村，征地面积约万平方米，地势平坦，内有若干水塘。东北角临环市西路，作为项目主要出入口西南角临乡路可作观光酒庄原料入口。项目用地呈喜鹊临门，代表宝物临门之意根据地形条件用地，规划分为三大功能区北部国际会议中心度假村酒店占地约万平方米本研究项目南部荔园水乡占地约万平方米西部旅游观光酒庄占地约万平方米，内设有果林基地约万平方米。岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村主要经济技术指标如下表表序号名称指标备注总用地面积其中商住及配套率与旅行社商业订房网站会议会展公司等多种相关机构合作，使客源多元化聘请专业旅游管理顾问，培养企业旅游运营团队和人才，以增强项目抗风险能力和长期运营能力酒店将本着以人为本经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面科学人力资源管理，发挥激励机制作用，培育员工对酒店忠诚和敬业精神，增强酒店凝聚力。酒店将密切关注同行业竞争对手动向，了解竞争对手情况，提出有针对性有效竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。关注国家宏观调控政策，特别是对固定资产投资和货币相关政策，以把握政策风向，及时对项目做出调整和防范。结论本项目具有良好宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔市场空间，投入运营后将成为茂名市增加座新型现代化五星级酒店，为当地带来巨大社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚回报。十二附表下列附表所涉及金额其单位均为万元。附表项目工程计划横道图工期年年年月月月月月月第期第二期第三期附表项目投资计划估算表序号分项工程名称计算依据数量单位单价元造价合计备注建设工程费小计建筑工程费总建筑面积平方米室外装修工程包括墙玻璃幕墙地上建筑面积平方米室内精装修连家具地上建筑面积平方米给排水含洁具，锅炉房管线总建筑面积平方米喷淋气体消防总建筑面积平方米污水处理含管线总建筑面积平方米空调工程地上建筑面积平方米地下室通风工程地下室建筑面积平方米照明防雷动力变配电总建筑面积平方米电话总机及配线闭路电视监视广播音响管理电脑火灾报警共用天线电报电传总建筑面积平方米煤气工程总建筑面积平方米电梯总建筑面积平方米室外总体总建筑面积平方米杂项工程总建筑面积平方米洗衣房设备地上建筑面积平方米厨房设备地上建筑面积平方米园林绿化绿化面积平方米二工程建设其他费用土地使用费按土地使用权交价建设单位管理费建设工程费万元前期工作费建设工程费万元勘察费总建筑面积平方米按工程勘察设计收费管理规定号估算设计费建设工程费万元按工程勘察设计收费管理规定号估算研究实验费建设单位临时设施费建设工程费万元惠府„‟号工程建设监理费建设工程费万元按建设工程监理与相关服务收费管理规定号文，以建筑工程费为基数按基价估算工程保险费建设工程费万元按建筑工程保险费基本险以建筑工程费为基数估算施工招标代理费初步设计施工图审查费建设工程费万元预算编制管理费建设工程费万元根据粤价号和惠价号质量监督费建设工程费万元工程安全监督费建设工程费万元市政配套费根据投资协议由甲方提供白蚁防治费总建筑面积平方米总投资附表项目资金筹措计划表序号项目名称资金万元比例自筹融资银行融资总投资附表经营期收入测算表项目类型项目经营期住宿收入餐饮收入会议收入其他配套收入合计经营期总收入附表经营期成本测算表项目项目经营期估算依据营业成本客房成本年均增长至年餐饮成本餐饮收入会议成本会议收入其他配套成本其他配套收入综合成本总能源成本总收入总修理成本总收入营业税总收入城市维护建设税营业税教育附加费营业税管理费假村，征地面积约万平方米，地势平坦，内有若干水塘。东北角临环市西路，作为项目主要出入口西南角临乡路可作观光酒庄原料入口。项目用地呈喜鹊临门，代表宝物临门之意根据地形条件用地，规划分为三大功能区北部国际会议中心度假村酒店占地约万平方米本研究项目南部荔园水乡占地约万平方米西部旅游观光酒庄占地约万平方米，内设有果林基地约万平方米。岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村主要经济技术指标如下表表序号名称指标备注总用地面积其中商住及配套用地亩工业及配套用地亩总建筑占地面积果林基地面积旅游观光酒庄及果林基地共亩景观湖国际会议中心酒店及配套用地亩地上总建筑面积荔枝水乡及配套用地亩容积率建筑密度项目资源分析地理位臵优势茂名以炼油乙烯生产为龙头石油化工工业在全国占有重要位臵，是广东省重要能源原材料和重化工业基地。茂石化炼油加工能力乙烯生产能力分别达到万吨年和万吨年，拥有华南地区最大原油加工能力，有中国南方油城之称。与此同时，茂名石油化工工业产量大,废气排放量也非常大,茂名市区空气质量受到定程度影响。茂名还是全国水果第市，荔枝龙眼香蕉芒果等水果种植面积大，且集中连片，茫茫果海，望无际，适宜发展农业生态游。茂名荔枝种植以面积大品种齐成熟早产量高质量好市场广而闻名，其中红荔阁贡园早已是声名远播旅游景点，每年吸引着大批国内外游客，是我省较有影响力农业生态旅游区之。岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村是个集水果种植加工销售及旅游观光休闲于体新兴观光基地。借助茂名荔枝天下扬名美誉，能迅速提升酒店品牌知名度。本项目离茂名市区仅公里，周边环境优美，空气清新，在相当大程度上增强本项目地理优势。