1、“.....长江下游重要港口风景旅游城市和区域中心城市。镇江市城市发展目标是经济高效充满活力城市，长江下游最富有特色现代化滨江城市富有文化特色城市，国家历史文化名城和优秀旅游城市优美人居环境城市，人与自然和谐共生山水园林城市生态城市，清新亮丽充满灵气和活力江南名城。项目地处镇江丁卯新城镇江主城区东片，随着镇江城市建设快速发展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。项目实施是促进城市土地开发加快城市化进程要求加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康社会项极为重要任务。依据镇江市城镇体系规划预测，年镇江城市化水平为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万。因此加快城市规划区建设......”。

2、“.....而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通影响主要总论项目背景项目介绍项目名称盛达欧洲城建设单位法人代表项目负责人注册地址建设单位概况编制依据江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛达欧洲城可行性研究报告，社会经济正处于高速发展期，党中央提出了建设和谐社会发展目标，要求在保持国民经济持续稳定增长同时注重民生环境与精神文明建设，十五规划及荣辱观教育充分体现了上述精神。房地产业作为国家支柱产业，受宏观调控政策影响较大，从长远来看，国家对房地产业政策措施是促进长久稳定发展，避免大起大落或过热过冷，近期来看，房地产市场迅猛发展已对金融消费资源等造成压力，管理部门已从金融土地供应审批立项等方面进行从严管理。外部协作风险交通运输供电供水等主要外部协作条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。本项目位于城市规划区内，交通条件较好，对外联系有多条通道，区域供电供水配套已完成，项目建设无交通限制及供电供水不足困难......”。

3、“.....给项目建设和运营带来损失。由项目社会效益分析可知直接利益人较少，项目作为房地产项目直接利益人为是土地占有者资源占用等，不至造成利益相关人发生抵制或抗拒行为。风险程度分析从上述分险因素分析可得出如下结论技术风险工程风险外部协作风险社会风险为般风险，风险发生可能性不大，项目风险不影响项目可行性。市场风险政策风险为较大风险，风险发生可能性较大，发生后对建设投资影响较大，但造成损失是项目可以承受。资金风险为严重风险，风险发生可能性大，但采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施。防范和降低风险措施风险回避风险回避是彻底规避风险种办法，即断绝风险来源，对本项目而言意味着彻底改变方案否定本项目，由于项目风险造成损失或各项风险控制措施尚不能达到得不偿失地步因此不采用风险回避。风险控制风险控制是对可控风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施。本项目技术风险工程风险可采取风险控制措施主要有勘察设计施工招标多方案比选专家评审......”。

4、“.....通过加强基础资料收集，增加技术设计过程及现场实时调查，对工程地质水文地质差异进行跟踪调查，降低工程量变化。资金风险与政策风险通过制定不同情况出现因应措施，对项目开发进行控制，避免因资金政策出现变化造成停工及销售不畅。风险转移风险转移是将项目可能发生风险部分转移出去风险防范措施。针对本项目可能发生安全因素及意外伤害风险可通过保险转移，既通过交纳劳保基金投保建筑安装工程切险进行风险转移。风险自担风险自担是将可能发生风险损失留给建设项目自已承担。对于本项目般风险应自行承担风险损失。第十三章结论镇江盛达房地产开发有限公司作为镇江较具历史优秀开发商，多年来在镇江房地产市场屡创佳绩，企业已步入良性循环，此次通开发社会经济正处于高速发展期，党中央提出了建设和谐社会发展目标，要求在保持国民经济持续稳定增长同时注重民生环境与精神文明建设，十五规划及荣辱观教育充分体现了上述精神。房地产业作为国家支柱产业，受宏观调控政策影响较大，从长远来看......”。

5、“.....避免大起大落或过热过冷，近期来看，房地产市场迅猛发展已对金融消费资源等造成压力，管理部门已从金融土地供应审批立项等方面进行从严管理。外部协作风险交通运输供电供水等主要外部协作条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。本项目位于城市规划区内，交通条件较好，对外联系有多条通道，区域供电供水配套已完成，项目建设无交通限制及供电供水不足困难。社会风险预测社会条件社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。由项目社会效益分析可知直接利益人较少，项目作为房地产项目直接利益人为是土地占有者资源占用等，不至造成利益相关人发生抵制或抗拒行为。风险程度分析从上述分险因素分析可得出如下结论技术风险工程风险外部协作风险社会风险为般风险，风险发生可能性不大，项目风险不影响项目可行性。市场风险政策风险为较大风险，风险发生可能性较大，发生后对建设投资影响较大，但造成损失是项目可以承受。资金风险为严重风险，风险发生可能性大，但采取有效防范措施......”。

