淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目 标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化 经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有 着重要的社会意义 项目区将形成以住宿商务会议为主体的现代化旅游度假圈， 良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布 局新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度， 体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造 条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利 改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境 实现经济效益社会效益和环境效益的统和城市的可持续发展。 项目申请报告的编制目的 为土地级开发单位提供决策依据 为政府管理部门提供审批土地级开发项目的依据 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。 项目申请报告的编制依据 北京市城市总体规划年年 海淀区土地利用规划 关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有 关问题的批复市规函号 海淀区北部地区总体规划 海淀区苏家坨镇镇域规划 北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见 稿 北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点 说明 北京市房屋重置成新价评估技术标准 京国土房管拆号 北京市非住宅楼房估价技术规范 京国土房管拆号 北京地价 项目区基础资料 拆迁估价市政预算等行业标准 项目效益分析 项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土 地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为 成本支出项目总投资为万元。 出让收入土地出让地价款测算为万元。 利润通过测算利润为万元。 综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财 务净现值为万元，年内部收益率为，项目在财务上可行。 编写说明 本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。 委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见 和结论。 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国 有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 图地块用地规划图 宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十 年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内 山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大 水均降水，全年 无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域 内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。 社会经济环境 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园 区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办 公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。 市政基础设施状况 交通现状 宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。 市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状 态。 市政设施现状 自来水自打井水和海淀供水厂供水 雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水 沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建 化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。 天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。 电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平 区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。 通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入 使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。 有线电视由海淀区有线电视局提供。 周边大市政现状 北清路 北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。 北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约 公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。 颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。 公共设施状况 宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设 施。聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。总体规模 较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要 宗地开发目标 本项目完成后应达到用地范围内的三通通上水通电通 路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施 管线接至规划红线外。 第三章投资环境 海淀区经济介绍 海淀区以高科技高知识含量为特色。无论是从区位商业氛围 业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的 地位。中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技的标志，海 淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。 海淀区大西山风景旅游区现状分析 自然风光和民俗旅游 凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风 景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北 部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归 自然的巨大商机。 丰富的商业资源 凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚 集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。 现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。 优越的地理区位 海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有 明显的区位优势。 周边环境本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上 地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将 对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是成功人士旅 游度假会议办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术 研讨会学术展示会的优选之所。 商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区 为依托，以旅游饮食住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到 中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。 丰富的旅游资源 海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候及适宜居 住环境，凤凰岭厚重的历史宗教文化沉淀传统的旅游观光文化 良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题 海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制 和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有 形成大型的商业环境。 功能不尽完善，结构不够合理 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝 好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理 的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。 配套设施不够完善 各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没 能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地的停车位 数量有限。 海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区 大西山风景旅游区商业氛围的发展 旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方面各行其是， 没有形成合力，企业间的协调组织商会的作用没有充分发挥，使 打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。 海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信燃气供 暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。 项目建设的必要性分析 从海淀区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着 中关村以及高科技产业的进步发展，未来对于高档旅游配套设施的 市场需求将有大幅提升。 结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发 展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的 整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游配套设施的市场空 缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流技术研发等。 另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为 大西山风景区的可持续发展提供保障。 第章概述 项目概述 可行性研究报告的编制目的 可行性研究报告的编制依据 项目效益分析 特殊说明事项 第二章项目的界定与现状描