1、“.....外部协作风险交通运输供电供水等主要外部协作条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。本项目位于城市规划区内，交通条件较好，对外联系有多条通道，区域供电供水配套已完成，项目建设无交通限制及供电供水不足困难。社会风险预测社会条件社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。由项目社会效益分析可知直接利益人较少，项目作为房地产项目直接利益人为是土地占有者资源占用等，不至造成利益相关人发生抵制或抗拒行为。风险程度分析从上述分险因素分析可得出如下结论技术风险工程风险外部协作风险社会风险为般风险，风险发生可能性不大，项目风险不影响项目可行性。市场风险政策风险为较大风险，风险发生可能性较大，发生后对建设投资影响较大，但造成损失是项目可以承受。资金风险为严重风险，风险发生可能性大，但采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施。防范和降低风险措施风险回避风险回避是彻底规避风险种办法，即断绝风险来源，对本项目而言意味着彻底改变方案否定本项目......”。

2、“.....风险控制风险控制是对可控风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施。本项目技术风险工程风险可采取风险控制措施主要有勘察设计施工招标多方案比选专家评审，实行工程强制监理和全过程控制，确保采用技术先进适用性可靠性可得性。通过加强基础资料收集，增加技术设计过程及现场实时调查，对工程地质水文地质差异进行跟踪调查，降低工程量变化。资金风险与政策风险通过制定不同情况出现因应措施，对项目开发进行控制，避免因资金政策出现变化造成停工及销售不畅。风险转移风险转移是将项目可能发生风险部分转移出去风险防范措施。针对本项目可能发生安全因素及意外伤害风险可通过保险转移，既通过交纳劳保基金投保建筑安装工程切险进行风险转移。风险自担风险自担是将可能发生风险损失留给建设项目自已承担。对于本项目般风险应自行承担风险损失。第十三章结论镇江盛达房地产开发有限公司作为镇江较具历史优秀开发商，多年来在镇江房地产市场屡创佳绩，企业已步入良性循环......”。

3、“.....其中土地费用万元，前期费用万元，财政及行政事业收费万元，建筑工程费万元，配套工程费万元，建设期营销费用万元，建设期贷款利息万元，不可预见费万元。详见附表项目投资资金来源由镇江盛达房地产开发有限公司自有资金和申请银行贷款资金投资，项目申请贷款万元，项目经营期六年，其中建设期四年，延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本万元。详见附表项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，全部投资利润率为。详见附表计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为。详见附表计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为详见附表。项目所得税前以现金流入表示盈亏平衡点为。年保本现金流入为万元。也可解释为在现定价基础上下浮至，即住宅元平方米，商业网点元平方米，综合楼为元平方米。年保本销售率为占全部面积。年保本销售面积为住宅平方米，商业网点平方米，综合楼平方米，合计为平方米。第二章项目背景近年来......”。

4、“.....房地产投资持续保持较快增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺发展势头。据统计，截止至年月底，镇房指数已达点，比去年同期上涨点，涨幅为。项目实施符合房地产发展基本态势房地产业在江苏乃至全国，都是从改革开放以后逐渐发展起来。江苏房地产业发展过程，年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。第轮增长周期从至年。经历了三个阶段起步年迅速崛起年成倍增长直线下滑年。年，房地产增长跌入谷底，负增长。年我省房地产业走出谷底，比年增长，进入第二周期。年，江苏房地产处于调整复苏低速平稳增长阶段。年，投资增长速度跃上六年来最高峰年增速分别为，达，进入快速增长时期。与其他产品样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效需求，房地产投资就不可能持续增长。尽管近几年江苏住宅建设直保持较快增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长住房需求相比，还有较大差距。江苏是个人口大省......”。

