设投入含股东资本金及借款投入，不含垫付装修投入银行贷款分别按万元万元和万元进行测算，项目现金流量表预测详见本报告附件。按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年七结论与建议从项目招商业态市场情况看，受湛江市人口与经济总量在未来年内将急剧增长影响，其高端娱乐餐饮和商务住宿具有较大发展空间。从项目本身业态定位及目前招商情况看，在项目周边城市规划及城中村改造没有得到落实以前，受项目地域目前周边配套影响，入驻栋其他菜系商户在近几年上座率可能会不尽人意，未来栋招商也可能受到影响另外，虽然有栋作为项目娱乐核心带动，但受项目周边高档商务酒店林立，客户可选择性强影响，栋商户未来商务住宿需求也可能达不到预期。从项目收益测算情况看，其经济指标好坏取决于对项目实际总投入，若总投入大于万元，其内部收益率将小于，若以项目目前实际投入约为万元测算，其内部收益率可达。本项目收入测算若增加灯饰条街未来租金以及地方政府税收奖励，其经济指标测算结果如下按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年建议鉴于本项目土地性质仍为集体土地，另外湛江房产置业与现有商户租赁合同以及装修资金垫付合同都与实际执行情况月日签署补充协议，年月日签署补充协议已作废。年月日，实业与湛江房产置业签署项目合作合同，根据合同采取由湛江房产置业提供土地，实业投资万元建设并统管理方式，建设项目，自动工建设之日起，合作期限为年。项目土地在经全体村民代表同意后注入湛江房产置业，并在办理完土地权属手续后，将湛江房产置业股权变更为实业占有，村委会占。项目建成后，其商业用建筑房产将按比例分配给实业与湛江房产，并办理房屋产权登记合作期内，实业可自用抵押或出售名下房产，但在合作期满后，实业须将名下项目占地与房产归还湛江房产置业。实业负责培育市场和项目招商，引入知名餐饮品牌。年月日，实业置业湛江房产置业和村委会签署项目合作股份转让承包经营补充协议，根据补充协议项目合作方增加置业，并将湛江房产置业股权变更为实业占有，置业占，村委会占。在年月日合作期满后，实业与置业须将共同持有湛江房产置业股权无偿交还给村委会。湛江房产置业和村委会同意将项目栋土地性质由集体划拨用地变更为国有出让土地实际未执行。以实业置业和村委会在湛江房产置业所持股权担保，由湛江房产置业向银行进行贷款及融资实际是以办理到湛江房产置业名下项目用地作抵押担保。项目由实业与置业共同出资建设并负责经营，村委会不参加项目经营，不论项目盈亏均获取保底固定回报年年不计回报，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，合计支付亿元，每个月交次。湛江房产置业有限公司历史沿革湛江房产置业有限公司为项目开发主体，该公司成立于年月日，注册资本为万元人民币，下同，经营范围为房地产投资项目投资和物业管理，目前股东分别为投资控股有限公司出资万元，占和湛江区瑞达实业股份有限公司出资万元，占。该公司历史变更情况如下原始设立年月日，湛江房产置业有限公司集体股份制成立，公司住所为湛江市号，公司注册资本为万元。其中，村委会以货币出资万元占，自然人均分别以货公司组织与管理架构如下以上员工基本是从村委会和原公司股东抽调，只有部分基层员董事长财务部副总经理副总经理副总经理运营部办公室总办工程部顾问职能规划招商广告宣传企业推广人力资源。职能水电维护工程维护商户工程协调监督工程改造园林维护。职能机密档案后勤保安法规外联。职能商户收租资金管理税务管理。人人含西原建材人人人人工工资由湛江房产置业有限公司支付。项目建成开业后，前期工程类人员会减少，保安后勤类人员会适当增加，员工总人数预计约人。财务状况及说明资产负债表截止年月日单位元人民币损益表截止年月日单位元人民币财务状况重点说明固定资产约万元中车辆是车辆，尚未办理产权转让过户手续。无形资产账面净值为万元，是项目土地使用权评估价值。评估由资产年初数期末数负债及股东权益年初数期末数流动资产流动负债货币资金,其他应付款其他应收款应付福利费,流动资产合计流动负债合计固定资产长期负债固定资产原价长期借款减累计折旧长期负债合计固定资产净值负债合计在建工程股东权益固定资产合计股本无形资产和其他资产资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用未分配利润无形资产和其他资产合计股东权益合计资产总计负债和股东权益总计项目本月数本年累计主营业务收入,减主营业务成本,主营业务税金及附加二主营业务利润亏损以号填列,加其他业务利润亏损以号填列减营业费用管理费用财务费用三营业利润亏损以号填列,加投资收益损失以号填列补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额亏损总额以号填列,减所得税少数股东损益五净利润净亏损以号填列,置业委托湛江市土地房地产评估有限公司进行，评估基准日为年月日，评估目是为置业申请抵押贷款提供参考。