累积了丰富规划设计以及建设科技生态建筑经验，抓住这次机遇，将努力开发既经济又实惠，居家设施配套社区环境适当服务功能齐全环境幽静结构合理又具有可持续性发展老年公寓，以此来带动北海市经济发展，促进老龄产业可持续发展。目前问题目前对北海城市定位与城市资源分析欠缺项目地块本身资源不明显。以上所述，会对投资产生决策影响，建议公司细致研究。目前对北海市房地产市场整体环境分析相对薄弱，缺乏数字依据。目前缺乏该区域购房客户群区域来源购买能力购买行为及方式等资料北海市对银海区未来规划目前不是很清楚，因此本项目未来增值潜力无法预估。目前该区域周边配套设施情况不太清楚，项目资源优势只从大环境北海市来分析，而无法针对本项目个别因素进行分析如地块地形地貌特征生活配套等。缺乏目前该区域在售楼盘资料，无法了解目前市场上有哪些畅销楼盘，其卖点是什么本项目未来售价支撑点是什么方面需求日益增长，直接导致养老设施有效需求远远超过有效供给。面对人口日益老龄化，退休老年人日渐增多，需求必然越来越大，开发建设适应老年人需求和消费高档老年社区，将是很有潜力朝阳产业，势在必行。二发展养老产业重要性养老产业在我国还是个新兴产业，目前不存在城市间竞争，北海如果能够抓住机遇，高起点高标准地率先发展，城市经济定能够迅速地实现新突破和跨跃。第，养老产业是朝阳产业。养老产业虽然号称夕阳工程，但它却实实在在是个朝阳行业。在未来年内，岁以上老年人口还将以速度递增，到年，老年人口将超过亿，约占总人口，到年，老年人口将达到亿，占总人口约。而在些大城市中，这个比例将会更高，可能达到每至人中就会有位老人。与此同时，将出现家庭规模小型化，大量老年家庭成为空巢家庭，空巢老人散居在社会各个角落，缺乏必要照顾和慰藉，日益成为严重社会问题。所以养老产业正是急社会之所需，所针对目标市场第部分总论项目产生背景二项目建设必要性及可行性三建立项目总体目标宗旨及目第二部分北海市老年产业市场环境分析养老产业市场前景二养老产业重要性三养老产业发展障碍四养老产业对策第三部分项目选址项目选址条件二项目选址分析第四部分项目初步规划与建议项目规划二项目定位三项目空间布局建议四项目建筑设计建议五项目配套建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第五部分项目投资分析项目所在地房地产市场环境分析二项目投资费用估算三项目效益评估与影响第六部分结语第部分总论项目产生背景中国老龄事业发展基金会倡导并发起了为主体，结合冯家江与海滨城市人文社会景观价值，通过与自然交往，达到了解自然，回归自然目，使老年人享受到自然生态所带来好处，做到人与自然人与社会和谐相处。第六部分结语作为全市个新兴高端老龄产业，将给全市经济带来新增长点和亮点。与北海市原有沿海旅游度假产业形成良性互动，相得益彰。因此它是经济发展个契机次挑战。在中国老龄事业发展基金会带动下，由银晖国际投资北京有限公司牵头，汇集了大批高级专业技术人员，累积了丰富规划设计以及建设科技生态建筑经验，抓住这次机遇，将努力开发既经济又实惠，居家设施配套社区环境适当服务功能齐全环境幽静结构合理又具有可持续性发展老年公寓，以此来带动北海市经济发展，促进老龄产业可持续发展。目前问题目前对北海城市定位与城市资源分析欠缺项目地块本身资源不明显。以上所述，会对投资产生决策影响，建议公司细致研究。目前对北海市房地产市场整体环境分析相对薄弱，缺乏数字依据。目前缺乏该区域购房客户群区域来源购买能力购买行为及方式等资料北海市对银海区未来规划目前不是很清楚，因此本项目未来增值潜力无法预估。