1、“.....正确选择商业地产项目定位方向严谨实施前期分析定位工作流程，为产品定位提供决策依据保证项目开发成功。与城通公司签订合同后,香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作,在调研分析工作过程中，我们采用国际上标准规范麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练在业态设计方面,我们详细调研了批发与零售市场,运用杨宝民先生独创洋流商业布局理论，拟定了不同业态方案。业态规划目如下为项目提供合理商业组合方案，奠定繁荣持久经营基石。指导招商工作有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。为销售提供可以向投资者解释描绘商业前景，支撑销售工作进行。通过业态方案设计确定项目赢利模式和资金回收方式。我们不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划,对松江商业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,希望未来把握轨道交通开通后商机,通过良好策划形成顾客消费目地目地。根据项目特点......”。

2、“.....我们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分析,形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来建筑设计方案非常相识,都是封闭室内空间。龙之梦考察表明轨道交通只是商业物业成功必要条件不是充分条件,从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目表明,成功投资策略是部分物业例如住宅类物业可以提前收回投资,商业物业需要市场培育期进行保留经营。卓毅公司提出了三个业态方案主要内容特点购物中心空中步行街酒店式公寓等组合面积万平方米,此外建议做万平方米空中花园不含地下室和交通物业面积商业以零售为主,物业功能由零售物业和公寓酒店组合而成批发面积万平方米,空中步行街万平方米,餐饮万平方米,公寓万平方米,此外空中花园万平方米,投资规模最小。商业批发为主,配备酒店式公寓,空中花园和餐饮,提升批发市场档次建筑形态和面积与方案基本相同,商业经营以批发为主,突出电子批发业态建筑形态与方案相同......”。

3、“.....住宅减少万平方米,批发面积减少万平方米共减少到万平方米原方其中地预计亿案下元。方案以及原方案比较分析表明,第根据未来五年松江经济发展趋势,本地块商业价值提升是大家共识,因此,本项目土地必须整体变性,成为商住用地。第二从投资回报角度,在本地块达到较高容积类,建设商业物业和酒店式公寓相互结合,购物中心与步行街结合方案投资效益最大,在业态发生变化情况下,和方案业态可以部分互换或根据当时市场情况灵活调整。方案投资精髓特别强调可以销售物业例如酒店式公寓和空中步行街等,改变了原来方案无法收回投资缺点。根据我们实际调查深圳福田交通枢纽中心操作模式,深圳市财政全额拨款亿元人民币投资兴建,已经处于封顶。该项目缺点是没有充分挖掘商业价值,作为社会公益事业来投资,政府委托下属企业全额投资持有物业。方案投资规模较小,在现有基础上,建筑面积万基础上,总投资最小可以达到亿元左右......”。

4、“.....根据方案我们项目投资规模要达到亿元,利用可销售物业至少可以回收亿元以上投资,同时为社会增加了文化活动中心博物馆等公益设施。因此方案投资收益优于深圳等地同类项目。通过对项目系统分析，我们认为本项目地理位置优越，属于个开发前景非常好难得交通综合体项目，短期市场销售风险和中长期招商租赁风险较小。结论经估算，项目静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大经济效益。结论项目经营五年预测中,首先经营批发业态,待周边公里半径达到人口后,逐步转型为零售业态为主。方案是投资规模最小方案,在经济收益方面挖掘利润不如方案,但是具备较小投资规模比较良好投资前景。在没有外来大型投资公司介入前提下选择方案。结论土地整体变性为商住用地,此工作建议轨道公司优先向政府提出,土地变性后,建议采取面向投资者招商活动。鉴于本项目盈利前景,本项目商业物业部分具备吸引外来投边地区优势兴旺成为核心新商圈。在掌握本项目各项经济运行指标各种功能定位和环境人流状况后......”。

5、“.....作出了人流组织创新规划,例如,地下停车库分区,不同区域停车人群能够方便到达各自物业,此外,引导更多人流进入购物中心和步行街部分能够为商业经营创造更大价值在层公共交通和长途汽车站以及大卖场功能配置方便,考虑到汽车废气对环境污染,笔者及时建议采取分隔措施,为层商家既带来较多人流,又防止废气进入商场中,这些建设性意见将会影响并作为策划和设计单位设计指导。三我们希望在松江实施具体政策建议规划建设中，为充分挖掘本项目经济价值，建议将项目容积率提高左右。为降低项目开发风险，建议将项目短期利益和长远利益综合考虑，适当增加项目可销售面积，使项目可销售面积大于持有经营面积。适当增大项目建筑覆盖率，方面可降低主体建筑层数，降低项目造价，另方面可减少集中式商业柱网，有利于商业内部环境营造，降低项目招商和营运风险。根据些成功案列，增加周边配套土地资源至亩以上。鉴于原方案项目局限性，其盈利能力不强，建议增加万平方米住宅占地面积，其中在现有地块将万平方米左右土地改变为住宅用地......”。