在评估报告中，评估师提醒该报告使用人由于农村集体土地使用权流转，目前相关法律法规和配套政策尚不完善，短期强制处置未来市场变化风险对估价对象价值会产生定影响年月日签署补充协议，年月日签署补充协议已作废。年月日，实业与湛江房产置业签署项目合作合同，根据合同采取由湛江房产置业提供土地，实业投资万元建设并统管理方式，建设项目，自动工建设之日起，合作期限为年。项目土地在经全体村民代表同意后注入湛江房产置业，并在办理完土地权属手续后，将湛江房产置业股权变更为实业占有，村委会占。项目建成后，其商业用建筑房产将按比例分配给实业与湛江房产，并办理房屋产权登记合作期内，实业可自用抵押或出售名下房产，但在合作期满后，实业须将名下项目占地与房产归还湛江房产置业。实业负责培育市场和项目招商，引入知名餐饮品牌。年月日，实业置业湛江房产置业和村委会签署项目合作股份转让承包经营补充协议，根据补充协议项目合作方增加置业，并将湛江房产置业股权变更为实业占有，置业占，村委会占。在年月日合作期满后，实业与置业须将共同持有湛江房产置业股权无偿交还给村委会。湛江房产置业和村委会同意将项目栋土地性质由集体划拨用地变更为国有出让土地实际未执行。以实业置业和村委会在湛江房产置业所持股权担保，由湛江房产置业向银行进行贷款及融资实际是以办理到湛江房产置业名下项目用地作抵押担保。项目由实业与置业共同出资建设并负责经营，村委会不参加项目经营，不论项目盈亏均获取保底固定回报年年不计回报，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，合计支付亿元，每个月交次。湛江房产置业有限公司历史沿革湛江房产置业有限公司为项目开发主体，该公司成立于年月日，注册资本为万元人民币，下同，经营范围为房地产投资项目投资和物业管理，目前股东分别为投资控股有限公司出资万元，占和湛江区瑞达实业股份有限公司出资万元，占。该公司历史变更情况如下原始设立年月日，湛江房产置业有限公司集体股份制成立，公司住所为湛江市号，公司注册资本为万元。其中，村委会以货币出资万元占，自然人均分别以货长期借款减累计折旧长期负债合计固定资产净值负债合计在建工程股东权益固定资产合计股本无形资产和其他资产资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用未分配利润无形资产和其他资产合计股东权益合计资产总计负债和股东权益总计项目本月数本年累计主营业务收入,减主营业务成本,主营业务税金及附加二主营业务利润亏损以号填列,加其他业务利润亏损以号填列减营业费用管理费用财务费用三营业利润亏损以号填列,加投资收益损失以号填列补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额亏损总额以号填列,减所得税少数股东损益五净利润净亏损以号填列,置业委托湛江市土地房地产评估有限公司进行，评估基准日为年月日，评估目是为置业申请抵押贷款提供参考。在评估报告中，评估师提醒该报告使用人由于农村集体土地使用权流转，目前相关法律法规和配套政策尚不完善，短期强制处置未来市场变化风险对估价对象价值会产生定影响。长期借款余额为万元，为置业从湛江市农村信用合作社联合社借社团贷款。该社团贷款期限为年，从年月日起至年月止。由置业项目现状用地与建设内容商，也没有获得区政府批准性文件，谨慎起见，均未纳入收益测算范围。财务测算收入测算单位万元项目年份租金收入,栋栋栋栋栋栋栋物业管理费电费差价收入合计,营业税城市维护建设税教育费附加合计收入净额,经营费用测算单位万元项目年份付现费用房产税土地使用税人员费用其他管理费用贷款利息非付现费用折旧费用合计利润测算单位万元项目年份营业收入,营业税金及附加经营费用税前利润所得税税后利润,效益指标测算项目前期及建设投入含股东资本金及借款投入，不含垫付装修投入银行贷款分别按万元万元和万元进行测算，项目现金流量表预测详见本报告附件。按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年七结论与建议从项目招商业态市场情况看，受湛江市人口与经济总量在未来年内将急剧增长影响，其高端娱乐餐饮和商务住宿具有较大发展空间。从项目本身业态定位及目前招商情况看，在项目周边城市规划及城中村改造没有得到落实以前，受项目地域目前周边配套影响，入驻栋其他菜系商户在近几年上座率可能会不尽人意，未来栋招商也可能受到影响另外，虽然有栋作为项目娱乐核心带动，但受项目周边高档商务酒店林立，客户可选择性强影响，栋商户未来商务住宿需求也可能达不到预期。从项目收益测算情况看，其经济指标好坏取决于对项目实际总投入，若总投入大于万元，其内部收益率将小于，若以项目目前实际投入约为万元测算，其内部收益率可达。本项目收入测算若增加灯饰条街未来租金以及地方政府税收奖励，其经济指标测算结果如下按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年建议鉴于本项目土地性质仍为集体土地，另外湛江房产置业与现有商户租赁合同以及装修资金垫付合同都与实际执行情况。在差异需重新