目前该区域周边配套设施情况不太清楚，项目资源优势只从大环境北海市来分析，而无法针对本项目个别因素进行分析如地块地形地貌特征生活配套等。缺乏目前该区域在售楼盘资料，无法了解目前市场上有哪些畅销楼盘，其卖点是什么本项目未来售价支撑点是什么方面需求日益增长，直接导致养老设施有效需求远远超过有效供给。面对人口日益老龄化，退休老年人日渐增多，需求必然越来越大，开发建设适应老年人需求和消费高档老年社区，将是很有潜力朝阳产业，势在必行。二发展养老产业重要性养老产业在我国还是个新兴产业，目前不存在城市间竞争，北海如果能够抓住机遇，高起点高标准地率先发展，城市经济定能够迅速地实现新突破和跨跃。第，养老产业是朝阳产业。养老产业虽然号称夕阳工程，但它却实实在在是个朝阳行业。在未来年内，岁以上老年人口还将以速度递增，到年，老年人口将超过亿，约占总人口，到年，老年人口将达到亿，占总人口约。而在些大城市中，这个比例将会更高，可能达到每至人中就会有位老人。与此同时，将出现家庭规模小型化，大量老年家庭成为空巢家庭，空巢老人散居在社会各个角落，缺乏必要照顾和慰藉，日益成为严重社会问题。所以养老产业正是急社会之所需，所针对目标市场第部分总论项目产生背景二项目建设必要性及可行性三建立项目总体目标宗旨及目第二部分北海市老年产业市场环境分析养老产业市场前景二养老产业重要性三养老产业发展障碍四养老产业对策第三部分项目选址项目选址条件二项目选址分析第四部分项目初步规划与建议项目规划二项目定位三项目空间布局建议四项目建筑设计建议五项目配套建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第五部分项目投资分析项目所在地房地产市场环境分析二项目投资费用估算三项目效益评估与影响第六部分结语第部分总论项目产生背景中国老龄事业发展基金会倡导并发起了室外门球场羽毛球场健康步道喷泉室外健康器械水上娱乐设施网球场老年高尔夫球场等约平米约万元生态观园林景观园林绿化花约平约万光公园草树木小品雕塑亭台中庭等米后期投入还有待增加公建配套总建筑面积万平米公建配套设施总投资费用约人民币亿元项目投资估算假设条件未来商品房售价为目前市场别墅与小高层平均均价作为修正及调幅为元平米元平米,加上本项目所在地与距离市区较远,相对偏僻,周边人气不足,还有待开发商投入,区域因素及个别因素价格修正为,目前项目周边楼盘均价大约为元平米,同时考虑到项目分期开发各期均价涨幅因素各期按上涨幅度修正，因此未来本项目房价约元平米。元平米项目公建配套万平米项目总销售额亿元。假设北海房地产市场走势及涨幅平稳。序号指标名称单位成本明细土地取得总成本费亿元地价成本亩亿元每亩地价万元契税地价万元项目建筑成本亿元前期费用土地勘测规划设计等按建筑成本元平米万亿元公建配套成本修路建安成本桩基设备管理费土地成本建安等万元万元销售成本总收入万元万元税费营业税城市建设维护税教育附加费总收入亿元亿元不可预见费用土地成本建安等万元万元利息费按年贷款利息计,分五期贷款贷款资金亿元亿元元项目总成本合计亿元缴交土地增值额应加计土地总成本建安成本亿元加计土地增值额项目总收入亿元企业缴交所得税亿元项目纯利润亿元投资利润率三经济效益社会效益和环境效益评估经济效益分析生产成本估算职工工资固定职工人，人年均工资及福利元，年工资福利共计万元。行政办公及电费材料费等万元。折旧费年折旧为计算，万元附固定资产分别是康复医疗中心营运车辆爱心护理院万维修费按固定资产原值计万元财务费用银行利息假设前期自有资金为万元，余万元为银行贷款，年利率为。