1、“.....将根据市场及项目所在片区变化，以及项目自身变化而进行相应调整。河南中原策划部产投资比重不大，不属于国家宏观调控重点区域。但是，在国家重点控制房地产市场整体环境下，开发商仍应高度重视土地信贷政策负面影响，在项目开发中关注相应抗风险对策。四驻马店市宏观经济概述驻马店市概述驻马店市位于河南省中南部,东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路京深高速公路纵贯南北，处于长江陇兰两大横向经济带之间，洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称。全市共有确山遂平西平上蔡汝南平舆新蔡正阳泌阳九县和驿城区，总面积万平方公里，总人口多万。这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。经过全区人民努力奋斗，今日驻马店农业经济正在稳步发展......”。

2、“.....支撑因素宏观根据年统计局数据显示，目前驻马店市人均零售商业面积约为平方米，少于全国人均平方米面积。按人均增长平方米计算，截至到年，五年中预计增长商业面积约万平方米，每年增长万平方米。具有定市场空白量。中档目前驻马店市区人口为万人，高端客户约占了整体，较为有限，且多有固定消费场所均收入。若定位为高端商场，消费群较窄，且为了改变消费群固有消费习惯，在推广上可能需要花费大量时间和财力。驻马店人均收入为元左右，对高档商品需求不大。如春天百货，进驻品牌多为高档品牌，价位过高，元二层本案北京商场喜迎门购物广场春天百货乐山商场上海商城封顶天方商城在建温州步行街实收均价元平方米地理位臵交通状况人流量品牌形象特色经营规模单位结构合计注根据市场比较法对各因素修正原则，调整系数由我司有经验专业人士人起打分，由专人记录整理后所得出经验性数字。修正后各相关楼盘价格注为实收均价各相关楼盘参照商业规模人流建筑品质等参数......”。

3、“.....中原建议本项目商业相对参考均价为层均价元二层元三层元注此价格为根据市场比较法得出项目综合均价。将根据市场及项目所在片区变化，以及项目自身变化而进行相应调整。河南中原策划部产投资比重不大，不属于国家宏观调控重点区域。但是，在国家重点控制房地产市场整体环境下，开发商仍应高度重视土地信贷政策负面影响，在项目开发中关注相应抗风险对策。四驻马店市宏观经济概述驻马店市概述驻马店市位于河南省中南部,东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路京深高速公路纵贯南北，处于长江陇兰两大横向经济带之间，洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称。全市共有确山遂平西平上蔡汝南平舆新蔡正阳泌阳九县和驿城区，总面积万平方公里，总人口多万。这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。经过全区人民努力奋斗......”。

4、“.....并驻马店市商业市场可行性研究报告驻马店市商业调查结论基本认为在风光路开发中档商场是可行。支撑因素宏观根据年统计局数据显示，目前驻马店市人均零售商业面积约为平方米，少于全国人均平方米面积。按人均增长平方米计算，截至到年，五年中预计增长商业面积约万平方米，每年增长万平方米。具有定市场空白量。中档目前驻马店市区人口为万人，高端客户约占了整体，较为有限，且多有固定消费场所均收入。若定位为高端商场，消费群较窄，且为了改变消费群固有消费习惯，在推广上可能需要花费大量时间和财力。驻马店人均收入为元左右，对高档商品需求不大。如春天百货，进驻品牌多为高档品牌，价位过高，评定房地产成本定价法基本有三种市场定价法通过比较市场上多个有可比性同类物业价格，再根据项目本身质素定出物业售价。收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。成本定价法在核算出物业成本基础上加定利润，就得出物业将来均价。本项目，中原将以市场定价法和收益还原法来共同确定......”。

