1、“.....供所有儿童进行娱乐建立五金器械市场，保留原有山西街业态等等业态进行排布，丰富岛式商业经营业态，吸引不同客户进行消费。本项目核心定位独栋岛式商业围合岛式商业本项目岛式商业面临难点目前兴起岛式商业均为层，且岛式商业排布不规则，对项目容积率有定影响正常岛式商业与住宅相分离，因此如将岛式商业上面加入住宅，对商业氛围有所影响，在逛街时会使客户产生很强烈压抑感由于岛式商业系列特征决定，使得岛式商业售价会高于般商场售价，预计同门市售价相当，因此对岛式商业价格制定及后期销售具有定难度及挑战性主力店商业定位沿中央大街层主力店部分定位为百货主力店，可有效将人流带到岛式商业中，采取全部销售开发模式......”。

2、“.....门市,办公楼,契税土地使用税层住宅公寓门市集中商业办公地下车位会所物业移交费四期间费用财务费用销售费用管理费用五不可预见费六返税七利润总额八所得税九净利润十销售利润率九资金筹集十本项目与该区域集团项目对比分析目前该区域内，集团项目有太阳广场项目大楼东扩项目四十军项目以及目前正在筹划二轻项目，此外还有体育场项目。可见目前集团商业项目众多。目前在售太阳广场项目商业体量达近万平方米，商业体量巨大，尤其是中央大街商圈，加上现存商业，未来几年内商业体量将接近饱和，对本项目万方商业体量造成巨大威胁。此外，四十军项目初步定为为岛式商业，其启动日期指日可待，对本项目将是巨大冲击。从动迁成本看，四十军体育场以及大楼东项目动迁成本极低，不存在拆迁压力，前期投入成本小，利润率高，风险都比本项目低，且本项目拆迁成本过高，拆迁时间过长增加本项目已经较高风险系数。十项目可研结论挂牌底价保底摘牌，因乙方没有按市政府确认出让底价摘牌，所造成切经济损失由乙方负责承担......”。

3、“.....甲方应全额退回乙方垫付资金及利息，在市财政返款到区财政账号个有效工作日内转付乙方。二拆迁进度情况说明古塔区政府同我公司现正与锦州饭店探讨其改制问题，因此动迁摸底尚未正式开始进行。待探讨完成后，逐步进行土地使用权收回拆迁许可证拆迁公告等动迁相关工作。等待项目具备进行拆迁工作条件开始正式进行动迁工作。古塔区政府工作着手招商工作，月份已到上海进行招商完毕，预计在月份到香港再进行招商。动迁公司工作完成了动迁摸底前期准备工作，现已具备进场摸底条件，随时可进场摸底。三初步拆迁政策情况说明由于项目目前尚未开始进行动迁工作。因此，在进行动迁成本测算时，主要依据以下两点进行测算按照初步同产权沟通得到摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进行测算。年锦州新出台锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法。国家税务总局公告年第号文件企业政策性搬迁所得税管理办法。四项目掠影五市场环境分析项目周边各行业主要分布情况如下图所示本项目位于老城区中心地段，闹事繁华区......”。

4、“.....交通便利，相关配套成熟。二住宅市场分析古塔区板块目前在售楼盘有逸湖香舍卓远聚基华脉及万成中融国际，销售均价在元平米左右，逸湖香舍项目为现房，其他项目预计也会在明年年底交房。项目价格低主要由于项目体量相对小,远离城市中心商业及住宅区本项目周边二手房市场相对不够活跃。方面由于项目周边无新建住宅社区，老楼比较多，且住户老年人居多，对房屋品质及社区环境等要求不高另方面这些老楼受政府旧城改造政策及太阳广场项目动迁影响，人们都在等待动迁，如不急需钱都不愿进行销售项目周边所出售二手房价格均价约在元宝地颐园将军苑白日南里吉庆里价格居高，这主要是由于住宅品质及部分住宅小区为学区房原因。项目地处锦州老城区核心地段，生活公共配套齐全交通便利，板块价值认可度较高现本项目周边区域板块内产品供给基本较少，现只有太阳广场项目即将开始推售公寓，而本项目作为新增项目在太阳广场项目公寓推售之后又可在产品设计上填补市场商品产品断档问题，有效捕捉市场机遇。小结依据现阶段市场情况及周边配套环境......”。

