1、“..... 并在后期区域板块成熟时，可形成定规模的滨海生态住区，成为北海市民 的理想居所。 项目的选址 区位条件 图项目在北海市的位置 项目地块位于北海主城区和合浦城区之间，北海合浦工业走廊西侧， 廉州湾东岸，海景大道北段沿海绕地块而过，项目通过海景大道与北海城区 实现快速的连接。 图项目与各主要中心的位置关系 项目地处海湾新城中部，东靠北海市工业园，西临廉州湾。随着北海市 工业园区的开发建设，项目地块周边的市政设施将进步完善，土地的价值 也会随之提升通过海景大道道与主城区的联系非常便捷。 自然条件 项目地块是利用滩涂用地改造而成，土地平整工作已经完成，项目地块 属于半生地，需要加快市政配套设施的建设。地块西临廉州湾，拥有长达 的海岸线，海景是本项目最大的资源，在项目规划设计时应重点考虑建筑的 朝向，保证最多的建筑朝海，以景观为建筑布局的导向。 图项目景观分析图 综合以上因素根据项目的定位......”。

2、“.....选 址于工业区西侧，既考虑了城市的功能布局，又符合为工业区配套服务的功 能定位既有效的利用的海景资源，同时可以提升工业园区的整体服务水平。 项目规划策略建议 规划策略 以组团式结构规划各不同功能的功能区，并通过公共活动轴带实现 有机结合。 空间规划布局建议 北海市工业园区配套服务区的规划布局为两条轴带，三个片区展开。 两条轴带公共活动轴和步行景观轴三个片区居住区邻里中心和商务 区。 图功能分区示意图 两条轴带 公共活动轴 公共活动轴将串起三大功能区轴线北侧是居住生活功能区，重点开发 住宅物业，以改善片区居住品质，提升生活水平轴线南侧是邻里中心和商 务区。沿公共活动轴将建设学校超市邮局银行等公共服务设施，发展 社区生活服务，成为工业园区和整个海湾新城的社区生活配套服务平台。 步行景观轴 以内部规划的景观带和商业步行街为发展轴，串起住宅区和邻里中心的 功能，充分利用绿地系统步行街，形成主次清晰......”。

3、“.....从而塑造整体环境以人为本的特征。 注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连邻里 中心和各居住组团中心入口网球场游泳池配套公共设施，形成休闲 的开放空间系统，是社区居民主要的室外活动空间，提升整体的环境质量。 图步行景观轴意向图 商务功能空间邻里中心居住功能空间 三个片区 居住区亩 居住功能是本项目的核心功能之。居住区的开发建设，将提升工业园 区的综合服务水平，改善区域内的居住条件。 住宅建筑面积控制在万平方米左右，建筑以层的高层构成为 主。住宅产品面积的主力户型在平方米之间，其中平方 米，平方米，平方米。户型面积的大小， 主要与客户的年龄和家庭结构相关。 邻里中心亩 邻里中心是北海市工业园区商业空间中的个重要层次，邻里中心突出 零售和服务功能，改传统社区商业底商卖场的商业模式，使社区商业由社 区内的商业转变成服务于社区的商业，使邻里中心成为个城市休闲享 受的公共去处......”。

4、“.....会所银行邮政等，同时 配套有中国移动营业厅健身馆咖啡馆餐饮店美容院鲜花店便民 药店等等，这里就是个微型的。 邻里中心的发展是园区逐步繁荣的个缩影。 图邻里中心建筑意向图 商务区亩 商务区包括商务港海景商务公寓。这里以休闲商务办公为主，集商务 办公研究开发会议会展教育培训公关接待等于体的园林式生 态型现代化的新型功能区。 商务港商务办公是本项目的主要功能之。利用优秀的海景资源，形 成星级的办公空间，这是为客户办公需求而规划的。除了引导工业园内区 内客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导东盟各国有兴趣 开拓中国市场的企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。随着环北部 湾经济开发区开放开发的不断加强，服务贸易户型面积的大小， 主要与客户的年龄和家庭结构相关。 邻里中心亩 邻里中心是北海市工业园区商业空间中的个重要层次，邻里中心突出 零售和服务功能，改传统社区商业底商卖场的商业模式......”。

