1、“.....特别是项目附近南翔星城居住区项目启动必将带动整个南翔区域市场快速发展，故本区域具备很大增值潜力。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,由于东海别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销问题，但通过对项目改建及包装，市场前景依旧看好。第三部分市场现状及其趋势判断上海市房地产市场整体分析年上海房地产市场现状分析年上海房地产市场趋势判断二上海市别墅市场整体分析上海别墅市场回顾和展望上海别墅市场用途六大类型上海别墅市场区域分布上海别墅市场价格区间上海别墅市场供需状况上海别墅市场客源构成三上海市外环线周边可类比别墅项目分析四南翔镇房地产市场及楼盘分析第四部分项目优劣势分析及产品营销建议通过第三部分市场分析得出项目优劣势分析项目优势由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小于求态势，作为现房东海别墅年入市市场风险较小嘉定区方程式赛车场建造南翔星城项目启动以及轻轨引入三大利好消息都将给本项目带来机遇东海别墅转让价较低，入市均价有较大选择余地......”。

2、“.....总价在整个市场中优势非常明显东海别墅具有定区位优势，周边配套较为齐全，适合居住和投资东海别墅绿化较好，每幢别墅花园且面积较大。项目劣势东海别墅产品具有定缺陷，需要改建，如何改建是本项目运作成功关键东海别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项目销售带来定难度东海别墅小区内缺乏基本配套，需要引进。二产品营销建议目标客户层南翔镇及所属开发区内中高收入家庭是本项目潜在购买者嘉定区普陀区闸北区私营老板是潜在客户本市看好南翔镇发展前景投资者是潜在客户。项目营销建议项目需要改建具体方案外墙面需要清洗窗户更换为档次较高塑钢窗，并配合外立面色彩搭配及风格塑造选用塑钢窗窗框色彩及造型。通过色彩变化和局部立面变化增加每幢别墅可识别性修复每幢别墅大门，并设计大门造型别墅室内需要清扫部分户型，如户型结构设计需要整改小区内植被和草坪需要修整小区加设智能化安保系统......”。

3、“.....提供良好销售环境清洗游泳池小区大门重新设计并建造小区大门与主干道之间小道围墙加设挡板，控制小道围墙，创造良好小区外部视觉形象配备辆看房专车。第五部分项目均价预测类比价值预测法根据本项目与周边可类比别墅项目价值比较判断本项目可实现均价选择可类比项目根据本项目区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处原则，选择了以下项目作为本项目可类比别墅项目。嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素对比值可类比项目详细资料见第三部分第三小节。量化标准以低成本改建后东海别墅为标准，东海别墅各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予相同权重，得出综合分值。根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目均价......”。

4、“.....中价位元平方米，高价位元平方米。根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价元平方米以上。结论东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。二东海别墅元平方米均价预测与别墅市场有效需求相致三分析各价位下均价销售风险综合结论鉴于本项目改建可以增加本案附加价值，本项目可选择元平方米入市，随着人气集聚和认知度增强，广告包装推广深入人心，再向高价位拔升。第六部分项目投资收益分析销售收入预测二别墅成本预测三项目利润测算利润指标测算单位毛利项目利润销售面积元平方米单位净利税后利润销售面积元平方米销售毛利率项目利润销售收入销售净利率项目净利润销售收入核心指标基本要求参考销售净利率四现金流量测算内部收益率为，核心指标基本要求参考内部收益率......”。

5、“.....得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时，项目销售净利率低于，项目投资回报将受到定影响。第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面时机都比和统规划。参与竞标家市内外大型房地类比别墅项目。嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区康桥半岛对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素对比值可类比项目详细资料见第三部分第三小节。量化标准以低成本改建后东海别墅为标准，东海别墅各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予相同权重，得出综合分值......”。

6、“.....结合各类比别墅项目均价，通过算术平均法推断出本项目可实现均价本项目可实现均价可类比别墅项目均价可类比别墅项目综合分值均价元平方米综合分值东海别墅可实现均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价可类比区域公寓与别墅价格比值测算可类比区域公寓均价元平方米别墅均价元平方米公寓与别墅价格比值普陀桃浦区闵行春申区松江新城区南汇康桥区浦东金桥区算术平均值目前东海别墅周边公寓基本为南翔镇商品房，均价为元平方米，以比例计算，本项目可能市场均价为元平方米。若以即将起动南翔星城项目为标准，本项目可能市场均价应高于为元平方米......”。

7、“.....中价位元平方米，高价位元平方米。二东海别墅元平方米均价预测与别墅市场有效需求相致据新民晚报报道，年别墅仍旧是需求主流，占总体需求，其余依次为双联体别墅排屋概念性层叠别墅。超过半数客户要求花园面积在平方米之间，七成以上客户房型需求面积集中在平方米之间。但就总体承付能力而言，心理价位在万元间达，万元以下为，与需求主力面积段较为匹配。作为别墅东海别墅，其主力户型面积在平方米，与潜在需求致。若以元平方米均价计算，则总价在万元，也与潜在需求致。三分析各价位下均价销售风险均价销售风险低价位元平方米获得基本运作收益和基本市场投入收益，承担较小市场风险中价位元平方米获得高市场收益和基本风险收益，同时承担定市场风险高价位元平方米完全风险出发，获得高风险带来高收益，承担较高推案风险综合结论鉴于本项目改建可以增加本案附加价值，本项目可选择元平方米入市，随着人气集聚和认知度增强，地产大发展年，楼市各项指标居高不下......”。

8、“.....年上海房地产业全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。房地产开发与销售同步增长。从开发看，全年商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，增长。从销售看，全年商品房销售面积万平方米，比上年增长，其中商品住宅销售万平方米，增长。在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达,比上年提高个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积万平方米，比上年增加万平方米，增长。房屋租赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积万平方米，比上年增长。所有数据来自上海统计局发布年上海市国民经济和社会发展统计公报和上海房地产交易中心公布统计资料年三大热点赛车场落户上海安亭年世界博览会落定上海环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设给上海楼市注入了新动力，未来几年上海楼市将持续看好。三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升来自上海市房地产交易中心资料显示，从年月至年月，上海市共有余个别墅项目推出，累计供给量达到套，其中消化量为套，销售率平均达到......”。

9、“.....可以说，别墅类主宰正被普通购房族所关注和青睐。同时，上海市别墅价格大幅上扬。年四季度市场成交价格再创新高，元平方米平均价格创历史最高点。上海别墅物业成交价格走势元平方米别墅市场异军突起，是房地产市场长期培育结果。其主要来自于政府采取了积极财政政策，体现了扩大内需，拉动市场经济策略。由于上海市值已超过美元，消费方式和消费习惯正处于转新阶段，符合时代需要新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。上海作为国际大都市地位和形象日益牢固详细摘要第部分项目决策背景七大利好因素上海市经济保持着快速健康的发展二上海市房地产市场供销两旺，持续看好三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升四上海市嘉定区发展势头良好五方程式赛车场距本项目仅公里六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕年月日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团上海嘉宝集团就占地公顷的格林风范居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最度高标准赛车道......”。