1、“.....城市基础设施落后，人均收入在五区中名列末位，因此该区在长沙市房地产格局中扮演着北丐角色，随着芙蓉北路拓宽金霞大道拉通新霞凝港建设及旧城改造力度不大，城市建设发生了日新月异变化。现该区房地产开发热点集中在金霞大道两厢和四房坪。前者主要以开发中档楼盘为主，后者则以经济适用房和中低档楼盘作为主要开发方向。长沙市商品住宅平均价格走势及市场新动向商品住宅均价据长沙市房地产交易中心统计，年，长沙市商品房销售均价为元平方税后成本利润率净利润总投资序号项目合计税前成本利润率利润总额总投资成本净利润率净利润净利润所得税总投资现金流量表全部投资年三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度现金流入,销售收入,出租收入其他收入净转售收入现金流出开发成本投资经营成本销售费用,销售经营税金及附加,所得税净现金流量,累计净现金流量,净现值累计净现值万元计算指标财务内部收益率财务净现值......”。

2、“.....本期应计利息,本期还本付息,其中还本,付息二偿还贷款资金来源,销售收入,减销售税金,销售费用,所得税支付建设资金可用于还款销售收入,其中偿还利息偿还本金,盈余销售收入资本金可用于还款盈余资金,三借款偿还期年年年附表借款还本付息估算表单位万元序号项目合计年敏感性分析表项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入万元建筑投资总成本万元税后利润万元建筑成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期基本方案,销售收入变化销售收入下降,销售收入上升,变动成本变化变动成本增加,变动成本减少,附件二富新金地景园开发经济指标本项目总用地面积亩，规划指标容积率为，建筑密度，绿地率建筑层数层。地下层，用地性质为居住和商业兼容。按规划设计条件，可以估算出，总建筑面积为万平方米地上，其中商业用房万平方米，住宅面积为万平方米，底层地下车库和人防共计万平方米共户，车位个，地下个......”。

3、“.....变压器配电间万元绿化道路计平方米，按元平方米算万含背景音乐系统土方外运挖运场地平整万万元电梯万设计勘探施工图审查费元平方米万万元煤气铺设开通元户户万元监理费元平方米万元不可预见费万元报建费住宅元平方米,万元商业元平方米万万总报建费万元合计除外万元总计工程建设成本二万元二万元在万元∽万元两个数范围之间三产权办证费用测绘住宅元平米万元非住宅元平米万元办证住宅元户万最少。作为长沙老城区，第二产业以国营大中型工矿企业为主，单位效益普遍较差，城市基础设施落后，人均收入在五区中名列末位，因此该区在长沙市房地产格局中扮演着北丐角色，随着芙蓉北路拓宽金霞大道拉通新霞凝港建设及旧城改造力度不大，城市建设发生了日新月异变化。现该区房地产开发热点集中在金霞大道两厢和四房坪。前者主要以开发中档楼盘为主......”。

4、“.....长沙市商品住宅平均价格走势及市场新动向商品住宅均价据长沙市房地产交易中心统计，年，长沙市商品房销售均价为元平方米，比去年上涨。其中商品住房销售均价为元平方米，比去年上升了。由于商品房供应量减少与消费者旺盛购房需求之间存在较大反差，导致年我市商品房价格涨幅较大。长沙市房地产市场新动向高速交通网路形成，推动房地产快速发展长沙日趋完善高速交通网络正在迅速推动楼市发展，尤其是随着长沙六桥三环工程实施以及各项市政设施进步完善，住宅郊区化进程正在加快，在长沙六桥三环路网系统中，目前环线附近房产已硕果累累，二环线周边开始瓜熟蒂落，三环线投资热点也正在渐渐形成东南西北区项目遍地开花纵观长沙整个楼市东边雨花生态新城以建成雨花区政府新址为中心，在万家丽和香樟路聚集了大批楼盘。南边天心生态新城以正在建设省政府机关新址为中心，在湘府路和芙蓉南路汇合了几十个开发项目。西边岳麓大道和金星大道两边扎堆了大批楼盘。北边青竹湖外商城......”。

5、“.....向四周延展自己势力范围大盘进代已经来临随着长沙市政府迁住河西新址，阳光金牛山庄等批项目已进入实质性操作阶段。省政府南迁同时也带动南边楼市发展。目前奥林匹克花园也正在紧张进行前期准备工作。商业地产，在万家丽和香樟路聚集了大批楼盘。南边天心生态新城以正在建设省政府机关新址为中心，在湘府路和芙蓉南路汇合了几十个开发项目。西边岳麓大道和金星大道两边扎堆了大批楼盘。北边青竹湖外商城，由青竹湖大道和太阳山路构成路网骨干，向四周延展自己势力范围大盘进代已经来临随着长沙市政府迁住河西新址，阳光金牛山庄等批项目已进入实质性操作阶段。省政府南迁同时也带动南边楼市发展。目前奥林匹克花园也正在紧张进行前期准备工作。商业地产竞争继续白热化从五商圈铜锣湾广场与王府井商业广场之争，到中南汽车世界与雨花五金机电市场大战可知，市内传统商业商业与市郊专业市场之间竞争继续呈白热化趋势，但随着市内土地供应总量减少及传统商业商业开发趋于饱和专业市场利用其特殊专业化规模化优势......”。

