1、“.....从需求结构上看，根据北京甲级写字楼年入住率变化分析得出，许多实力雄厚中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了写字楼市场份额。其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求主体。这从个侧面反映了中资机构国际化进程加快。外资企业在租赁市场上仍然体现出强大实力，占据左右市场份额。需要指出是，今年北京写字楼客户群出现如下特点第，以高科技电信保险金融机构为代表中资机构成为写字楼市场需求主力。第二，东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。如在年大战中东迁和部分高科技外企上市公司西移就证明了这点。第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团企业进京步伐在逐渐加快，如内蒙古机构整栋购买了位于北京火车站信通大厦。三年北京写字楼市场展望市场供应万平方米写字楼谁来消化据北京写字楼信息网最新调查，近几年北京在建拟建写字楼面积将达到,万平方米以上,其中多万平方米将在年推出，是年市场供应量两倍，加上年部分未消化写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分......”。

2、“.....约有多万平方米潜在供应量，主要集中在地区和亚运村地区。外地房地产巨头也大多选择这热点地区投资做他们进京招牌项目。据统计年将有金地万达财富中心等大型项目入市，供应量达万平方米以上。西城区项目主要集中在金融街及附近区域共个项目，有万平方米供应量，主要为甲级写字楼。预计年将有中证大厦金融城等项目推出，供应量在万平方米。海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校存储土地，中关村潜在供应量在撑北京写字楼市场生力军。尤其是互联网公司蓬勃发展，吸纳了大量北京写字楼，为年北京写字楼市场回升做出了较大贡献。随着前几年空置面积进步消化，北京写字楼市场从年开始渐渐向春天走来。很具代表性项目如远洋大厦国企大厦航华科贸等，都出现了少有出售好出租好景象。北京写字楼市场从年大干快上，到年步入低谷，紧接着年又承申奥成功和入世利好东风，以及北京金融街中关村三大商务区地位确定，使得北京写字楼市场又迎来了新轮上升期。正是看好目前北京写字楼市场良好发展前景......”。

3、“.....包括有实力外地房地产企业，如金地集团万达集团。二年北京甲级写字楼市场回顾如果说房地产是经济晴雨表，那么写字楼就是房地产晴雨表。对于年北京写字楼市场来说，无疑是里程碑式年中关村西区修改方案确定规划方案出台金融街中心区规划公布中国移动和中国电信进驻金融街和东移微软出村东迁等等。北京申奥成功会议在上海圆满举行中国加入世贸组织等重大事件使得世界关注中国，全球都在为中国经济良好表现而喝彩。据国家统计局颁布资料显示，年我国第季度增长率为，上半年为，前三个季度为，全年预测为。在上述利好刺激下，年以来，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是在上半年再次呈现出供不应求态势，无论租价售价都出现了较大涨幅，如远洋大厦最高售价达到,美金平方米，租价达到美金月平方米，与年相比整整翻了番。但进入年下半年，美国欧盟日本经济放缓和•事件对中国负面影响开始显现，尤其是高科技企业长期萎靡不振，对北京写字楼市场影响巨大，在片入世利好欢呼声中，北京写字楼市场却进入价跌量缩......”。

4、“.....与年上半年相比，平均租金下降了。综合来看，年北京甲级写字楼全年供应量达到万平方米详见表，销售租赁量在万平方米。截止年月北京甲级写字楼市场平均售价,元平方米，与年相比上涨平均租金美元平方米月，与年相比上涨。从市场来分析呈现以下特点大量成交成为市场主流年初中国移动和中国电信整栋购买了金融街区万平方米写字楼，年成立中国最大证券公司中国银河证券购买了国际企业大厦东段万平方米写字楼面积详见表，以上大单成交直接影响了市场供给，在种程度上导致西部市场供不应求紧张局面。另外，位于中关村科技会展中心二期写字楼也售出。国兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们计算机服务部门，销售率在以上。而华通大厦二期销售率接近。比较而言，东城区及朝阳区卖盘主要有浙江省政府购买了浙江大厦万平方米，中国丝绸购买了汇置通大厦万平方米写字楼面积。表年北京甲级写字楼供应状况，如内蒙古机构整栋购买了位于北京火车站信通大厦......”。

