1、“.....同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商盖楼卖房和普通养老机构出租床位，服务内容单旅店式运营模式不适合老年公寓正常经营。特点二老年公寓属于商业房地产范畴，具有福利性事业市场化经营特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等处于弱势老年人群养老问题，而对中高收入人群养老生活关注较少，只有些粗放政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营房地产开发混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不到相应优惠，对于具有社会化养老性质老年公寓......”。

2、“.....由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走福利性事业市场化经营道路。特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回收期长。老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人特点，有专家称老年公寓总体造价要比普通房地产项目高五成至倍。另外老年公寓租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过住宅销售实现房地产开发最终目，而老年公寓则需要根据老年人市场需求及建设规模建设方案消防及安全环境保护与能源节约项目组织机构及劳动定员项目建设管理及招标投标投资估算与资金筹措技术经济分析与评价项目风险分析等。第二章市场分析第节老年人市场分析年龄划分世界卫生组织新年龄划分法提出岁以下为青年岁为中年为老人或老年前期岁为老年岁以上为长寿老人二老年人需求天意怜幽草，人间重晚晴随着老年人增多，加之社会竞争激烈，子女们忙于工作，无暇照料老人，专业养老院也越来越多......”。

3、“.....以前，人们认为把父母送到专业机构养老，是子女不孝。现在，大家观念在慢慢转变，很多人认识到，到专业机构养老是购买服务享受服务，让老人过上更充实更幸福生活。你愿意把父母送到专业老年公寓养老吗你年老后，愿意到专业养老机构养老吗在专业养老院，又是如何养老呢老吾老，以及人之老。中华民族自古以来都有尊老爱老敬老优良传统。我们发现，在些子女观念中，怕把老人送到专业机构养老后，会被人谴责而在些老人则认为，到专业机构去养老，是子女嫌弃自己，在心理上难以接受。这些观念有些唯心，但要改变这些观念还需要时间。如果父母生活能自理，就不去专业机构养老，如果父母生活不能自理，自己又没时间照顾，可以考虑送父母去专业养老院养老。如果自己老了，也是看自己身体状况，再作决定。俗话说家有老，如有宝，其实父母也想在子女身边生活，如果子女有能力照顾父母，还是亲自照顾为好。工作很忙，没时间照顾老人，让老人独自呆在家里，是孤独，二是出了安全事故，可能没人知道，也不放心......”。

4、“.....安全放心。不过，虽然现在专业养老机构还有些床位空出来，但几年后，随着入住老人增多，床位肯定会比较紧张。各级政府将会加大对社会养老事业投入力度，将发展养老事业资金纳入年度财政预算，扩建新建改建福利院敬老院老年公寓。鼓励和支持民间资本兴办养老机构，推进社会养老服务设施建设。三国内老年人市场状况中国不仅是个人口大国，同时也是个老年人口大国，由于中国人口政策特殊性，目前我国岁以上老年人口已达亿，占全国总人口以上，到世纪中叶将超过亿，占全国总人口。随着中国人口老龄化和经济快速发展，以及老年人对高质量养老生活需求，适合不同需求层次养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老种方式，由于老年公寓特性决定其区别于般养老机构和普通房地产运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司研究人员认为其运营模式应遵循二路出击市场定位原则三方并举销售原则四点标新社区服务原则。老年公寓具备群养老生活关注较少，只有些粗放政策......”。

5、“.....同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营房地产开发混合体，有关部门在政策制定特点特点老年公寓能为中高经济实力老年人提供个性化居住条件和人性化服务内容。在北京上海广州等经济发达大城市，存在着批占当地老年人口总数将近以上中高收入老年群体，他们认为现在养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求新型养老模式老年公寓。老年公寓是种专供老人居住专用住宅，是种居家养老与社区服务相结合模式。老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源孤寡老人和低收入家庭送养老人，不属于国家或集体创办社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美环境。入住老人可根据自己经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。由于老年公寓提供给老年人是个性化居住条件和人性化服务内容......”。

6、“.....同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商盖楼卖房和普通养老机构出租床位，服务内容单旅店式运营模式不适合老年公寓正常经营。特点二老年公寓属于商业房地产范畴，具有福利性事业市场化经营特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等处于弱势老年人群养老问题，而对中高收入人群养老生活关注较少，只有些粗放政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营房地产开发混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不到相应优惠，对于具有社会化养老性质老年公寓......”。

7、“.....由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走福利性事业市场化经营道路。特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回收期长。老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人特点，有专家称老年公寓总体造价要比普通房地产项目高五成至倍。另外老年公寓租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过住宅销售实现房地产开发最终目，而老年公寓则需要根据老年人市场需求题通知计价格号国家发展计委员会招标代理服务收费管理暂行办法计价格号建设单位管理费依据建设部有关规定按工程投资估算工程质量监督费依据关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目通知北京市计价管号计算基础设施费依据关于重新核定城市基础设施配套费征收标准通知北京市改价管号计算经营设备家具设备等购置及安装依据供货商报价估算办公用品及家电设备依据市场价估算其它费用依据北京市有关规定估算......”。

8、“.....工程总费用总投资估算为万元，其中建设投资万元，铺底万元。二建设费用明细第十三章财务分析与评价第节项目经济分析遵循主要依据中华人民共和国会计法中华人民共和国企业财务通则中华人民共和国企业会计准则中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国旅游饮食服务企业财务制度中华人民共和国旅游饮食服务企业会计制度中华人民共和国城市维护建设税暂行条例北京市关于免征减征企业所得税规定建设项目经济评价方法与参数投资项目可行性研究指南。第二节各项财务基础数据企业经营能力二项目建设实施本项目建设期个月，经营期按年计算，二营业收入公寓收费标准仅为参考级护理元月包房费用元月护理内容每日打扫室内外卫生，打开水周洗外衣次周洗床单枕巾次半月洗被罩次二十四小时提供洗浴热水。陪护三人以上外出散步。二级护理元月包房费用元月护理内容级护理内容加送饭到房间监督吃药帮老人洗内衣，泡脚每周帮老人洗澡次......”。

9、“.....三级护理元月包房费用元月护理内容二级护理内容加帮老人洗漱穿脱衣服扶起坐帮老人剪指甲帮老人倒水喂饭换洗尿垫衣服帮助老人大小便及清洗便盆帮老人翻身拍背。长期卧床元月包房费用元月护理内容二三级护理内容加夜间护理。特级护理对二护理元月个护工照顾两个老人，二十四小时护理。对护理元月个护工照顾个老人，二十四小时护理。注以上费用均为阳面房间如需特殊护理另议体检项目心电图血压乙肝五项胸透皮肤精神状况押金可退入住押金元医疗押金自理元半自理元不自理元次性收费不退元包括设备设施占用费元建档费元床上用品费元双份床单被罩枕套过节费元日五十元旦春节四营业税金附多种形式，采取租售结合方式满足老年人入住，其中定比例住宅面积可以实现销售，另部分须满足租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓运营模式要采取灵活多样销售方式保证其正常经营。二老年公寓运营模式应遵循原则老年公寓运营模式中市场定位销售方式服务体系建立直接影响老年公寓经营成败......”。