6、“.....防范和降低风险措施风险回避风险回避是彻底规避风险种办法，即断绝风险来源，对本项目而言意味着彻底改变方案否定本项目，由于项目风险造成损失或各项风险控制措施尚不能达到得不偿失地步因此不采用风险回避。风险控制风险控制是对可控风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施。本项目技术风险工程风险可采取风险控制措施主要有勘察设计施工招标多方案比选专家评审，实行工程强制监理和全过程控制，确保采用技术先进适用性可靠性可得性。通过加强基础资料收集，增加技术设计过程及现场实时调查，对工程地质水文地质差异进行跟踪调查，降低工程量变化。资金风险与政策风险通过制定不同情况出现因应措施，对项目开发进行控制，避免因资金政策出现变化造成停工及销售不畅。风险转移风险转移是将项目可能发生风险部分转移出去风险防范措施。针对本项目可能发生安全因素及意外伤害风险可通过保险转移，既通过交纳劳保基金投保建筑安装工程切险进行风险转移。风险自担风险自担是将可能发生风险损失留给建设项目自已承担......”。

7、“.....第十三章结论镇江盛达房地产开发有限公司作为镇江较具历史优秀开发商，多年来在镇江房地产市场屡创佳绩，企业已步入良性循环，此次通开发项目利用建成后，产生和吸引新交通量，给附近已有道路设施交通运行及周围环境造成影响，有不但影响周围局部地区，甚至会波及全市。个城市可持续发展，有赖于现代化城市交通来支持。要保证城市交通在经济持续高速增长和土地高强度开发下能够保持有机运作，最有效方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可接受水平，同时，明确发展商需承担交通责任负责新增加交通设施费用，以减少政府开支，协调好土地开发与交通建设关系。项目综合开发体现了城市基础设施建设增加城市发展区域相互关系，近年镇江市通过拓宽学府，新建经十二路等市政重点工程大大拓展了城市可供应开发用地，拓展了城市发展空间，项目建设充分体现城市基础设施建设效益。项目实施是城市经营理论实践城市经营是目前国际上比较通行关于城市规划建设和管理种理论和实践模式......”。

8、“.....市场化城市经营模式就是把包括城市土地城市基础设施城市生态环境文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上名称形象知名度和城市特色文化等无形资产，通过对其使用权经营权冠名权等相关权益市场运作，以获取经济社会和环境效益，促进城市发展过程。其核心是适应市场经济体制要求，在明确主体方面应服从于市场化改革趋势，城市经营是在社会效益环境效益和经济效益统前提下，进行城市资产运作使部分城市资产由产品变成商品或产业，使城市建设由简单生产过程变成资本运营过程。城市经营动因土地市场建立是中国城市经营起点，土地是城市中最为稀缺和最为昂贵资源，城镇土地市场改革极大地推进了中国制度改革步伐，并成为中国城市经营起点。分税制实施为城市经营提供了基本财力资源。分税制明确了中央政府和地方政府包括城市政府财政权力范围，赋予了地方政府可以拥有相对财权，城市政府可以自主地控制这部分财权，通过合法经营，以达到提高城市竞争力目。企业家挑剔行为使城市竞争不断加剧。为了更多地吸引投资......”。

9、“.....政府不再随意地指挥企业，干涉企业活动，而是尽可能地为企业提供最好服务，创设形式多样优惠政策。城市化迅速推进使城市经营成为普遍自觉行为，那就是各市为了提高竞争力，都自觉地进行政府再造，努力地提高效率，改善服务，使自己消费者满意。项目实施是城市经营需求盛达欧洲城实施体现了城市政府是城市经营第主体，城市政府谋求企业民间资金合作，协同提供公共产品商业居住办公综合区。通过项目实施，实现城市土地经营基础设施发展城市开发建设与经营促进房地产市场繁荣与居民住房条件改善。综上所述发展城市经营，增强城市竞争力关键开发项目利用建成后，产生和吸引新交通量，给附近已有道路设施交通运行及周围环境造成影响，有不但影响周围局部地区，甚至会波及全市。个城市可持续发展，有赖于现代化城市交通来支持。要保证城市交通在经济持续高速增长和土地高强度开发下能够保持有机运作，最有效方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可接受水平，同时......”。