5、“.....近几年北京在建拟建写字楼面积将达到,万平方区域项目名称面积万平方米海淀区数码科技大厦融科资讯中心腾达大厦国兴大厦太平洋大厦清华同方科技广场朝阳区中国国际科技会展中心瑞城中心中国人寿大厦数码新亚大厦凯特达利名人广场远大中心西城区太运大厦北京国际金融中心富凯大厦皇冠大厦东城区东方广场总计表年上半年甲级写字楼大单成交精选项目名称购买方购买写字楼面积平方米凯旋大厦国家粮食储备局,国际金融中心政府机构,国际企业大厦中国银河证券,金融街区中国移动中国电信,浙江大厦浙江省政府,汇置通大厦中国丝绸,信通大厦内蒙古机构,皇冠大厦政府机构,西区租售量超过东区西区市场西城区海淀区销售租赁量占北京市场以上，从而以绝对优势超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场热点。北京写字楼需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。从需求结构上看......”。

6、“.....许多实力雄厚中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了写字楼市场份额。其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求主体。这从个侧面反映了中资机构国际化进程加快。外资企业在租赁市场上仍然体现出强大实力，占据左右市场份额。需要指出是，今年北京写字楼客户群出现如下特点第，以高科技电信保险金融机构为代表中资机构成为写字楼市场需求主力。第二，东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。如在年大战中东迁和部分高科技外企上市公司西移就证明了这点。第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团企业进京步伐在逐渐加快，如内蒙古机构整栋购买了位于北京火车站信通大厦。三年北京写字楼市场展望市场供应万平方米写字楼谁来消化据北京写字楼信息网最新调查，近几年北京在建拟建写字楼面积将达到,万平方米以上,其中多万平方米将在年推出，是年市场供应量两倍，加上年部分未消化写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下朝阳区有个项目，约有多万平方米潜在供应量，主要集中在地区和亚运村地区......”。

7、“.....据统计年将有金地万达财富中心等大型项目入市，供应量达万平方米以上。西城区项目主要集中在金融街及附近区域共个项目，有万平方米供应量，主要为甲级写字楼。预计年将有中证大厦金融城等项目推出，供应量在万平方米。海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校存储土地，中关村潜在供应量在详见附表。七盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点单位开发成本销售税率元平方米商场出租价格盈亏平衡点分析商场出租价盈亏平衡点年经营成本出租面积营业税率元年元日以目前市场价格,不可能出现此盈亏平衡点出售和出租价格,说明该项目风险低盈利能力强。八财务评价基本结论通过上述财务分析可以看出，在计算期内，在正常市场情况下，项目以租售形式经营，可实现销售收入,万元，以写字楼销售收入收回项目全部投资商场及地下停车位用于出租，每年净租金收入在,万元以上，税后利润在,万元以上，计算期内企业可实现利润,万元......”。

8、“.....投资回收期仅为年，资金回收能力强。此种开发方案能在短期内收回投资，并能为公司长期提供稳定经营收入，从公司短期收益及长远利益来看，该项目具有很好投资价值。八项目风险及其规避方式项目主要风险来自于市场风险。本项目是集商场和写字楼于体综合性建筑，王府井作为闻名于世首都商业核心区，成为众多购物者天堂，其周边商铺更为众多投资者所青睐。本项目面临王府井大街，因此商场部分前景看好，风险较小。项目主要风险来自于写字楼部分市场风险。王府井片区作为商业重地，办公概念尚未完全形成，只适合中小企业作为办公地点。随着区域详细规划出台，区域大规模开发已经拉开了序幕。按照规划，区域可开发面积为万平方米，而写字楼部分占，区域浓厚商业氛围将会吸引众多公司迁往区域，将对本项目构成定冲击。此外，目前写字楼市场多数为租赁形式经营，完全销售将会存在定市场压力。为了规避上述风险，必须在项目硬件软件上加大投入，首先在设计上要体现实用性，敞开式办公空间将有利于客户实际需要......”。

9、“.....高标准物业加之优秀物业管理将有利于增加投资者信心。在实际操作中，写字楼部分可以以租售结合或以租代售方式推向市场，迎合投资者及租户各自需求。商场部分可以在项目建设期间，有针对性联系大型百货经营公司或超市，将商场整体出租，以减少营销成本并能提高物业知名度。九项目可行性综合评述及相关建议从财务分析可以看出，在项目租赁方案中，每年租金收入稳定，并能在较短时期内收回全部投资，获得理想投资回报率在项目租售方案中，项目能在短期内收回投资，并有长期租金收益。因此，从公司近期资金回收和远期稳定经营收入角度出发，在市场推广时，可以考虑采用租售结合或以租代售方式。综上所述，本项目只要采取合理规划科学开发及专业营销手法，该项目写字楼部分及商场部分均可具有较理想市场空间，我司认为该项目具有较为可观投资价值，项目可行，适合在当前开平方米以上。预计年供应量在万平方米。宣武区崇文区这两个区域以前直为高档项目禁地，高档项目较少。有个项目为前几年存量荷华国际中环广场，大约在年也会推向市场......”。