万元年均总成本万元收入估算医院住宿服务费伙食费，每人每天元，床位利用率按计，年收入天万元医疗收入万元商场商品销售万元汽车营运收入万元政府床位补贴万元举办老年展销活动万元度假酒店收入个标准间万元入住率按计算，标准间价格约元，万元。年收入万元利润万元以目前市场上养老院投入与产出行情分析，在北海市投资这样养老项目，每年将亏损万元。二社会效益为北海市政府直接解决约人就业问题，甚至更多就业机会。能为许多病人解除疾病，恢复健康，精力充沛地投入工作，为社会创造更多财富。带动了周围旅游景点旅游发展。成为全国老年公寓产业示范基地及养老服务机构行业标杆。三环境效益本项目老年公寓产业是专门为老年人所建立个集休闲度假疗养娱乐学习为体居住场所，是在被保护自然生态系统内，以自然景化分类。以老龄化问题比较突出美国为例，美国养老设施开发和运营是房地产和老年服务大产业，在过去若干年快速发展。主要以个人支付形式入住辅助生活机构，赡养了需要长期照料近老人。上万个辅助生活机构，大约是营利机构，为非营利机构。我国所面临老龄化问题势必使传统养老观念养老模式发生深刻改变，老年人对经济供养医疗保健生活照料和精神文明等方面需求日益增长，直接导致养老设施有效需求远远超过有效供给。面对人口日益老龄化，退休老年人日渐增多，需求必然越来越大，开发建设适应老年人需求和消费高档老年社区，将是很有潜力朝阳产业，势在必行。二发展养老产业重要性养老产业在我国还是个新兴产业，目前不存在城市间竞争，北海如果能够抓住机遇，高起点高标准地率先发展，城市经济定能够迅速地实现新突破和跨跃。第，养老产业是朝阳产业。养老产业虽然号称夕阳工程，但它却实实在在是个朝阳行业。在未来年内，岁以上老年人口还将以速度递增，到年，老年人口将超过亿，约占总人口，到年，老年人口将达到亿，占总人口约。而在些大城市中，这个比例将会更高，可能达到每至人中就会有位老人。与此同时，将出现家庭规模小型化，大量老年家庭成为空巢家庭，空巢老人散居在社会各个角落，缺乏必要照顾和慰藉，日益成为严重社会问题。所以养老产业正是急社会之所需，所针对目标市场消费群体是全中国那些富起来老年人，而且这个市场随着老龄化进程会越来越大，前景广阔。第二，与国内发达城市互利互惠。这些年，以京沪深圳为首中心城市成为我国经济最活跃地方，大量人流和资金流涌入，带来了经济极度繁荣，但过多人流也使这些城市难以承载，产生房价高涨交通拥挤等城市问题，这些问题又制约了经济发展另方面，这些城市又是率先进入老龄化地区，过多老龄人口已经成为城市沉重负担和社会问题。如果北海主动去吸纳这些城市老龄人口，充当其后院，既有利于其缓解人口压力，平抑房价，又可以减轻其社会负担，促进人口新陈代谢，所以定会得到这些城市欢迎和支持。北海大量吸纳这些城市移民，必将与其发生人流信息流资金流频繁往来，可以分享其经济高速发展带来好处。第三，有利于提升北海形象。方面，城市建设宜老化和无障碍化，本身就是个社会高度文明进步标志另方面，当北海在京沪深圳等发达城市进行养老产业市场推广时，必将持续不断地进行广告投放和城市宣传，会大大提升北海知名度和展现政府开拓务实形象，这给北海带来政治和经济上好处是不言而喻。第四，有利于塑造特色文化。北海旅游以海滩度假为主，售卖应该是休闲，种时光凝固感觉，海滩很多地方都有，但是有气质，能让人怀念海滨城市并不多。发展养老产业需要形成个闲适安详城市氛围，塑造有特色旅游文化，让北海旅游业步入个更高层