5、“.....在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测算销售均价定位元。三商圈分析锦州市商业分析古塔区中央大街核心商圈小商品批发市场人民街小吃街广厦电子市场英特锦华购物广场大运动。层电影院餐饮。锦华万平方米地上层层元天二层元天三层元天层副食。二层服装鞋运动装。三层电子市场英特地上层层元天二层元天三层元天层品牌男装精品店精品间面积平米二层女装精品店平米三层时尚女装精品店平米电子市场广厦电子市场层元天层元天电脑及其他电子产品及配件锦华电子市场元天电子产品及配件超市大润发面积万平方米，地上层外场年签，元天超市，外场零售餐饮新玛特超市面积约平方米地下层超市千盛购物广场超市面积约平方米楼超市，外场零售城市生活广场大商超市面积万平方米地上层，地下层层商铺元天层零售餐饮层超市，外场零售儿童乐园地下层停车场专项店苏宁电器平方米元平米天家用电器小家电国美电器平方米元平米天家用电器小家电专业市场辽西小商品批发市场小百元天，服装元天......”。

6、“.....锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街两侧。主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。这主要由于商场定位及管理体制不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。但广厦电子市场现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。原因主要有以下几个方面辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场开口，是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至层，相对便捷程度不足广厦电子是锦州最早开设专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯。几个超市相比，大润发体量较大......”。

7、“.....经营状况及利润水平最高些以批发为主，零售为辅专业市场，可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在定弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线引力及特点。结论因此，要建立新商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所差异，具有通低于挂牌底价保底摘牌，因乙方没有按市政府确认出让底价摘牌，所造成切经济损失由乙方负责承担。如因竞价过高，乙方没有摘牌他方摘牌，甲方应全额退回乙方垫付资金及利息，在市财政返款到区财政账号个有效工作日内转付乙方。二拆迁进度情况说明古塔区政府同我公司现正与锦州饭店探讨其改制问题，因此动迁摸底尚未正式开始进行。待探讨完成后，逐步进行土地使用权收回拆迁许可证拆迁公告等动迁相关工作。等待项目具备进行拆迁工作条件开始正式进行动迁工作。古塔区政府工作着手招商工作，月份已到上海进行招商完毕......”。

8、“.....动迁公司工作完成了动迁摸底前期准备工作，现已具备进场摸底条件，随时可进场摸底。三初步拆迁政策情况说明由于项目目前尚未开始进行动迁工作。因此，在进行动迁成本测算时，主要依据以下两点进行测算按照初步同产权沟通得到摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进行测算。年锦州新出台锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法。国家税务总局公告年第号文件企业政策性搬迁所得税管理办法。四项目掠影五市场环境分析项目周边各行业主要分布情况如下图所示本项目位于老城区中心地段，闹事繁华区，周边居住氛围浓厚，交通便利，相关配套成熟。二住宅市场分析古塔区板块目前在售楼盘有逸湖香舍卓远聚基华脉及万成中融国际，销售均价在元平米左右，逸湖香舍项目为现房，其他项目预计也会在明年年底交房。项目价格低主要由于项目体量相对小,远离城市中心商业及住宅区本项目周边二手房市场相对不够活跃。方面由于项目周边无新建住宅社区，老楼比较多，且住户老年人居多......”。

9、“.....人们都在等待动迁，如不急需钱都不愿进行销售项目周边所出售二手房价格均价约在元宝地颐园将军苑白日南里吉庆里价格居高，这主要是由于住宅品质及部分住宅小区为学区房原因。项目地处锦州老城区核心地段，生活公共配套齐全交通便利，板块价值认可度较高现本项目周边区域板块内产品供给基本较少，现只有太阳广场项目即将开始推售公寓，而本项目作为新增项目在太阳广场项目公寓推售之后又可在产品设计上填补市场商品产品断档问题，有效捕捉市场机遇。小结依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格，在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测算销售均价定位元。三商圈分析锦州市商业分析古塔区中央大街核心商圈小商品批发市场人民街小吃街广厦电子市场英特锦华购物广场大专业市场辽西小商品批发市场小百元天，服装元天，古玩元天服装小百古玩等和平路手机条街元天手机及配件锦州市商业市场分析结论根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区......”。