汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。深圳市分多次投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造办法，将个工业区变成了今天以商贸为主真正珠宝时尚商城。相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售顺德，却没有产品展示和销售集散场所。综上可见，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，却没有产品展示和销售集散场所。这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。深圳水贝珠宝产业园发展历程，也为顺德珠宝产业园建设提供了可借鉴样板。在对顺德消费市场进行深入市场调查后显示，顺德区域消费水平极高。年顺德区高达亿，区域零售消费总额已经达到亿元。这些数据都足以说明顺德区已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。而且，项目所在伦教街道，聚集了万科沁园唯美嘉园涛汇领御花园海琴水岸凯蓝名都涛汇领御居住区等高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足伦教，以万辉珠宝城为中心，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为伦教乃至顺德全新珠宝文化休闲与旅游购物中心。上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足伦教正如在本报告第三章中所分析，从目前顺德区和伦教未来产业发展布局来看，缺少高水平上档次珠宝首饰产业集聚基地，这和伦教相关产业在顺德乃至全国实际地位是不相称。因此，本项目建设首先是弥补了顺德伦教珠宝产业块休闲旅游业，探索低碳生产生活之路，打造生态产业示范基地。产业是指介于第二和第三产业之间中间产业，既有服务贸易结算等第三产业管理中心职能，又兼备独特研发中心核心技术产品生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营职能。产业突出生产性服务，突破传统产品生产流通方式，以市场发展需要为支持，以生产性服务为主体，以研发设计虚拟工厂为表现手法，从而把整个产业价值链联系起来。综上所述，顺德区成为中国产业转型先锋，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度重视，并在政策扶持和导向上做出了积极努力，为本项目规划建设创造了良好宏观环境氛围。第二节项目建设微观背景本项目选址在顺德区伦教街道熹涌工业区，之所以选择在此，主要是综合考虑顺德区熹涌村当前良好微观环境。伦教是顺德核心城区，发展主题为阳光智城，定位为珠三角城市群区域中心，重点完善政治经济文化中心功能，发展科研商务金融服务等高端产业，集聚信息人才资本技术等优势城市资源，打造民营经济总部基地。伦教目前有长鹿农庄香云纱基地木工机械城华润万佳万辉珠宝城等农庄文化基地专业展馆购物中心珠宝主题公园等为结构多种商贸业态。与此相对应文化产业群规划上，有伦教郑敬贻职业中学，位于大良南方智谷，顺德职业技术学院，位于北窖广东省工业设计城，将形成顺德区文化产业基本格局。对比珠宝产业发达区域深圳市文化与商贸服务产业规划布局可以发现，顺德区目前尚没有个以珠宝首饰主题大型集聚基地。以拥有周大福及周生生两大珠宝巨头顺德，居然没有个珠宝产业聚集区，因此，携中国珠宝两大巨头及顺德众多珠宝企业珠宝产业园已经势在必行。伦教做为顺德中心城区，羊大路周边地块整体规划为商业用地，倒避企业转型升级，淘汰落后产业。也迫切需要高端商业中心带动地段整体转型。自周大福周生生设厂于伦教，年来聚集了大量专业珠宝人才。随着顺德人民医院体育馆五星级酒店建设，龙洲路升格为国道，万科等大批地产落户伦教，消费力巨大伦教同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下大型文化产品与产业商贸集聚基地。按照新伦教整体规划，羊大路边熹涌工业区已全部规划为商业用地，因此，综合考虑区域优势地理位置建筑品质业态组合营商氛围等因素，伦教街道熹涌工业区都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地首选。第三节项目市场环境分析本项目选择珠宝首饰行业，具有十分巨大市场前景和广阔发展空间。而以此为主题形成及产品开发制造和销售为体集聚基地，不仅可以吸引周边地区消费群体，还可以利用其所处优越地理条件，吸纳更广泛地区采购受众，并且使项目成为人们日常休闲旅游娱乐和学习重要场所。首先，随着中国国民售业态经济基础和消费基础。而且，项目所在伦教街道，聚集了万科沁园唯美嘉园涛汇领御花园海琴水岸凯蓝名都涛汇领御居住区等高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能济和珠宝产业高速发展，年，中国已成为世界奢侈品消费大国，但中国女性饰品人均占有率不足,市场潜力十分巨大。全国每年有近万对新人喜结良缘,因结婚而产生消费高达亿元。众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。从中国珠宝产业整体格局来看，深圳黄金珠宝企业国内市场销售额约占全国,市场占有率居国内第。深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。珠宝产业成为了深圳经济腾飞新增长引擎和城市名片。从深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易七成规模，在全国珠宝行业处于举足轻重地位。