1、“.....约为整个尖岗山片区十分之，但地块存在以下开发难点该地块为尖岗山片区第块开发土地，片区内部基础设施不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设时间表未定，存在定开发风险地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不利于高档低密度住宅形象塑造由于尖岗山片区整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体推广难度大且成本较高，而且该地块地价较高，楼面地价达元平方米，较高开发成本决定了开发项目日后售价将超过元平方米。根据上述分析，我们认为目前该地块开发条件开发高档低密度住宅难度较大，但本地块高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益，因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。综合开发必要性对政府而言，有利于尖岗山片区规划建设整体性，华侨城和蛇口成功银湖失败，说明了综合开发优势。蛇口及华侨城综合开发优势有目共睹，综合开发统规划和管理，使两片区功能布局合理......”。

2、“.....社区居住氛围浓郁，住宅保值升值空间大而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统规划和管理，出现了各种各样问题。首先，土地分宗出让，拿到土地开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高其次，由于各开发商自行开发，各个小区建筑风格各异，缺乏协调性而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上互补和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源现象另外，由于银湖片区缺乏统规划，片区公共配套设施缺乏，主要以小区内部配套为主，这不仅增加了开发商成本，却仍然不能够解决配套不足问题。综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。由企业进行综合开发，政府可以充分利用企业资金，减少财政投入，同时不必参与具体开发管理，而从宏观层面进行协调和配合，可以降低政府管理压力。对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块互动，化解本地块不利条件。可以在产品类型搭配上，景观利用上，使现有地块得到最佳利用......”。

3、“.....整个尖岗山片区规模大，规划定位为高端住宅，进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产开发优势，而且有利于提升两公司形象和塑造品牌。综合开发策略综合开发模式选择在整个尖岗山片区综合开发策略上，主要有以下几种开发模式可供选择旅游开发带动房地产开发模式开发模式以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地综合开发权，通过建设旅游项目，带动房地产发展。分析政府对旅游项目有明确规划，目前宝安旅游项目集中在沙井和光明。根据尖岗山片区规划，尖岗山片区将发展成为居住区，而且附近铁岗水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不符合政府规划即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象世界之窗那样影响力核心景点，对地产项目推动能力有限。华侨城旅游地产成功主要依托世界之窗欢乐谷等旅游项目开发带来了人气，带来了完善商业和生活配套，同时也直接带动华侨城房地产价值稳步提升......”。

4、“.....而且距离尖岗山住宅项目非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了项目私密性，而且增加了项目安全隐患和管理难度，同时也不利于项目形象提升旅游项目投资较大，回收期长综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式可行性不大。深圳地铁号线模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项目为条件，取得尖岗山居住区土地级开发权，开发完后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地，按商定比例，与政府共同分享土地增值收益。该模式源于香港地铁深圳地铁号线模式香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司按预先约定比例分成，共享土地增值收益。分析该模式成功重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式，但对于尖岗山项目并非易事......”。

5、“.....深圳地铁福田中心区深港西部通道等大型基础设施建设消耗了大量政府财政，使政府面临资金压力。在地铁号线建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港地铁先进地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促成地铁号线捆绑开发模式。本项目目前尚不具备这个条件。该模式成功关键是发展商愿意捆绑基础设施建设是否对政府有足够吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。在尖岗山项目上，如果捆绑大型基础设施建设项目，投资将会非常大，对开发商财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能完成，对政府吸引力不大。综合上述分析，深圳地铁号线模式成功难度较大。捆绑开发模式开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结合拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。分析该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府土地收益......”。

6、“.....节约政府资金。同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。出让建设用地时捆绑学校居委会管理用房等公建配套做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳采用公开招标结合拍卖出让方式，符合各地块分布位置见下图尖岗山居住区东区地块分布图各地块位置特点分析地块地块地势较高，拥有较好景观资源......”。

7、“.....借助小区内最好自然景观及条件。其中别墅及多层临海，小高层及高层倚山，且高层采用型建筑，尽可能多利用自然景观。第期愉景湾第四期开发位于大白湾东部半岛，仍借助于自然景观。多层物业沿三面海而建，高层及小高层西面倚山。第期愉景湾第五期紧邻二白湾西部之中央花园，全部为高层建筑，景观主要为人造中央花园及自然海景之远景。第期愉景湾第六期为纯商业配套设施建设，为第七期第八期及第九期制造卖点。第期第七期分为两部分，部分东临稔树湾，拥有自然景观并靠近汽车轮渡码头，另部分为临高尔夫之及联体别墅。第期第八期北面临海，西临第六期之愉景广场巴士总站以及往中环码头。第期第九期为倚山高层及小高层，且临近愉景山道及高尔夫球场。第期第十期全为倚山高层......”。

8、“.....西临愉景湾二段海澄湖畔。第期愉景湾二段海澄湖畔十期十二期东临二白湾，东面为海景，二白湾设有住客会所中央花园并设有交通总站及码头。房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究选址特点分析总结整个愉景湾开发前期主要依靠自然景观，后期开发主要依靠人工建造之园林及生活配套。整个发展项目除了依靠得天独厚自然海景，康乐设施配套会所位置选择园林规划商业广场选址及生活配套布局也能尽量保持平衡发展，力求每期物业推出都有卖点，为购房者提供多种选择，更能体现人性化设计，且能保证发展项目内自然资源及人工建造设施被均衡利用。房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发总体安排......”。

9、“.....提升东区开发价值。经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合土地出让方式。现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得号宗地，可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得尖岗山居住区东区开发用地，对片区进行集中开发。推迟开发已取得宗地推迟开发有利于降低后续拿地成本已取得号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地积极性，这便使华侨城招商能有机会以较低价格拿取后续出让宗地......”。