5、“.....使邻里中心成为个城市休闲享 受的公共去处。 构成包括社区必需配套的公共服务设施，会所银行邮政等，同时 配套有中国移动营业厅健身馆咖啡馆餐饮店美容院鲜花店便民 药店等等，这里就是个微型的。 邻里中心的发展是园区逐步繁荣的个缩影。 图邻里中心建筑意向图 商务区亩 商务区包括商务港海景商务公寓。这里以休闲商务办公为主，集商务 办公研究开发会议会展教育培训公关接待等于体的园林式生 态型现代化的新型功能区。 商务港商务办公是本项目的主要功能之。利用优秀的海景资源，形 成星级的办公空间，这是为客户办公需求而规划的。除了引导工业园内区 内客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导东盟各国有兴趣 开拓中国市场的企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。随着环北部 湾经济开发区开放开发的不断加强，服务贸易领域逐步对外开放，将促使国 外企业把自己的市场营销网络直接延伸到中国来......”。

6、“..... 海景商务公寓酒店该功能是整个项目的配套服务功能，兼具旅游度 假功能，主要是服务与整个项目及工业园区的商务接待中心。同时为外地游 客提供高品质的悠闲旅游居住空间，引入分时度假的概念。 图园区整体效果发展意向图 土地利用计划建议 根据对周边环境的考量，三大组团的开发功能，根据政府对土地开发强 度的指标，提出土地利用计划建议。 表土地利用计划表 综合考虑项目所处的区域环境，以及政府对周边同类项目开发强度的控 制要求，拟申请以下规划设计条件 用地规模亩合公顷 总建筑面积万 综合容积率 建筑密度 绿地率 区片用地性质功能面积亩占地容积率建筑面积万 居住区 住宅居住 公建公服 道路及绿地 邻里中 心 商业商业 公建公服 道路及绿地 商务区 商务办公办公 商务公寓办公 道路及绿地 合计合 项目的计划与组织 项目的组织管理 本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度......”。

7、“.....作为本项目的直接业主单位。 项目的开发建设运营推动深度的专业化合作模式，在项目的规划建筑 设计工程监理成本控制营销代理物业管理运作经营等环节，均计 划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项 目的综合素质全优。 项目建设计划与分期 计划原则 根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，政府对工业园的规划 及指导意见，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开 发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，在统策划统规划统经 营的指导思想下进行项目开发，并在推进行的节奏上遵循如下原则 先启动居住项目，争取快速获得更大的现金回流，实现整个项目的滚动 开发。 项目建设计划 本项目计划的主要开发建设分为三大周期，共用时年，项目进程的粗 略计划纲要安排如下 第周期分两个阶段首先完成项目的立项完成项目的前期概念规划 及修建性规划设计工作，完成土地平整工作，启动并完成部分基础设施和环 境整治工程......”。

8、“.....用时年时间。 第二周期启动邻里中心的建设，进步加快住宅物业的开发，在适当时 间段启动商务区的建设，继续规划相关实体建设。用时年时间。 第三周期在前两个周期开发的效果下，完成剩余物业的开发建设，总体 思路是先景观然后住宅建设中后期进行商业商务等配套街区建设。用 时年。 投资估算及资金筹措 投资估算依据 本建议书对本项目的发展总构思规划设计纲要及估定的技术经济指标。 广西区内北海市同类建设项目的投资估算指标。 国家及市政府有关基建房地产项目的各类规费文件。 投资估算 根据初步测算，本项目总投资约亿元详见表。 表项目投资综合估算表 费用名称单价工程量单位总造价亿元备注 土地费用亩含征地土地整理等费用 前期费用包括前期顾问勘探设计报建等 工程费用包括市政配套建安工程等 不可预见费前期费用和工程费用的 营销费用包括营销代理广告推广等费用，为销售额的 管理费用包括运营管理监理等费用......”。

9、“.....本项目采用分期的滚动开发模 式。 项目使用的资金主要来源于三个部分自有资金项目公司的股本金，银 行贷款及销售回笼后投入的滚动开发资金。 项目的融资方式多样化，根据项目资金的需要，制定合理的权益资金结构， 股权融资与债券融资合理匹配，甚至采取发行债券和信托基金的方式进行 融资。 根据项目建设进度，采用长期融资与短期融资灵活运用，尽量减少项目财 务成本的压力。 项目经济与社会效益 项目经济效益预测 项目收益 项目产生收益主要来自房地产开发出让性收益，出让性收益为房地产开 发出售的居住区住宅商业的销售收益本项目为海景概念的生态度假住宅, 并根据未来城市发展走势，住宅价格按照元,商务物业价格按照 元，商业按照元估算......”。