1、“.....三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型工业加工区现代农业产业区和特色旅游区。长海县功能定位为海上大连建设先导区和示范区，成为海洋经济重点发展区。四城市基础设施以建设畅通型智能型生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新轮基础设施建设，把我市建设得更畅更亮更绿更美。按照城市扩容交通先行要求，加快交通基础设施风险。系统风险系统风险是指对整个市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免风险，包括通货膨胀风险市场供求风险政策性风险利率风险等。对于该项目而言，由于建设工期较长，项目竣工面积较大，房地产市场宏观政策和大连市尤其是旅顺区同类房地产项目市场供求状况对项目投资利润率影响最大，可能会导致项目利润率达不到投资者预期，是该项目面临系统风险。二非系统风险非系统风险是指只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除风险，主要包括经营风险财务风险管理风险等。该项目最突出是建设期风险，该项目投资大......”。

2、“.....会存在定非系统风险。二防范对策针对以上风险分析，我们提出以下几点防范措施关注政策动态，认准投资方向。时刻关注政府各项方针政策变化，尤其是对房地产开发态度。通过对国家各项政策研究，既有助于开发商确定正确投资方向，较准确地预测未来市场需求，又有利于开发商根据政策变动及时调整策略，有效控制系统风险。二加强市场调查研究，寻找投资良机。在房地产投资领域只有通过深入市场调查研究，才能准确把握市场动态，获得高质量市场信息。有利于对预期结果进行比较准确预测，从而降低预期结果与实际结果差距，即有效规避风险。三加快项目建设，充分发挥优势。该类型房地产项目将采用些最新住宅户型产品与建设科技成果，同时，本项目是龙王塘大型滨海社区重点建设工程将获得龙王塘村委会大力支持，会有更好企业及产品形象。所以，应加快项目建设进度，抓住良好市场时机，实现项目经济效益和社会效益。第十章综合评价与建议大连市经济潜力巨大振兴东北老工业基地政策，决定要把大连建成东北亚重要国际航运中心......”。

3、“.....大连于年被央视评为最具经济活力城市，年最佳旅游城市说明大连经济发展潜力巨大。二项目投资利润高于行业平均水平从以上分析可以看出本项目投资利润率销售利润率远大于行业平均利润率内部收益率大于行业基准收益率项目净现值远大于零。表明该项目收益水平不仅达到而且高于行业平均水平，是个非常理想投资项目。三科学严谨准确销售服务房地产项目卖房屋产品，因此产品与服务好坏决定着产品是否被消费者购买，在广泛市场调研基础上进行科学产品定位非常关键，产品定位准确还不够，富有创意和有效广告宣传是向消费者告之产品特色关键，消费者上门后，更需要有专业热情销售服务才能使自己产品被消费者所购买。四加强成本控制广义上成本控制贯穿于项目开发全过程。要有效地控制项目成本，就要在项目决策和实施各个阶段，从前期立项规划设计方案确定工程施工与采购销售控制与管理资金运作与财务管理物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选经济分析等，把成本控制观念和手段渗透和运用到开发各环节措施之中......”。

4、“.....目标是建成旅顺南路高新园区中央商务区和现代产业区。市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。甘井子区为现代都市工业现代物流业商贸服务业和教育产业集中发展区。旅顺口区为旅游名胜区临港产业区高新技术产业区和大学园区。新市区功能定位为技术先进工业基地高新技术产业基地现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型工业加工区现代农业产业区和特色旅游区。长海县功能定位为海上大连建设先导区和示范区，成为海洋经济重点发展区。四城市基础设施以建设畅通型智能型生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新轮基础设施建设，把我市建设得更畅更亮更绿更美。按照城市扩容交通先行要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通市域交通市内交通三级网络。市区交通重点发展地铁有轨和公共汽车，形成相互连接高效便捷交通网络。高起点高标准规划建设旅顺口区和开发区大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化......”。

