1、“.....与般普通企业相比较，存在着跨年度投入和收益问题，且旦全面实现销售，不存在永续持续经营和收益问题。也就是说，我们可以将其看成个大产品生产和销售实现过程，分别从开发产值分析值和投资开发收益净值进行财务分析评价。二评价依据国家计划委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数国家现行财务税收文件建设单位提供有关资料三主要参数设定贴现率财务基准收益率取值为当前房地产行业平均利润率。第二节项目财务评价项目财务净现值本项目建设经营期内各季度现金流量情况计算如下经测算本项目税前财务净现值万元，因此本项目财务净现值从财务上看是可行。请看表年度资金流量表表年度资金流量表项目面积单位项目年限合计说明土地亩土地出让金土地按每亩万元计算住宅平方米建设面积流出住宅成本单价流入住宅销售单价商业平方米建设面积流出商业单价平方米销售面积平方米商业和物业用房不销售流入流出合计流入合计净现金流量累计净现金流量现值贴现率二财务内部收益率财务内部收益率为财务净现值等于时贴现率。即时......”。

2、“.....低于大于当前房地产行业平均利润率，因此，本项目还需在控制成本提高售价等方面进行努力。内部收益率计算请看附表三投资回收期贴现率取值为房地产行业平均利润率,当时,资金运动年限,即动态投资回收期值，即时值。参考表，回收期累计净现金流量为正年分数年。经计算，即本项目投资回收期为年。四财务评价结论由上述财务评价结果来看，财务净现值大于零，投资回收周期较短，财务内部收益率较低，但有些手段提高此项指标，项目各年财务状况良好，项目财务风险处在可控范围内。第六章项目风险及对策第节项目风险政策影响风险本项目存在着国家为抑制房地产泡沫和土地炒卖，而将会制定和出台系列相关政策法规不利影响。要尽量用足用好本项目优越交通地理条件和性价比优势，加快开发进度，并且充分利用政企资源关系，有效规避政策影响风险。二市场环境风险襄阳市目前存量房地产还有待市场进步消化，增量房地产争夺市场客户也呈愈演愈烈之势。本项目应根据自身特点，结合市场细分......”。

3、“.....精心策划，有效刺激，引导细分市场需求，掌握市场经营主动，达到化风险为利益。三运作管理风险项目成败，关键在于项目经营管理。卓越项目规划设计方案成本控制管理工程技术质量管理市场全程策划营销和品牌价值创新服务，将会铸造品质精良产品贡献超住宅二期工程开工。第四年，商业住宅二期工程竣工商业住宅三期工程开工。第五年，商业住宅三期工程竣工商业住宅四期工程开工。第六年，项目竣工。销售进度计划具体销售进度如下表表销售进度安排表销售周期商业部分销售进度住宅部分销售进度第二年第三年第四年第五年第六年第二章项目投资环境与市场研究第节襄阳市投资环境分析襄阳市基本情况襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉，辖南漳谷城保康三县，枣阳宜城老河口三个县级市，襄城樊城襄阳三个城区和国家级高新技术开发区省级鱼梁洲开发区。襄阳市是湖北省域副中心城市，版土面积万平方公里，人口万。襄阳市城区面积平方公里，人口万其中建成区面积平方公里，人口万。年全市国内生产总值亿万......”。

4、“.....城镇居民人均可支配收入在元左右，农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收入增长均达到以上。有着年悠久历史襄阳，不仅是中国历史文化名城，而且是中国优秀旅游城市国家园林城市和中国魅力城市全国科技进步先进市全国绿化模范城市。年襄阳被福布斯评为中国座最适合开设工厂城市之。经过建国以来特别是改革开放以来发展，襄阳发生了巨大变化，逐步成为产业特色鲜明交通优势明显科教实力雄厚发展潜力强劲城市。襄阳市是东风公司发展重型柴油车轻型车中高档轿车重要基地，其中发动机中重型车桥座椅等初具核心竞争力，汽车工业占全市第二产业以上，天籁轿车年产量已突破万辆，成为市场青睐车型之。襄阳还是正在兴起火电基地，其远期工程可形成与三峡配套火力调峰发电基地。纺织化工食品轻工医化建材高新技术新材料等也是襄阳支柱产业。襄阳交通优势突出，有条汉江两座机场三条铁路和四通八达公路网，尤其是孝襄襄十襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳市交汇，基本可与相距公里左右大城市实现朝发夕至......”。

