1、“.....办公楼的租金最高，约元月以上，高科技厂房的租金在元月之间，普通厂房租金则为元月。强劲的市场需求对办公物业的发展起到了有效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与年基本持平。根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区内办公物业的发展。目前市场的租金水平基本保持了年月的水平，虽有少量物业租金出现小幅下跌，但大部分物业的租金与年基本持平或小幅上涨，表现出了较强的抗跌性。市场未来趋势科技园区未来办公物业的新增供应量较为有限，将继续维持现状，保持三级市场的活跃度。年，南山科技园共成交宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租。总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级市场将继续保持活跃。受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步扩大。在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未完全恢复......”。

2、“.....办公物业的需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业的营业业绩将受到定冲击，因此出于压缩成本的考虑，预计未来市场对中低端小面积隔间产品将更加青睐。三项目分析在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的分析，为项目定位发展评估经济测算提供参考优势项目能够形成的小型园区地块现状较为平整，利于开发建设目位于科技园区内，周边已形成良好的工业聚集性劣势项目地块目前仅能通过科丰路直接与外部交通连接，通达性受到定制约项目所处区域位于科技园中区东部，微观位置相对较偏，周边环境欠佳，多为住宅和旧工业厂房。机会南山科技园是深圳发展高新技术产业的重点园区，随着园区入驻企业的逐年增多，整个科技园的发展也较为迅速，这为项目的发展提供了良好的生存环境和广阔的发展平台市场对科技园区办公物业的需求仍保持旺盛，为项目发展提供了有效支撑南山科技园区已形成便捷的交通网络，对项目发展具有定交通优势。科技园区办公物业未来新增供应量较为有限，为项目发展提供了良好的机会......”。

3、“.....受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步扩大。在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未完全恢复，投资者将逐步退出市场，办公物业的需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业的营业业绩将受到定冲击，因此出于压缩成本的考虑，预计未来市场对中低端小面积隔间产品将更加青睐。三项目分析在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的分析，为项目定位发展评估经济测算提供参考优势项目能够形成的小型园区地块现状较为平整，利于开发建设目位于科技园区内，周边已形成良好的工业聚集性劣势项目地块目前仅能通过科丰路直接与外部交通连接，通达性受到定制约项目所处区域位于科技园中区东部，微观位置相对较偏，周边环境欠佳，多为住宅和旧工业厂房。机会南山科技园是深圳发展高新技术产业的重点园区，随着园区入驻企业的逐年增多，整个科技园的发展也较为迅速，这为项目的发展提供了良好的生存环境和广阔的发展平台市场对科技园区办公物业的需求仍保持旺盛......”。

4、“.....对项目发展具有定交通优势。科技园区办公物业未来新增供应量较为有限，为项目发展提供了良好的机会。威胁金融危机对整体经办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。中区目前办公楼供应较少......”。

5、“.....其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分割成小面积单元用于出租。总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。北区多为小型园区......”。

6、“.....北区多分布小型园区，主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等，成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求的同时，对外进行租赁。需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强，支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼清华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降，其中租金水平最高的南区达目录项目概况项目建设规模和内容二项目开发手续及项目报批进展三项目位置四项目环境金不变，年后租金以每年的幅度增长......”。

7、“.....不考虑价格增长。表项目租赁收入表注由于项目年第二季度开始对外出租，表中的每年度跨度从当年第二季度开始起至下年第季度末止。经营税金及附加测算出租税金及附加根据深圳市地税局规定，深圳市物业出租的主要税费为营业税出租收益的，教育费附加营业税的，城市建设维护税营业税的，印花税出租收益的房产税租金收益的。出租营运成本根据深圳市地税局的规定，出租运营物业的出租营运成本包括房屋租赁管理费租金收益的，维修费用建造成本的代理营销费租金收益的，管理费租金收益的，租赁手续费租金收益的。四项目利润估算考虑深圳市办公类物业的收益率为，设定本项目净转售的折现率为项目所有物业经营方式均为出租，按照深圳市出租经营物业的般规律取其基准收益率为公司所得税率为，项目所得税率也为。根据前述租金预测和条件，经测算，项目动态回收期为年。般来说租赁性物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。项目的财务净现值为,万元，财务内部报酬率为，税后投资收益率达到......”。

8、“.....股本项目经济上具备可行性。五项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目出租收入扣除相关税费后与总投资相等的状态。在本项目开发成本等其它条件不变的情况，项目出租率达到时，项目可保本在假定本项目开发成本及出租率等条件不变，项目科研办公楼高科技厂房与停车位的保本月租金价格分别为元平方米，元平方米和元个。根据市场及项目定位分析，该项目的保本租金较易实现，由此可知，项目对出租收入的抗风险能力较强。六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论项目建设后续资金有保证，项目建设资金通过自有资金银行融资可以保证项目建设的后续资金，而且自有资金占绝大部分。项目具有良好的社会效益，项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益略高于行业平均水平，具备定抗风险能力项目科研办公楼和高科技厂房的物业建设符合市场发展需求，市场发展前景良好。综合评价项目整体具有可行性。二项目风险及防范建议风险建筑工期及本体风险项目开发期约年左右......”。

9、“.....存在定的不确定性，因此项目存在定的建筑工期及本体风险。市场风险项目位于南山科技园区内，现有办公物业的供应量较大，而且很多普通厂房和住宅也改造成办公用于出租，这将给项目带来定的市场竞争压力。同时，项目所处位置优势不明显，本体交通也较为不便，这将加大项目品质塑造的难度，市场接受度也受到考验，存在定的经营风险。经济环境风险在金融危运行特征分析深圳市写字楼市场运行特征分析如下市场格局深圳市特区内办公物业市场主要分布在罗湖蔡屋围片区福田中心区中心西区南山科技园片区四个区域。其中，福田中心区以高档写字楼为主，罗湖蔡屋围环境的冲击仍然在影响市场信心，可能进而影响企业的营运状况，这对办公物业的市场需求将产生定威胁科技园区现有办公物业供应量较大，三级租赁市场较为活跃，这给项目的发展带来定的竞争威胁。综上所述，项目具备发展办公功能物业的优势和机会，虽然自身存在定劣势，且面临定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战......”。