5、“.....全省有多万人口，占全国总人口，位于三十个省市第五名。其中城镇人口万，外省流入人口万。城镇人口居住现状是居住面积偏小。城市人均居住建筑面积平方米，县镇人均居住建筑面积平方米。城市人均居住面积低于平方米人口占，居住面积在平方米占。党十六大提出全面建设小康社会，胡锦涛总书记要求江苏要率先全面建成小较低城市，实施跨市跨省区大开发。江苏已成为众多房地产商追捧热地。房地产开发领域拓宽，产品多元化。房地产开发产品从原来主要集中在商品住宅，逐渐向商品办公楼商业用房商品厂房，综合楼等多样化方向发展，触角甚至涉及些基础设施项目。基于上述趋势，本地房地产企业发展重点对策主要有房地产企业自身要进步把好土地使用关。土地是房地产开发之本，土地又是有限不可再生。要从环保角度长远观点，有计划有限度获得土地计划开发，避免成为供地者。加快房地产结构调整步伐。需求决定市场。房地产业投资和产品主体结构是由它主体功能规定。为新进城居民提供安居条件......”。

6、“.....房价只有贴近老百姓购买能力，才能激发人们购房欲望。房地产开发要进步提高安居工程经济适用房开发比重，二要选择交通比较便利区域建普通商品房。提升企业竞争力。从微观方面来看，江苏房地产企业自身还存在些不利因素资质等级偏低。企业规模比较小。房地产开发企业高负债运营。竞争性行业优胜劣汰，强者生存。当今江苏房地产企业面临不仅是省内竟争，而且是全国范围内竞争，甚至还有境外投资者竞争，没有强大实力很难取胜。要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源，建立规范开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。项目实施是镇江市城市总体规划要求镇江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要港口风景旅游城市和区域中心城市。镇江市城市发展目标是经济高效充满活力城市，长江下游最富有特色现代化滨江城市富有文化特色城市，国家历史文化名城和优秀旅游城市优美人居环境城市，人与自然和谐共生山水园林城市生态城市，清新亮丽充满灵气和活力江南名城......”。

7、“.....随着镇江城市建设快速发展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。项目实施是促进城市土地开发加快城市化进程要求加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康社会项极为重要任务。依据镇江市城镇体系规划预测，年镇江城市化水平为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万。因此加快城市规划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模主要方法。而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通影响主要指新土地目固定资产投资估算为万元，其中土地费用万元，前期费用万元，财政及行政事业收费万元，建筑工程费万元，配套工程费万元，建设期营销费用万元，建设期贷款利息万元，不可预见费万元......”。

8、“.....项目申请贷款万元，项目经营期六年，其中建设期四年，延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本万元。详见附表项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，全部投资利润率为。详见附表计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为。详见附表计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为详见附表。项目所得税前以现金流入表示盈亏平衡点为。年保本现金流入为万元。也可解释为在现定价基础上下浮至，即住宅元平方米，商业网点元平方米，综合楼为元平方米。年保本销售率为占全部面积。年保本销售面积为住宅平方米，商业网点平方米，综合楼平方米，合计为平方米。第二章项目背景近年来，在国家系列鼓励住房消费政策推动下，房地产投资持续保持较快增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺发展势头。据统计，截止至年月底，镇房指数已达点，比去年同期上涨点，涨幅为......”。

9、“.....都是从改革开放以后逐渐发展起来。江苏房地产业发展过程，年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。第轮增长周期从至年。经历了三个阶段起步年迅速崛起年成倍增长直线下滑年。年，房地产增长跌入谷底，负增长。年我省房地产业走出谷底，比年增长，进入第二周期。年，江苏房地产处于调整复苏低速平稳增长阶段。年，投资增长速度跃上六年来最高峰年增速分别为，达，进入快速增长时期。与其他产品样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效需求，房地产投资就不可能持续增长。尽管近几年江苏住宅建设直保持较快增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长住房需求相比，还有较大差距。江苏是个人口大省。第五次人口普查资料显示，全省有多万人口，占全国总人口，位于三十个省市第五名。其中城镇人口万，外省流入人口万。城镇人口居住现状是居住面积偏小。城市人均居住建筑面积平方米......”。