5、“.....客户访谈统计租金价位比例租金接受度统计表低租金中等租金高租金以上结论通过对驻马店位经营户调研统计,有经营者对项目租金认可度在元平方米元之间,按照回报率，售价可接受范围在元元。有经营者对项目租金认可度在元平方米以下,有经营者完全可以接受元平方米左右价位。商业经营者经常性接触市场，对租金及售价较为敏感，很大程度上可以反映出消费群心理价位。元平方米租金，也就是售价在应该是是普遍可以接受价格水平。本案周边竞争项目租金统计结论根据项目周边商场租售情况可以看出,驻马店现有商场楼租金价格在元平方米月之间，按照回报率，售价控制在元商场名称元北京商场层家电月喜迎门购物广场层服装元月春天百货楼月，二楼元月乐山商场楼月，二楼元月上海商城封顶楼元月，二楼元月天方商城在建只售不租楼，二三楼温州步行街商业街元元元元价格从商业街中心地段向东西两边降低元平米。驻马店现有商场二楼租金价格在元平方米月之间，按照回报率，售价控制在元元平米。三层价格在元平米元平米......”。

6、“.....层售价在元之间二层售价在元之间市场定价法层注根据市场比较法对各因素修正原则，调整系数由我司有经验专业人士人起打分，由专人记录整理后所得出经验性数字。本案北京商场喜迎门购物广场春天百货乐山商场上海商城封顶天方商城在建温州步行街实收均价元平方米地理位臵交通状况人流量品牌形象特色经营规模单位结构合计修正后各相关楼盘价格注为实收均价各相关楼盘参照商业规模人流建筑品质等参数，权重取值如下公平和效率之间动态平衡。本次国家针对房地产市场宏观调控政策取向是稳定房价，而不是市场打压。本次宏观调控与年代初调控相比具有更强市场化特征，强调了调控区域性重点。应该说，目前政策出台高峰期已经过去，部分地区包括河南省房地产市场已经出现了定回暖现象。驻马店市目前房地产价格水平较低，因此下降空间相对有限，商业地产投资比重不大，不属于国家宏观调控重点区域。但是......”。

7、“.....开发商仍应高度重视土地信贷政策负面影响，在项目开发中关注相应抗风险对策。四驻马店市宏观经济概述驻马店市概述驻马店市位于河南省中南部,东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路京深高速公路纵贯南北，处于长江陇兰两大横向经济带之间，洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称。全市共有确山遂平西平上蔡汝南平舆新蔡正阳泌阳九县和驿城区，总面积万平方公里，总人口多万。这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。经过全区人民努力奋斗，今日驻马店农业经济正在稳步发展，并建成了以粮油食品医药机械电子轻纺建材矿产电力等行业为支柱，布局合理结构配套地方工业体系。常年粮食总产量亿公斤左右，占河南省油料总产亿公斤左右，占河南省，其中芝麻居全国第位......”。

8、“.....死亡率全年自然增加人口万人，自然增长率。年末全市总人口万人。其中，城镇人口万人，占，市区人口万人，占城镇人口乡村人口万人，占。结论驻马店市目前和将来段时期内人口增长将仍然处于上升阶段。驻马店市城市化率约为，远远低于全国平均水平和河南全省平均水平。消费市场是由人口收入水平消费习惯及心理共同决定。万城镇人口决定了定市场容量。由于城市化过程直接与社会经济发展水平密切相关，驻马店市较低城市化率从侧面反映了城市经济发展水平有限。驻马店市年龄构成年龄构成岁岁岁以上根据河南省第次人口普查结果显示，全省平均每个家庭人数为人全省常住人口中，岁人口为万人，占岁人口为万人，占岁以上人口为万人，占。驻马店市作为河南省人口大市，约占全省总人口，结论由此我们可以推测出，其人口年龄结构应与全省基本致，年轻人群是人口主体，也是消费群体主体，整体消费潜力较高。在全国经济发展大好形势强力带动下，驻马店市总体经济状况在年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现......”。

9、“.....随着第三产业发展，城镇建设加快，中部崛起高调提出，可以预见，在未来相当时间内，驻马店市经济将继续保持持续增长状态。根据国外商业物业租金变化与城市变化关系研究分析，二者变化规律是趋于致，也就是说商业物业租金是与城市成正比例。商业物业市场发展与整个城市经济发展趋势密切相关，商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化。目前驻马店商业物业市场还处于初期阶段，尚不具备成熟市场发展条件，但是随着国民经济快速发展，居民可支配收入不断提高，社会消费品销售总额快速增长，商业物业需求必然会逐渐上升。在建商业房地产增多经济开发区建设正是市场需求增加有效反映。在未来商业物业市场上......”。