1、“.....又可以减小酒店经营压力，降低经营风险总统套房不建议销售总统套房因为面积大总价高出租率低等原因不宜作为酒店客房销售。项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目销售报批中不确定因素涉及到项目所有权和经营权分离和确立问题政府政策指导对本项目影响市场风险市场对该类型产品接受程度宏观房地产市场投资活跃程度预期金融政策调整对投资性物业销售影响经营风险酒店盈利能力直接决定对承诺投资回报实现横岗酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成威胁防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理投资回报。深圳市物业顾问有限公司年月日附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表政府将要把深圳建设成为个区域性经济性国际化城市，充分利用政策利好，以及整合自身各种优势......”。

2、“.....进而成为区域经济核心从国内和深圳宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于深圳房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍需扩大当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益提高，才能保证经济平稳较快增长经过年上半年疫情影响，深圳市旅游和酒店目录前言第部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境和市场研究市场宏观背景区域市场分析第三部分项目分析及评价地块解析项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案评估意见第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算核准通过，归档资料......”。

3、“.....请勿外传,项目销售回款计划资金来源与运用分析销售利润第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析项目不确定性分析社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论项目主要问题解决办法和建议项目风险及防范建议附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理公司不仅可以取得固定管理费，还可以从超额利润中取得定比例分成。降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。如何降低投资者风险提供经营担保服务建议由专业担保公司或其他机构为酒店后续经营提供担保，降低投资者风险，提升公司品牌价值采用风险较低回报方式建议采用风险较低免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险总统套房不建议销售总统套房因为面积大总价高出租率低等原因不宜作为酒店客房销售......”。

4、“.....其他酒店对本项目形成威胁防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理投资回报。深圳市物业顾问有限公司年月日附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表政府将要把深圳建设成为个区域性经济性国际化城市，充分利用政策利好，以及整合自身各种优势，力争成为珠三角经济圈国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心从国内和深圳宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于深圳房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度......”。

5、“.....控制局部过热投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍需扩大当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益提高，才能保证经济平稳较快增长经过年上半年疫情影响，深圳市旅游和酒店目录前言第部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境和市场研究市场宏观背景区域市场分析第三部分项目分析及评价地块解析项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案评估意见第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传......”。

6、“.....内部收益率动态投资回收期年当经营收入下降净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当经营成本上升净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当售价收入下降净现值万元,内部收益率动态投资回收期年经测算可知本项目经营成本经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和经营成本对项目效益影响较大，是关系到项目盈利能力大小关键项目经营收入经营成本销售收入在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。测算过程详见附表敏感性分析表。社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目销售将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程增加财政税收该项目销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元提升品牌形象该项目推出将极大提升横岗投资股份有限公司和横岗镇政府品牌形象......”。

7、“.....以及对年产业导向理解，我司经过详细市场调研后认为项目变更是必要可行合理在目前各种利好因素作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观产权式酒店更适合项目整体发展与规划在年将该项目投放市场时机是可行考虑目前贵司房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效营销手段条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行,项目主要问题解决办法和建议如何提高酒店盈利能力树立横岗镇最高档酒店形象将现有外包餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上竞争对手相区别将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率......”。

8、“.....酒店之间竞争归根结底已成为酒店管理公司之间竞争。酒店管理公司经营水平直接影响到酒店收入利润，酒店管理公司品牌度直接影响购买者信心。因此，我司建议酒店引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。发展商与酒店管理公司合作方式建议方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报任何风险。方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益作为顾问费，不承担酒店经营和投资者任何风险。方式三酒店管理公司收取营业收益，但管理公司承担部分经营风险。当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营效益达到约定时酒店管理公司收取利润宝和酒店入住率受季节影响较大原因，因此月份左右是酒店行业传统淡季自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上高位......”。

9、“.....说明年深圳酒店业市场前景向好。深圳市年酒店整体经济预测及分析进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，五黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达以上。具体表现如下深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性国际化城市，充分利用政策利好，以及整合自身各种优势，力争成为珠三角经济圈国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心从国内和深圳宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于深圳房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍需扩大当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益提高......”。