1、“.....目前西安五星级四星级三星级准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为和，其中二星级及以下酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上酒店数合计只有，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。从各级酒店分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况酒店布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区酒店数几乎占到西安市所有酒店数而城西城北和项目风险较低当项目营销率低于时，有定风险。可以通过减少总成本和增加营销收入来回避风险。就是说，如果项目营业收入占营业总收入包括营销和出租酒店停车场收入为万元时，即营业收入临界点为万元。高于此点后，才能保证项目赢利。如果该项目营销万平方米酒店后，才能可以保证营业收入达到万元，项目就可以实现赢利。敏感性分析按照本项目实际情况分析，营销收入变化对经济效益影响十分重要。所以，我们对该指标进行敏感性分析营销收入变化情况由于出租酒店营销收入变化对项目影响不明显，所以，我们没有考虑......”。

2、“.....相应时间成本越高反之，战线拖越长，对营销价格影响越大。营销收入变化对内部收益率和净现值影响情况价格变化内部收益率净现值第第十十章章项项目目风风险险分分析析综合以上分析，本项目最大风险是能否将强势酒店机构引进，也就是法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构入驻，直接影响到本项目实施可行性。若不能引进，我们建议暂缓本项目实施。本项目还面临如下几方面风险经过上述分析可以看出，在项目营销收入下降幅度超过情况下，该项目抗风险能力较弱。所以，在营销收入下降幅度不超过时，该项目可以接受。在计算营销收入时，已经考虑了该项目营销市场和价格环境。要规避以上风险最佳方法就是定向开发,国国家家政政策策风风险险本项目政策风险主要来自与国家对房地产行业宏观调控政策，如去年出台文件及相关土地政策金融调息政策等。若今年再出台更进步严厉调控政策，直接影响到本项目资金供应......”。

3、“.....增加项目自有资金投入，有效化解资金风险，也是本项目实施前应该重点考虑。市市场场竞竞争争风风险险由于本项目所在区域为西安市核心商圈，与其它几大酒店对比存在较大竞争风险。通过分析研究发现，本项目之所以存在上述风险由于计划经济时代遗留下来，在传统观念影响下，人们尚不完全习惯于经济型酒店消费但是随着人们消费心理变化，在追求健康快乐消费观念影响下，人们消费习惯必将发生改变，随着西安城市经营战略构思提出，目前已经形成了西安市酒店业黄金周期，就是个很好证明。同时公司也认识到虽然项目所在地具备了形成新商圈物质基础，但是仅仅建立个酒店设施还是不够，必须要引入先进管理理念，借助法国雅高美国速八，以及上海莫泰品牌优势，才能完成打造个全新休闲娱乐街区创造个标志性酒店设施任务。营营销销风风险险本项目建设资金来源之是营销资金再投入，因此旦营销不畅，将严重影响项目开发建设。为避免这种风险，公司对西安商业物业进行了全面调研分析。目前西安商业物业价格在元平方米元平方米之间......”。

4、“.....价格相对较低。结合距本项目较近西安百盛购物中心情况，租金为元平方米，按照投资宾馆数和客房数统计情况如图所示西安星级酒店统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下西安酒店客房数统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看，目前西安五星级四星级三星级准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为和，其中二星级及以下酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上酒店数合计只有，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。从各级酒店分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况酒店布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区酒店数几乎占到西安市所有酒店数而城西城北和西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数，可见酒店在各个城区之间分布十分不平衡。酒店入住率受旅游季节变动影响非常明显，淡季和旺季使得同个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如木春风。酒店所处位臵对酒店入住率影响巨大，位臵好酒店无论旺季淡季都能有相对稳定入住率......”。

5、“.....④准三星级以上酒店其经营状况整体上要好于低档次酒店，但在准三星级以上酒店之中仍然存在位臵好坏所带来差异。据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店年平均入住率达到，与本次抽样调查结果入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑但另方面，些酒店却直保持较高入住率有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在左右，并保持较高利润，这表明尽管西安酒店业竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在结果入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑但另方面......”。