6、“.....开发万平方米左右住宅，以每平方米元利润计算，以此增加亿元利润。给予政策倾斜，对于入住商家给予工商费用前三年减免，地方税收返还都优惠政策。成立轨道公司物业开发与管理公司统筹松江各个项目土地和房地产开发，对各个站点商业进行统筹规划，遵循松江商业网点统规划思想,统规划协调松江大学城松江新城站点物业以及三湘四季花城项目商业业态。十项目投资招商建议项目土地整体变性后,积极开展相关招商活动,引进大型战略投资机构。项目投资招商目标境外公司及我国香港地区公司在轨道交通物业开发方面香港公司已经摸索成功经验香港新世界集团香港和记黄埔集团香港恒隆集团上海投资公司国内外地投资公司二对投资本项目商业物业企业要求企业净资产亿元以上三招商优先原则具有著名品牌批发与零售企业投资集团优先考虑。鼓励长期持有物业投资者优先发展及。上市企业优先,具有成功开发商业地产经验企业优先。目在于有利于项目商业部分经营成功,有利于项目可持续发展......”。

7、“.....而开元地中海泰晤士小镇销售比较早几乎是百分之百。名称占地建面位置类型套数面积平米售价元平米销售率开元地中海新松江路号单身公寓酒店公寓至售完售完松云水苑谷阳路文翔路单身公寓蓝桥公寓文诚路单身公寓泰晤士小玉树路商住公寓镇单身公寓丁香花园三新北路单身公寓酒店式公寓特征分析年流行小户型即酒店式公寓，年小户型依然表现强眼，在年酒店式公寓仍然有较大市场空间。酒店式公寓般不是开发，经常是为项目产品匹配。无论首次购房自用年轻人，还是投资型业主，对地段优越性价比较高小户型房屋投资信心会被最先恢复，小户型热销会必然带动整体项目销售。随着市场供应量增多，产品将出现多样化，户型设计将更合理更舒适，这要求项目外部空间有所创新......”。

8、“.....出现更小更精趋势。小户型设计上体现实用性和实惠性，总房价又少，对年轻人压力不大。酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分结果，符合市场需求种过渡消费，这种产品市场空间整体还有限，但是地产商最快收回投资主力户型。现在购买酒店式公寓人在收入增加或者家庭结构发生变化后，最终必然将房子放归出租市场，而租户层次良莠不齐给小区今后物业管理带来难度。结论在此类酒店式公寓不是很多，市场仅有几家能提供此类产品，这些项目都取得了良好销售业绩。酒店式公寓投资性决定了在市场具有特殊生存空间，总价不高，降低了投资门槛，会引发更多投资者关注，而在对于租赁市场，酒店式公寓更是表现出它优越性，每月较低总价月租，无疑成为租赁市场相当竞争力，也为投资者带来可观投资回报。松江商业前景分析及项目商业物业定位零售步行街华亭老街，庙前街，中山中路开元地中海......”。

9、“.....功能定位为以汽车用品批发为主，兼有美容保养快修及汽车零部件批发零售等服务。全力打造新型后汽车产业商业旗舰。批发市场分析结论今后应适合引进著名批发市场,与苏州无锡常州大学专业市场和上海其它区市场形成互补大卖场和批发市场市场依据和可行性分析市场状况分析目前大批发市场有松江区洞泾镇砖桥贸易区上海国际礼品城上海砖桥贸易城综合批发市场海沪松海鲜批发市场这些市场，总体量已接近万平米。辐射全上海和苏浙周边地区。洞泾镇砖桥贸易区上海国际礼品城和上海砖桥贸易城综合批发市场主要区位优势在于位于沪杭高速沪青平高速沪宁和同山国道地铁九号线都从这里进入上海然而礼品城市场是客流量大历史悠久文化底蕴深厚旅游业发达松江和松江新城松江大学城松江国家级出口加工区松江高科技园区等重点项目。而批发市场针对松江以及辐射苏浙周边地区优势远远超越原来投资公司所做建筑方案和盈利模式。项目市场分析与前景预测松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在系列稳定房价宏观调控措施下......”。