1、“.....该项目存在很大成功机会，同时也面临为数众多潜在威胁。如下所示优势分析大势所趋，板块优势明显沣京路板块因地处城东板块范围内，身处户县开发与置业首选地段，其区域化竞争优势明显。板块内竞争较小板块内楼盘家，其中财富中心为商业项目，丰泽园与京兆温泉小区项目销售进入尾声。氮肥厂项目因开发商资金问题至今未有明显动作。仅锦绣华庭与沣京苑项目处于销售周期中。沣京路渐成开发热点地段，生活配套将逐步完善。弱势分析周边环境较差项目地块周边为比较破旧普通二层民宅，对项目自身气质塑造形成定难度。地块不规则项目用地地形不够规整，对产品设计有定影响。异地开发风险开发商首次进军户县市场，对项目掌控上有定难度。前期工作多项目地块大，涉及单位较多，拆迁困难较大，影响工期。机会分析市场空白点多板块内产品类型单，户型面积较大，空白点较多，市场潜力较大。营销差异化存在板块内项目营销力较弱，专业整合能力差。在售项目宣传包装水平较低。东城发展规划整体东城板块复苏......”。

2、“.....政府东迁借势政府东迁和二环规划带动了沣京路地段经济快速发展。威胁分析御苑新城经济实用房带来影响。宏观经济形式变化。在售和潜在项目之间激烈竞争。综合分析户县房地产市场近年来发展迅速，年增长率达到左右，项目地块区位条件优越，在户县中心东移形式下，前景看好。但同时地块不规则，地上拆迁单位众多，给开发进展带来威胁。应抓住有利时机总论项目名称及建设单位项目名称户县沣京路风景洋房项目项目地址户县沣京路项目开发单位西安广晋置业有限责任公司二项目概况沣京路风景洋房项目位于户县城东沣京路，属于城市新区，未来发展潜力巨大，项目以户县首席洋房社区，国际标准人居典范的标准打造户县首席名流高尚社区。项目占地约亩，容积率，包括电梯砖混多层住宅高层住宅写字楼和沿街底商。总建之降低，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则升高。当投资增加时，内部收益率为，仍大于设定季度收益率，抗风险性很强当销售收入增加时，内部收益率随之升高，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感......”。

3、“.....当售价降低时，内部收益率为，仍大于设定基准收益率，抗风险性很强从单因素敏感性分析中得出该项目抗风险性很强。双因素敏感性分析双因素敏感性分析收入变化内部收益率基准收益率从双因素敏感性分析中得出当销售收入减少且建设投资增加时，内部收益率为，曲线位于基准收益率上方，大于基准收益率，抗风险性很强除深褐色线以外，其余双因素在设定范围内同时变化时内部收益率曲线均位于基准收益率曲线上方，表明内部收益率大于基准收益率。收入减少，投资增加约时，收益率曲线与基准收益率相交，达到动态盈亏平衡。综合上述，本测算研究结论是根据本部分投资收益及风险模拟测算和评估，项目开发是可行。第九章社会效益及环境效益评价项目社会效益评价带动相关产业发展房地产业带动上游钢铁水泥等建材行业，下游装修家具等行业，产业关联度强带动系数大，是促进国民经济增长支柱产业。据有关资料显示，目前房地产发展带动其他行业发展对我国增长间接贡献率达到个百分点。本项目开发将直接带动户县地区建材工程服务等相关产业......”。

4、“.....增加地方财政收入。创造就业机会房地产开发项目涉及面广，资金密集，劳动密集建筑行业仍主要以手工劳动为主，本项目开发将直接创造大量就业机会。项目建成后，物业管理配套服务底商等，也将会创造很多就业机会。对于解决剩余劳动力就业贡献巨大，影响深远。为户县高尚居住树立模范标杆目前户县房地产开发水平低下，户型结构不合理，基本无社区环境，缺少属于社会中坚阶层高尚社区。本项目地处沣京路，位于城市新区，拥有完善城市配套，本项目为目前户县唯带电梯多层住宅小区，社区环境优美，有大面积绿化水景，关注客户需求心态，追求居住高舒适性，志在树立户县高尚居住新形象，树立模范标杆。进步促进沣京路地区生活配套建设沣京路区域城市大配套设施完善，由于种种原因，生活配套目前欠缺，本项目开发建成将使这区域更为繁盛，并且将全面提升该区域居住物业开发形象，促成沣京路周边住宅市场全面升级。二环境效益评价为城市建设与改造带来新思想沣京路项目地段优越性，建筑形式独创性......”。

