1、“.....本项目归纳起来具有如下特点交通优势本项目是全亚洲最大现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主地面公交换乘为辅，集地铁城市轻轨机场高速铁路公交出租车社会车辆等多种交通体系和功能为体，实现零换乘理念综合性立体交通枢纽。枢纽中建有首都机场第二始发大厅候机大厅售票大厅，乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。因此有第二空港美誉。形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从空中码头直接进入京城乃至中国第落点。项目将成为名副其实国门商务第站。区域优势本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立如新保利中石油大厦南新仓商务楼天恒大厦华声国际大厦华丽大厦凯恒中心当代万国城等必将成为国际性大型公司本土大中型企业投资买家地缘型客户首选区域，项目发展潜力巨大。项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。高达米双塔写字楼，雄伟壮观......”。

2、“.....至尊地位东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环标志性建筑，也是北京市大重点工程之和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪十大标志性建筑之。二调查设计方案调研目根据委托方要求，本次调研主要目在于界定本项目各类办公物业双塔写字楼中庭式写字楼小户型写字楼目标客户及其需求特征了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场特别是东部市场供需环境界定未来特别是本项目写字楼入市时面临主要竞争对手及其特征二调研内容针对委托方要求，本次调研主要分为个部分展开，分别是第部分北京市写字楼市场未来供需趋势分析供给分析需求分析第二部分本项目竞争对手研究第三部分本项目潜在用户研究三执行情况根据以上要求，本次研究在针对第部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察项目人员访问等方式针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合方式进行......”。

3、“.....北京及东部区域高档纯写字楼基本上没有买卖历史年以后上市有销售，本次被访问企业采用购买方式入住基本上在金融街区域，这和金融街年写字楼全面采取销售策略有关。深访企业目前办公面积本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目种产品将来会面对不同消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在平米之间......”。

4、“.....基本上人以上和人以下企业各占半左右，其中又以人和人两种规模企业数量居多。人以内人人人人人附图深访企业人员规模深访企业年营业额从深访企业年营业额来看，万以上占成。万以下万万万亿亿亿亿亿亿未回答附图深访企业年营业额深访企业行业地位从深访企业行业地位来看，比较致，绝大部分属于行业领导地位。行业领导地位追随地位从属地位未回答附图深访企业行业地位定量访问企业背景资料定量访问企业数量家，其中及东部成功访问家，金融街成功访问家，中关村成功访问家。及东部中关村金融街附图定量访问企业样本分布定量访问企业物业入住方式从定量访问企业入住方式来看，主要是以租赁为主，占，其余基本上属于购买。租赁购买自建附图定量访问企业入住方式定量访问企业目前办公面积定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占和，平米以下占......”。

5、“.....主要集中在通讯咨询服务机械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量左右。通讯类咨询服务类制造类金融投资类运输贸易类广告传媒类其它附图定量访问企业行业分布定量访问企业人员规模从本次定量访问人员规模分布来看，主要集中在，软硬件以及地标性建筑等指标来考察，符合，在成功完善配套设施同时也有效聚拢了人气，具有得天独厚规模优势。机场轻轨投入运营和机场高速路延伸，使本项目成为名副其实国门，诱人概念无疑将为本项目吸引更多眼球。做为奥运会配套工程，政府强有力支持是本项目区别于竞争对手最大优势所在。项目劣势本项目规模和体量堪称目前北京写字楼市场之最，在多种功能和业态并存为项目带来便利和卖点同时，能否为客户营造个舒适办公环境成为本项目大隐患。深访显示，标准层面积是国际企业集团选择物业时重要参考依据，写字楼部分做为东华广场部分，且具有地标性建筑景观同时，必然牺牲了占地面积，直接导致标准层面积收缩......”。

6、“.....项目机会在房地产市场中，概念对个项目成功起着举足轻重作用，交通枢纽国门商务区第二空港概念旦推出，无疑将成为市场中亮点，加之地标性建筑景观，米高写字楼将成为屹立在国门颗璀璨明珠。在年项目落成投入使用后，庞大体量在很好营造了商业务氛围同时，附以项目三大概念，必将吸引众多国内外集团企业眼球，但东直门地区稀缺土地资源必将使本项目成为客户唯镖靶。项目东邻第二使馆区南距外交部公里北到首都机场轻轨直达仅分钟左右，且百万平米高档社区当代万国城东方银座天恒大厦南新仓商务天地东环广场等高档物业林立，确立了本项目在日渐成熟东直门商圈核心地位。项目风险东直门地区目前商务业氛围均不够浓厚，就目前情况看，在项目未投入运营前，对招商不利。深访期间，有少数客户例如东盛科技对本项目能否按期交付使用持怀疑态度，但也说明在项目尚未动工时，已经有客户对区域表示出了定兴趣。二客群定位主力次主力潜在主力客群描述运输贸易类和金融投资类企业是最本项目接受度在以上企业，他们应视为本项目主力客群......”。

7、“.....金融投资类企业可以接受租金范围是美元平米月运输贸易类企业对本项目只考虑租赁，租金范围较为分散，但也有运输贸易类企业客户可以承受美元平米月租金，美元平米月和美元平米月租金各有客户可以接受，表明主力客群，尤其是金融投资类企业经济承受能力是非常强。附表主力客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例金融投资类美金平米美元平米月运输贸易类美元平米月次主力客群描述广告传媒类通讯国际通讯巨头驻京亚太地区办事处咨询服务类企业对本项目接受度介于之间，我们将这三类企业视为次主力客群，广告传媒类企业客户可以接受元平米价位，元平米高价承受者全部来自咨询服务类企业，但同时剩余咨询服务类企业可以承受价格却是最低平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为元平米，目前所有在建在售顶级写字楼总体平均租金为元平米月......”。

8、“.....上述项目满足要求并不多，主要有如下项目。附表北京顶级租金及地标建筑写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区京广中心朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区华润大厦东城区东方广场东城区远洋大厦西城区数码大厦海淀合计平均以上项目总体建筑面积为万平米，平均租金接近元平米月。东直门区域及东二环沿线东直门区域及东二环沿线顶级写字楼供给面积比较小，纯粹顶级写字楼仅有华润大厦......”。

9、“.....其次是东四十条港澳中心和亚洲大酒店，纯写字楼面积仅为万平米合计万平米，目前供给量非常有限。东直门区域租金最高是港澳中心，租金为元月平米。二北京市现有甲级写字楼供给分析按照租金水平低于元月平米，但高于元平米月标准进行划分，北京市目前甲级写字楼总体存量为万平技术报告东直门交通枢纽简介二调查设计方案三调查企业基本背景资料第二章北京写字楼市场供给字楼项目分析北京市在建在售写字楼供应量分析北京目前在建在售写字楼项目包括住宅立项写字楼项目数量达到个，总体面积规模达到万平米，其中国贸及辐射商圈体量最大，达到万平米，占总体其次是金融街区域，总体面积达到万平米，占总体其次是中关村，建筑面积万平米，占东直门区域以总建筑面积万平米，占比例排在第四位亚运村奥运村以及建国门外建筑体量均超过万平米，朝阳门区域达到万平米，西直门区域由于有西环广场等大体量项目，建筑面积接近万平米，其他像北三环西长安街王府井东长安街均有定体量供应......”。