5、“.....襄阳人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所大专院校金融机构涉外服务医疗单位等较为完善，在鄂西北及毗邻地区堪称流。二襄阳市经济发展状况年城镇居民人均可支配收入在元左右，农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收入增长均达到以上，增长速度超过预计地区生产总值左右。年襄阳粮食生产实现九连增，总产达到亿斤，成为湖北首个中国第个百亿斤粮食大市。至月，全市规模以上工业实现增加值亿元，同比增长。第三产业预计全年增加值达亿元，增长左右。固定投资签约项目社会消费及出库贸易上也成绩斐然。年，全市地方财政地方公共财政城乡居民收入同步增长，全市完成地方财政总收入亿元，同比增长。全市地方公共财政预算收入完成亿元，同比增长，增幅居全省市州第位。襄阳市十二五规划预测，到年，全市生产总值年均增长，达到亿元地方般预算收入年均增长，达到亿元人均生产总值达到万元全社会固定资产投资达到亿元，年均增长，年累计达到亿元以上城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到元和元......”。

6、“.....要努力建成全国重要汽车及零部件生产基地高新技术产业基地新能源汽务组团传统商业街区组团滨水休闲文化中心三大市级综合服务中心，三者通过新城商业界面延伸带滨水公共岸线老城商业界面延伸带组成三足鼎立樊城区市级综合服务组群。道路交通规划第三节目标市场及销售预测项目情况地产项目占地面积亩，规划建筑容积率，绿化率，总建筑面积平方米。二市场定位宏观环境分析襄阳作为湖北省副中心城市，随着城市经济发展和城市规模扩张，房地产发展与商业将与这城市定位相匹配，有着较大发展潜力。襄阳作为中部交通要道，南船北马，物流中转中心,交通优势明显，对周边县市辐射能力较强，有利于周边地区人口向其聚集庞大人口基数，成为为购房臵业主要群体。随着省域副中心城市战略实施发展，以及襄阳市经济发展加速,外来人口规模将持续增大，省内和周边省份流动人口将是襄阳市外来人口主力军。襄阳市增长较快，经济发展稳定快速上扬......”。

7、“.....第产业比重较低，第二三产业发达，共同支撑国民经济发展局面。襄阳城乡居民收入均有较快增长，居民消费购买能力逐步提升。随着可支配收入水平整体提高及受消费观念影响，襄阳市总体消费能力逐年提升。金融业在发展中已具备相当规模和基础，对襄阳市全市经济社会发展支持力愈来愈强。襄阳市居民家庭存款余额逐渐递增，襄阳市居民消费潜力不断增强襄阳作为湖北省副中心城市,区位优势明显,交通便利,是以汽车产业为支柱工业性城市,也是中西部地区物流中转中心,工商业发展基础良好,发展后劲较强。襄阳近年来国民经济快速发展,居民收入水平持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲消费潜力。襄阳近年来房价增长速度快于收入增长，理论上可能会影响市民购买能力从而抑制市民购买需求。但是同时存在另现象，襄阳家庭内人口规模趋于下降,家庭个数逐渐增加,催生了部分刚性住房需求二市场定位项目整体市场定位为集会所商业休闲教育于体襄阳市复合型高尚住宅区......”。

8、“.....将项目住宅定位为中高档次，项目地块沿路路路设施临街多层商业，局部高层。定位依据第，住宅定位为中高档。本案紧邻汉江三桥在建，年通车，三面为城市主干道，地理位臵优越。便利交通，可以免除交通堵塞烦恼，为城市有车族提供了绝好居住地。由于面积较大余亩，可以将绿化景观等做到尽善尽美，满足成功人士需求。第二，商业定位为大型购物地产专业市场和集合娱乐餐饮复合型美食街。三市场定价项目周边开发或在建楼盘情况金环御江苑楼盘为元，艺苑观天下楼盘为元根据低开高走及周边楼盘售价对比定价原则，对于地产项目销售定价如下住宅第阶段销售期销售起价为元平方米，随着楼盘主体建筑工程完工，市场对前期推出楼盘经过段时间认可和消化后，第二阶段销售随即开始，第二阶段销售起价拟定为元平方米注本文测算时全部按计算。周边商业底层在元左右，长虹路繁华地段般在万元以上。考虑到本案商业地段情况，层按元估算。四销售销售对象产品主要针对对于居住环境有定要求客群......”。

9、“.....高端客群职业结构主要为私企外企个体等管理经营人士其他高业住宅二期工程开工。第四年，商业住宅二期工程竣工商业住宅三期工程开工。第五年，商业住宅三期工程竣工商业住宅四期工程开工。第六年，项目竣工。销售进度计划具体销售进度如下表表销售进度安排表销售周期商业部分销售进度住宅部分销售进度第二年第三年第四年第五年第六年第二章项目投资环境与市场研究第节襄阳市投资环境分析襄阳市基本情况襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉，辖南漳谷城保康三县，枣阳宜城老河口三个县级市，襄城樊城襄阳三个城区和国家级高新技术开发区省级鱼梁洲开发区。襄阳市是湖北省域副中心城市，版土面积万平方公里，人口万。襄阳市城区面积平方公里，人口万其中建成区面积平方公里，人口万。年全市国内生产总值亿万，固定资产投资亿元，全地域财政收入亿元，城镇居民人均可支配收入在元左右，农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收入增长均达到以上。有着年悠久历史襄阳，不仅是中国历史文化名城......”。