自然景观优势本项目地处低纬度，雨量充沛，阳光充足，以面积大品种齐成熟早产量高质量好市场广而闻名，其中红荔阁贡园早已是声名远播旅游景点，每年吸引着大批国内外游客，是我省较有影响力农业生态旅游区之。岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村是个集水果种植加工销售及旅游观光休闲于体新兴观光基地。借助茂名荔枝天下扬名美誉，能迅速提升酒店品牌知名度。本项目离茂名市区仅公里，周边环境优美，空气清新，在相当大程度上增强本项目地理优势。自然景观优势本项目地处低纬度，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。陆地常年葱绿，生机盎然。本项目自然景观资源优越。楼上观望，荔枝森尽收眼底，此起彼伏，如海如涛。二月，荔花盛开，春风扑面，是香之海蜜之海五月，荔枝成熟，片绿海红潮，红荔似海。荔荫间，座座豪华别致别墅若隐若现，有如绿海星帆。项目区位和交通分析茂名交通便利，已形成铁路公路海运等运输网三茂三水茂名铁路与京广广九线相接，河茂河唇茂名铁路与柳州湛江铁路相连。公路四通八达，密度达每平方公里公里，国道线线纵横境内，市区至各县市已通级公路，广湛高速公路已建成通车。茂名港是国家对外开放类口岸，拥有多个万吨级成品油码头和杂货集装箱码头，以及全国最大万吨级单点系泊原油接卸系统，年吞吐能力万吨，名列全国大港第位。本项目位于广东省茂名市茂南区。北靠大玉山，东北面为茂名交通大动脉环市西路，直通茂名市区西面为乡镇公路，不远处为茂名市森林公园，南面与观光酒庄和旅游度假村相连，离茂名市区仅公里。旅游区位分析从年至年，茂名市旅游业总收入猛增至亿元，与年比，总量增长了倍，连续年保持了平均以上高速增长，平均年增长率在全省位居第。由全省最落后旅游城市发展成为中国优秀旅游城市。旅游业已经成为茂名市经济中发展最具活力产业，成为全市第三产业发展龙头。茂名市旅游资源具有较强综合优势，而且具有个体品牌优势。年，茂名市提出了打造旅游休闲度假目地城市战略目标，并结合创建中国优秀旅游城市攻坚战，开始打造品牌战略。项目所在区位，旅游业高速发展，政府提出打造旅游休闲度假目地城市战略目标，本项目顺应当地旅游业发展大潮，符合政府发展规划。三项目投资环境宏观市场分析茂名市宏观经济分析茂名市概况气候茂名地处北回归线以南，属热带亚热带季风温和气候。全年平均气温在摄氏以上，年平均降雨量在毫米之间年日照时数为小时，日照率以上。全市常年植物葱绿，生机盎然。面积地貌茂名市国土总面积平方公里，地势北高南低，地貌以山地丘陵为主，兼有平原和沿海滩涂。平原占总面积，丘陵占，山地占，台地占，河流水面占。耕地面积万公顷万亩，其中水田万公顷万亩占。茂名市位于南中国海之滨，地处广东省西南部，背靠祖国大西南。据史载，茂名秦朝时分属象郡和南海郡，隋朝时设臵茂名县。年设立茂名市，年实行市管县体制，现辖茂南区茂港区和电白县，并代管高州市化州市和信宜市。年末，全市户籍人口万人,其中市辖区人。茂名三高农业蓬勃发展，荔枝香蕉龙眼等岭南佳果驰名中外，在年中华之最评选活动中，茂名市被国务院发展研究中心命名为中国最大水果生产基地。年，江总书记在茂名高州出席县级领导干部三讲教育动员会，期间亲手植下中华红荔枝树，使茂名荔枝更是名扬天下。茂名市南部临海，迂回海岸线长公里，拥有水东博贺等多个天然良港。水东港是我国对外开放类口岸，现已建成多个万吨级成品油码头和杂货集装箱码头，拥有全国最大万吨级单点系泊原油接卸系统，年吞吐能力达到万吨。博贺港是全省三大渔港之，盛产龙虾对虾海参鲈鱼膏蟹等，全市水产品产量居全省第。茂名市经济稳步发展经过十五时期，茂名市经济社会发展取得新重大成就。全市继续坚持以邓小平理论三个代表重要思想为指导，深入贯彻党十六大和十六届三中四中全会精神，落实科学发展观，以把茂名建设成为粤西经济强市为目标，全面实施工业立市四大跨越发展战略，国民经济和社会各项事业全面发展。年全市生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。人均生产总值元，增长。产业结构逐步优化。在经济总量快速壮大同时，经济结构战略性调整取得重要进展，农业经济向工业经济转型加快，重化工业成为我市新轮发展潮主旋律，现代服务业发展迅速。年三大产业结构由年∶∶调整为。注茂名市国民经济和社会发展统计公报人均收入和生活水平持续上升年末，全市户籍人口万人，其中市辖区万人。人口增长得到有效控制，年全市人口出生率为，死亡率，自然增长率。年末全市常住人口万人。全市就业人员万人，比上年末增加万人。其中城镇单位从业人员万人，城镇私营和个体企业从业人员万人。全年在岗职工工资总额亿元，比上年增长。在岗职工人均工资元，增长。市区城市居民人均可支配收入元，比上年增长。农村居民人均纯收入元，比上年增长。年末全市民用车辆拥有量万辆，增长。其中私人汽车万辆，增长。茂名旅游市场持续高速增长从年至年，全市旅游业总收入猛增至亿元，与年比，总量增长了倍，连续年保持了平均以上高速增长，平均下降因素敏感系数较大其中开发成本临界点为，经营总收入临界点为，临界值为基准收益率。当开发成本上升幅度高于及经营总收入下降幅度高于时，此时内部收益率低于，项目不可行。本项目经营收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，其中经营总收入下降和开发成本下降变动对项目内部收益率影响很大。项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较好赢利空间