5、“.....以增加森林资源总量改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除亲海隔障，还海于民，建设个蓝天碧海环抱绿树青草簇拥新大连。二大连市土地供给状况土地供应量开始加大年全年已挂牌幅地块，占地面积万平方米。截止到年底，已成交幅地块，占地面积万平方米，其中住宅块，占地面积万平方米。万年大连住宅土地成交情况图二土地供应以甘区为主目前已成交地块中，年甘区成交住宅占地面积约万平方米，占住宅成交面积。林覆盖率达。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除亲海隔障，还海于民，建设个蓝天碧海环抱绿树青草簇拥新大连。二大连市土地供给状况土地供应量开始加大年全年已挂牌幅地块，占地面积万平方米。截止到年底，已成交幅地块，占地面积万平方米，其中住宅块，占地面积万平方米。万年大连住宅土地成交情况图二土地供应以甘区为主目前已成交地块中，年甘区成交住宅占地面积约万平方米，占住宅成交面积......”。

6、“.....如中山区西岗区随着城市建设步伐加快，土地存量明显不足，可供开发土地大多为旧城区改造及部分厂房搬迁改造。而甘井子区有大量待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发主打区。万中山西岗沙区甘区大连各区年住宅土地供应对比图图三楼面单价普遍上升年大连市内四区成交地块楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。而楼面单价上涨，势必带动房地产价格上升。从市场反应来看，各区域价格上涨趋势与成交地块楼面单价相符，说明虽然年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。表市内四区成交地块楼面单价情况单位元区域中山区西岗区沙河口区甘井子区年年涨幅四经济适用房限价房用地加大投入年年共有万平方米经济适用房限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有万平方米经济适用房，今年共有万平方米经济适用房限价房推向市场，这对日益增高房地产价格将会带来定冲击，但与大连房地产市场快速发展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格持续稳步增长......”。

7、“.....经济适用住房和廉租住房充分考虑土地资源利用收益和级差效应，确保土地资源高效利用，近期供应经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子机场新区泡崖新区石门山棚户区大连西站庙岭凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。商品住房为提高土地收益增强中心城区活力，同时考虑商品住房需求意向，近期商品住房供地首先以中山区西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。年年商品住房供地主要集中在中山区西岗区和沙河口区。三近年大连房地产开发总体走势施工面积逐年呈上升趋势土地放量从年开始加大，同时大连市在年出台打击囤地行为相关措施，使得从年房地产施工面积大幅度上升，年继续保持这趋势，年施工面积比年增加了近万平方米......”。

8、“.....虽然随着土地放量加大等因素影响，使房地产施工面积直呈上升趋势，但是年竣工量剧减，原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回风险，项目只是象征性开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地产开发行业主要资金来源为银行贷款，开发资金链容易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发分期建设策略，以弥补资金不足状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间形成了定程度上巨大反差。二大连房地产呈现西拓北进态势大连房地产发展同样遵循大大连规划要求，也呈现西拓北进态势。西拓方面是在向大连旅顺口区发展，在旅顺口区与原大连老城区交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经并陆续实施。北进方面则是在向金州区和经济技术开发区发展......”。

9、“.....表年大连住宅施工情况表区域房屋施工面积万本年新开工面积万房屋竣工面积万大连市其中中山区西岗区沙河口区甘井子区旅顺口区开发区金州区数据来源大连楼盘统计网万中山西岗沙区甘区旅顺开发区金州年大连各区住宅施工情况表房屋施工面积本年新开工面积房屋竣工面积图由上图表可以看出大连西部北部区域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分，可见大连楼市西拓北进格局已经形成。年我市预计开盘楼盘个，可供销售面积万平方米以上，其中面积将于年上半年开盘销售，供应量上会有明显高峰出现。通过详细分析筑面积计算市政工程质监费质量监督费沙石管理费白蚁防治费墙改专项基金水土保持费环境评估费维修基金,人防结建费房屋面积测绘费工程监理费招投标费档案费施工审图费电管费施工图预算编制费散装水泥基金费环保排污费合计,六开发成本估算序号项目名称费用总额万元土地成本,前期工程费,建安工程费,基础设施建设费,开发期间相关费用,合计,二开发费用估算序号项目名称费用总额万元备注销售费用......”。