1、“.....商品房年可供应量大约在万 灵宝近年房地产市场商品房去化量大约在万 总体市场供需供过于求比较明显。 市场较为杂乱无序，今年月后销量有明显下降。 年灵宝主要在售项目价格梯度 年灵宝主要在售项目价格梯度 帝景瀚园金湖公馆清华园尚东金城滨海花园 单位元平方米 年月比月增长，显示市场的价格承受能力仍然有较大空间。 主力户型面积区间 三项目分析 优势分析 地段优越，堪称新城市核心地段 配套稀缺和完善，具有吸引力 通达性好，交通方便 城市拓展区，城市形象好于老城 现状较好，商业氛围浓，改造有基础 年灵宝市场主要在售项目户型面积区间统计 房小房中房大房小房中房大房房复式 主力面积区间房，房。二劣势分析 地块规模有限......”。

2、“.....未来商业受影响大 周边商业档次较低 三机会分析 地块资源稀缺，商业氛围较好，有机会成为灵宝商业核心 北区的逐渐成熟，是项目核心位置更加突出 新华路尚未打通，打通后区位价值将更加显现 片区成熟快，周边项目的入伙将带来大量人气 规划尚未成型，存在调整机会 四威胁分析 宏观调控可能会更加严厉 灵宝潜在供应量较大，将稀释住房需求 灵宝新建项目商业面积过剩，将存在招商资源的争夺 旧城项目的改造速度加快，将争夺区域热点地位 四项目发展战略 地块综合评价 该地块具有得天独厚的地理优势，拥有不可再生的区位资源，周边教 育医疗资源丰富，未来的发展前景非常看好。同时引入公寓式办公的概 念，赋予项目多功能的超强特性，能随意适应市场需求......”。

3、“.....严格控制进度，在最短的时间内完成项目 开发 平预期合理投资回报，不盲目追高房价，严格控制成本支出， 制定优势价格定位，力争比同区项目具价格优势 快精心设计全程策划，塑造产品鲜明特色，制定最佳营销 推广计划，举占领市场，以最快速度完成销售。 同时，通过项目的成功开发，开始建立公司知名度，完成向专业地产 开发商的过渡，为公司未来长远的发展树立品牌效应。 市场定位 本项目的市场定位为 灵宝最具投资潜力的城市综合体 轩瑞﹒国际城 繁华价值全家共享 客户定位 白领，高级白领，金领 年龄岁为主，首次置业，买房为过渡性质， 自由职业者年龄岁为主，自主创业，用于自住或者开办工作室。 政府和企业的中高级管理者，老板 年龄岁为主，二次或多次置业，工作范围广泛，喜欢项目的区位，作为第 二居所，休息或者作为招待朋友等用途使用......”。

4、“..... 归纳其共同特点为 有定的经济实力， 人际关系较广 具有定的经济意识， 讲求自然健康生活品质，注重精神享受 看重性价比，精明有自己的主见 有定文化基础，易于接受新生的生活方式和价值观念 五项目开发流程 仔细分析总体项目开发流程，是正确安排项目开发计划资金计划安 排和工作控制点的必要保证，对项目的运作有极其重要的指导意义......”。

5、“..... 归纳其共同特点为 有定的经济实力， 人际关系较广 具有定的经济意识， 讲求自然健康生活品质，注重精神享受 看重性价比，精明有自己的主见 有定文化基础，易于接受新生的生活方式和价值观念 五项目开发流程 仔细分析总体项目开发流程，是正确安排项目开发计划资金计划安 排和工作控制点的必要保证，对项目的运作有极其重要的指导意义......”。

6、“.....办理建 设用地规划许可证 测算地价报企业法人......”。

7、“.....按照政府部门的规划条件 中原公司的初步规划设计建议和开发公司的实际情况，本项目各阶段的进 度安排如下 前期准备阶段年月年月 施工和销售阶段年月年月竣工验收和总结阶段年月 由于开发公司具备多次成功开发经验，因此预计建设工期为个月， 从年月开始施工，根据工期项目从年月开始销售。 项目总投资估算 本项目开发建设总投资额合计为万元，其中各项成 本费用的估算额及单价详见下表......”。

8、“.....包括住宅和商业用地的补地 价款，以及拆迁补偿安置费用。本方案中土地费用依据发展商提供的数据为依据。 项目土地费用合计万元。 前期工程费 包括项目前期投入的可行性研究费用以及勘察设计费用等。 项目前期工程费合计万元。 建筑安装工程费 参考乐山市相关工程标准，以及根据类似工程建设经验估算确定。 项目建筑安装工程费合计万元。 室外工程费 室外工程配套主要是小区内的绿化等，本项目的室外工程配套费合计 万元。 管理费用 即房地产开发企业的管理部门......”。

9、“.....参照乐山市房地产开发项目的平均水平，并结合 本项目特点，按前述项之和的取值。 项目管理费用合计万元。 财务费用 即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。此项费用按照贷款 万元贷款年计算，按银行年期贷款利率计算，财务费 用为万元。 销售费用 即用于本项目销售的广告宣传费市场推广费和销售代理费等。参照灵宝市房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，按 销售收入的取值。 项目销售费用合计万元。 开发期税费 即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部 门征收的费用，在这里是指公用设施专用基金。 项目开发期税费合计万元。 其他费用 主要包括监理及质安监费用租售丈查费和竣工面积丈查费等。 项目其他费用合计万元。 不可预见费 参照灵宝市房地产开发项目的平均水平......”。