但水贝珠宝产业园也经历了三旧改造到以商贸为主珠宝产业园升级过程。水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。深圳市分多次投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造办法，将个工业区变成了今天以商贸为主真正珠宝时尚商城。相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售顺德，却没有产品展示和销售集散场所。综上可见，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，却没有产品展示和销售集散场所。这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。深圳水贝珠宝产业园发展历程，也为顺德珠宝产业园建设提供了可借鉴样板。在对顺德消费市场进行深入市场调查后显示，顺德区域消费水平极高。年顺德区高达亿，区域零售消费总额已经达到亿元。这些数据都足以说明顺德区已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。而且，项目所在伦教街道，聚集了万科沁园唯美嘉园涛汇领御花园海琴水岸凯蓝名都涛汇领御居住区等高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足伦教，以万辉珠宝城为中心，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为伦教乃至顺德全新珠宝文化休闲与旅游购物中心。上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足伦教正如在本报告第三章中所分析，从目前顺德区和伦教未来产业发展布局来看，缺少高水平上档次珠宝首饰产业集聚基地，这和伦教相关产业在顺德乃至全国实际地位是不相称。因此，本项目建设首先是弥补了顺德伦教珠宝产业块垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。产业部分主要是加工场所产生废水废气和废渣。对于商业部分三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。对于生产涉及到环境保护问题主要集中在生产过程中产生废水废气废物以及噪音四个方面。其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生废水，由于本项目所涉及产业不存在重污染物质，所以排放废水可以直接进入市政污水管道。同理，本项目中也不会有超标废气产生，生产过程中产生少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。对于生产中产生焊锡渣，将委托环境保护部门直属回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。而对于包装材料，则由专业废品回收机构回收。本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出噪音和应急情况下柴油发电机发出噪音。对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门现场噪音检测。综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响废水废气废物和噪音，经过采取相应措施，都可以达到国家规定控制标准。在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面验收。第八章项目风险分析本项目风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似项目主要集中在深圳番禺等地，而且已经具有相当影响力和规模。因此，在本项目投入使用初期，如何吸引更多商家进入，是本项目成功与否关键。针对招商风险，主要对策包括选择具有相关项目运作经验专业商业管理公司负责项目策划和招商突出项目各项优势制定有利于扶持商家各项优惠政策积极与专业公共服务机构和商协会合作，为商家提供更多增值服务，利用顺德政府特殊扶植政策和顺德珠宝产业人才优势等。市场风险任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处区域是否具有相当消费层次和消费购买能力客户人群等，都是项目能否接受市场考验重要条件。针对市场风险，主要对策包括利用项目文化主题和特色消费亮点，积极开展面向周边消费群体活动，如形象代言人选拔社区活动培训和讲座活动举办等在市场上进行针对性宣传和推广，扩大项目知名度和影响通过与贸易促进机构合作，拓展海外市场，积极使本项目成为国际市场供应基地。规划改造风险由于本项目是在现有旧工业区基础上改造完成，些现有资料可能会不完整，这给项目改造过程中能否如规划顺利进业空白。中国两大珠宝巨头周大福周生生均起源于伦教，成为项目立足伦教坚实基础。产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整珠宝经济链条，从产品开发设计，到制造加工，到高端展示交易，特别是利用目前现有周大福周生生珠宝在全国连锁店将顺德珠宝推广出去，以万辉珠宝城现有高端销售场所，实现零售旅游文化相结合销售模式，再经过市场检验和反馈后进行新开发和设计，构成个微缩产业生态圈。圈内上下游配套企业同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地整合效应，最大限度降低市场开拓成本和投入。高端展