建设成本项目开发建设成本即项目总投资为万元。销售广告费销售广告费根据同行业统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按销售收入估算为万元。财务费用按年息，借款期为年，贷款万元计算，财务费用万，其他财务费用暂不考虑。项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元。三项目损益项目利润总额销售收入项目总成本销售税金万元所得税额项目总利润万元税后利润为万万元四经济评价结论投资利润率投资利税率项目静态财务分析损益情况序号项目指标金额万元说明销售收入总成本总投资营销广告费万元财务费用税金及附加利润总额所得税额税后利润投资利润率投资利税率五敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化对利润总额收益率影响敏感性分析......”。

5、“.....投资因素和销售价格对项目投资收益影响都很大。因此应严格控制建设成本，把握销售价格，尽可能回避风险。六临界点分析商场部分最低售价与最低销售量以总成本费用元净利润万元投资利润率投资利税率建设期年第二章项目市场分析盘锦市市经济发展趋势分析国民经济社会发展计划和总体规划盘锦市城市总体规划于年月日通过辽宁省级评审。该规划将盘锦市市城市功能定位于重要商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分行政区划调整基础设施规划环境保护及生态建设规划等个方面做出详细规划。到年，实现对现有城镇体系格局初步调整到年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。年，形成完整市域城镇体系。年城市化水平达到，年达到，年达到。项目所在地城市化进程规划情况本项目选址所在地双台子区，将形成两翼枝状发展结构支路网建设按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发......”。

6、“.....结合年上半年房地产行业变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况变化情况。商品住宅开发情况分析年首季，商品住宅施工面积为平方米，相较年同期增长年首季，商品住宅竣工面积为平方米，相较年同期减少。商品住宅销售情况分析年首季，商品住宅销售额万元，相较年同期上涨年首季，商品住宅销售面积平方米，相较年同期下降。未来几年发展趋势近年，盘锦市房地产直保持了较快发展速度。但从去年央行号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施出台，形成对房地产行业整体压力。在国家宏观调控加强大环境下，盘锦房地产市场未来几年发展情况，我们从两方面加以分析。从基本情况看投资继续了高位运行态势。今年月，盘锦市房地产开发完成亿元，同比增长，增速有减缓，同比下降个百分点。仍高于全省平均水平个百分点。开发投资中住宅完成亿元，下降写字楼完成亿元......”。

7、“.....增长倍其他用房完成亿元，增长倍。非国有投资依然强劲。今还有定距离。只要转变消费观念，改善住房条件愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。加快城镇化进程将创造新住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年万发展到万，新增城镇人口万。这意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新住房需求。产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资比重，占比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展客观需要。④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新信贷增长点......”。

8、“.....人们居住观念发生了深刻变化，原有居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞优美现代居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分点。三区域市场分析双台子区处于盘锦市区东北地带，地价较中心地区低。相应商业和其他配套环境基础般，该区房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表中高档楼盘面世后，周边小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来两年内盘锦区商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争又沸点。盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有零售商场面积约万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面积平米，占现有专业市场总体量，在租在售零售专业市场面积万平米，占全市在租在售专业市场总体量。四项目利弊分析优势区位优势项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展......”。

9、“.....树木郁郁葱葱，是该区域难得的块绿地。商业价值地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。策，抓住有利投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。本项目存在威胁主要来自竞争对手。第三章项目定位及销售预测项目定位项目市场定位定位地标盘锦区乃至全市特色商住项目定位二城市形象窗口盘锦商业形象典型代表目标市场定位目标区域由于本项目地处盘锦区，目前盘锦区人口仅万人。根据市场调研和分析得知，盘锦区消费群因为购买力不够缘故仍无法支撑万平方米大型商业设施含本项目。因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引盘锦全市区范围甚至周边县镇消费群体才足以保证项目可行性。因此，区域市场是我们主导客户吸纳方向。同时考虑到城区较为成熟配套环境以及人们地域情结，该区域在盘锦市民心目中有定......”。