6、“.....并保持较高利润，这表明尽管西安酒店业竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈竞争态势中从容获利，这无不在说明酒店业是个具有很高管理技能行业，它经营好坏不但与酒店提供硬件服务有关，而且它提供软件服务更为重要，在酒店管理上谁更为客户着想，谁提供软服务更细更周到更符合客户心意，谁就可能获得更大市场。相反，那些故步自封，不思创新酒店，自然免不了被市场所淘汰命运。因此，就整个西安酒店业发展现状看来，市场尚未达到饱和，市场可开发空间尚在，酒店业前景目前还比较看好。西安目前酒店客房数以套计算每天入住率定为，全年天西安酒店所有客房可接待顾客数为万余人次，而年西安全年共接待游客达到万人次，在这万人次中除去不需要在当地酒店饭店招待所住宿游客如部分旅客寄居在朋友所在学校和西安本市居民到西安及周边旅游区游玩人数，每年需要下榻西安酒店饭店人次不下于万人次约占所有游客，这百分比为保守估计数据......”。

7、“.....以每个酒店客房数套计算，尚需个酒店有待开发。如果以目前西安酒店平均入住率左右计算，则西安尚有个酒店开发空间，由此看出，西安目前酒店市场尚未达到饱和，可开发空间尚在，但对其专业经营背景更为看重。事实上，在以上计算过程中得出每年需要下榻西安酒店饭店人次为万人次为保守估计，另外，在这万人次中还没有将每年来自国内外因公出差群体，由此可见，西安酒店业确实还存在比较乐观开发潜力。西安酒店业目前经营状况分析酒店入住率，表现尚可对本次抽中家酒店调查结果显示，家酒店平均客房入住率达到，其中客房入住率为和酒店数分别占和，两者合计占到客房入住率最高达到酒店占，入住率最低为酒店占。表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在左右，不同酒店之间则由于地理位臵和经营方式差异而使得其入住率出现参差不齐情况。酒店平均入住率酒店标准间面积以居多均有分布本次调查显示，家酒店主力客房均为标准间，其面积平均为左右，其中面积从均有定分布。面积为标准间居最多占，和标准间各占......”。

8、“.....表明，目前西安酒店主力户型为标准间，其面积主要集中在左右。另外，西安酒店标准间数量平均占酒店所有客房比重为，而酒店其标准间占所有客房数比重超过，表明，目前西安酒店大部分是以标准间作为其主要客房。酒店标准间面积标准间占所有客房比重客房以中档次居多高中低档次各有比例调查数据显示，在所有被调查酒店中高中低档次客房平均分配比例为，其中以中档次客房最多，高档次和低档次客房数量相当。进步分析发现，在所有调查酒店中只有家酒店其高档客房占了，两家酒店其高档客房占总客房数，其他酒店其高档客房均不超过。从调查反映酒店经营状况来看，高档客房所占比重大酒店在旺季时尚可保持较高入住率，但旦到了淡季，其客房入住率就相对显得较低。此项分析表明，高档客房比重太大，其市场风险相对就更大，相对而言，高档客房比重偏少酒店其市场风险性似乎略小些。客房高中低档次比例高档中档低档酒店客户以散客为主旅行团体居于其次调查表明，西安酒店接待客户主要是以散客为主占，其次是旅行游客，两者合计占......”。

9、“.....以参加会议商务洽谈培训为目入住客户占，机关单位以陕西省其它地区为主占，其它消费形式占。值得注意是，近年来，以参加会议商务洽谈公司培训等为目消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好商务条件从而在众多酒店中抢占有限客户将是酒店利润增长与否个重要策略。客户群体消费特征旅行游客机关单位会议散客其它从对酒店客户年龄调查看，客户年龄重要以中青年人为主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长人。消费者职业上没有非常明确区分，从企业老板个体老板政府官员公司经理职业白领到学生均有定比例。而客户消费特征则主要是旅行消费公款消费商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。旅游旺季出现在月和月入住率最高为中档客房调查显示，几乎所有酒店其经营高峰期出现在旅游旺季，即客房入住率最高月份通常在月月月和月月月，即全年基本上有半年旺季月月月和月月月为年中淡季，在淡季间，多数酒店客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店入住率尚不足......”。