6、“.....大限逐渐规范土地市场，房地产将面临重新洗牌和重组即国家监察部颁布号令以来，纵观星城楼市，年楼盘供应量相比年明显有所减少，但楼盘放量减少情况下，需求量却在稳定增长。市场很可能保持房价销售量增长，但行业和企业景气程度却比住年差，尤其是企业利润不比住年。仅单纯依靠开发模式发展将企业做大做强已受到局限，只有在新变化下，星城房地产企业操作策略应更加丰富，以适应发展变化。商品住宅客户构成及购买实态分析按购买目来分，购买住宅客户可分为自住型和投资型两种。自住型客户中可分为第次臵业者和二次以上臵业客户。第次臵业者中，以刚参加工作不久单位没有住房工薪阶层旧城拆迁户外地入长户部队退役和小经营户为主，年龄般在岁居多，地段周边环境没有太多要求，只要有便利公交线路即可，他们多选择经济适用房中低档商住楼和小户型楼盘。二次以上臵业客户以私营企业主高级管理者教授文艺行业房地产等收入较高难度从业人群为主，年龄在岁之间，有良好社交圈，重视生活品......”。

7、“.....住宅投资客户与商业投资客户基本情况相同，只是在住宅方面炒房现象比较多，而商业客户要求是稳定高额回报。二按消费需求将人群进行聚类细分市场，长沙消费群体可以分为以下五类长沙新代，他们大多是岁长沙本地年轻人，收入不高但能得到家庭支持进入购房阶段，生活时尚，喜爱情调，对未来会有丰厚收入信心最高。他们选择最多是东部南部板块。高级白领群，是从外地来长沙较久或长沙本地人，学历层次和家庭收入在五类消费者中是最高，他们看重家庭，渴望休闲，选择最多是体育新城河西等环境较好板块。年轻新移民，是岁左右新长沙人。多数为本科学历，处于事业上升阶段，认为未来会有更丰厚收入，而且愿意为了挣更多钱，可以牺牲休闲。基本需求型是长沙本地人或移民来长沙较久人，年龄较大，多在岁之间，为高中或中专学历，看重家庭，讲求实际，愿意为了挣更多钱，可以牺牲休闲。他们选择最多是旧城区等板块。传统高薪型以本地人为主，年龄主要在岁，职业以政府国企高级领导居多，喜欢生活工作均在市区，认为家庭比事业重要......”。

8、“.....各种档次商品住宅客户分析高档楼盘群以高级教育工作者以大学教授为主，高新科技研发人员医生企业高级管理人员高级私营企业主为主要消化群体，该消费群文化素质经济收入高，年龄以岁居多，大部分为二次以上臵业，对现居住条件不满，提升生活品质是他们再次臵业主要原因。正因为如此，该消费群对楼盘品质要求较高，尤其对周边自然环境休闲配套和售后服务等方面是他们选择楼盘个重要标准。中档楼盘消费群以政府公务员普通教育工作者高新区工作人员企业中层管理人员中小私营业主居多，该消费群文化素质经济收入普遍较高，年龄以在岁，大部分为次臵业，改善居住条件是他们首次臵业主要原因，交通环境生活配套和价格中该消费群体选择楼盘标准。低档楼盘消费群以企事业单位职工拆迁户为主，该消费群文化素质般，经济收入普遍偏低。企事业单位职工以年青人外地人居多，大部分为首次臵业，对楼盘品质要求不高，主要解决基本居住问题，而拆迁户涉及年龄文化素质经济收入等方面差异较大，对开发商安臵房子普遍无条件接爱......”。

9、“.....商品住宅客户购买行为分析在成熟商业圈内臵业消费者，看重是地处市中心，交通便利，市政生活配套设施齐全，形成以高档住宅商住楼为主核心板块，这类消费群体多为高收入及中小私营业主，般为追求更高精神物质需求从而二次臵业。在近郊臵业人群，看重郊区高档楼盘开发住宅规模化，形成新兴住宅群，多为年青消费者附近居民及市区中低收入人群，为改善居住环境而初次臵业。在城南片区臵业，由于湖南环保科技产业园区工业化发展，加速长株潭三市融城，而以中国现代农业博览交易中心为龙头红星专业市场群开发，因投资门槛低回报率高，吸引大量附近居民及长株潭投资臵业者。在城南主要以投资居住为主。全市房地产市场利好分析从统电视系统室外配套竣工验收附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表建筑面积,序号项目名称计算程式单价元金额万元备注土地成本地价款转让费小计,二前期工程费勘察测量费规划设计费临时供水供电场地平整临时道路前期工程小计三建筑安装工程费土方及桩基工程,主体工程......”。