5、“.....设计用材先进环保，建筑质量精益求精，无限精神语汇项目采用先进环保建筑材料，新技术，建筑质量全程监控，力保建筑环保与安全。综合项目周边情况，空间设计讲究与外部环境呼应，在应用现代智能科技同时体现对历史尊重，在追求主人尊崇同时充分满足舒适性需要，为建筑披上了无限延展思想空间，赋予了项目代言都市高尚住宅精神特质。综上所述，开发建设沣京路风景洋房项目不但经济效益良好，而且对于户县经济社会发展都具有定推动作用，社会效益十分显著。此外本项目对于促进周边环境良性发展，提升户县整体形象，提高户县当地房地产开发水平等都将有重大意义。第十章可层福利建之降低，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则升高。当投资增加时，内部收益率为，仍大于设定季度收益率，抗风险性很强当销售收入增加时，内部收益率随之升高，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则降低。当售价降低时，内部收益率为，仍大于设定基准收益率，抗风险性很强从单因素敏感性分析中得出该项目抗风险性很强......”。

6、“.....内部收益率为，曲线位于基准收益率上方，大于基准收益率，抗风险性很强除深褐色线以外，其余双因素在设定范围内同时变化时内部收益率曲线均位于基准收益率曲线上方，表明内部收益率大于基准收益率。收入减少，投资增加约时，收益率曲线与基准收益率相交，达到动态盈亏平衡。综合上述，本测算研究结论是根据本部分投资收益及风险模拟测算和评估，项目开发是可行。第九章社会效益及环境效益评价项目社会效益评价带动相关产业发展房地产业带动上游钢铁水泥等建材行业，下游装修家具等行业，产业关联度强带动系数大，是促进国民经济增长支柱产业。据有关资料显示，目前房地产发展带动其他行业发展对我国增长间接贡献率达到个百分点。本项目开发将直接带动户县地区建材工程服务等相关产业，带动地方经济发展，增加地方财政收入。创造就业机会房地产开发项目涉及面广，资金密集，劳动密集建筑行业仍主要以手工劳动为主......”。

7、“.....项目建成后，物业管理配套服务底商等，也将会创造很多就业机会。对于解决剩余劳动力就业贡献巨大，影响深远。为户县高尚居住树立模范标杆目前户县房地产开发水平低下，户型结构不合理，基本无社区环境，缺少属于社会中坚阶层高尚社区。本项目地处沣京路，位于城市新区，拥有完善城市配套，本项目为目前户县唯带电梯多层住宅小区，社区环境优美，有大面积绿化水景，关注客户需求心态，追求居住高舒适性，志在树立户县高尚居住新形象，树立模范标杆。进步促进沣京路地区生活配套建设沣京路区域城市大配套设施完善，由于种种原因，生活配套目前欠缺，本项目开发建成将使这区域更为繁盛，并且将全面提升该区域居住物业开发形象，促成沣京路周边住宅市场全面升级。二环境效益评价为城市建设与改造带来新思想沣京路项目地段优越性，建筑形式独创性，居住条件舒适性等将对户县房地产开发带来思想冲击。设计用材先进环保，建筑质量精益求精，无限精神语汇项目采用先进环保建筑材料，新技术，建筑质量全程监控，力保建筑环保与安全......”。

8、“.....空间设计讲究与外部环境呼应，在应用现代智能科技同时体现对历史尊重，在追求主人尊崇同时充分满足舒适性需要，为建筑披上了无限延展思想空间，赋予了项目代言都市高尚住宅精神特质。综上所述，开发建设沣京路风景洋房项目不但经济效益良好，而且对于户县经济社会发展都具有定推动作用，社会效益十分显著。此外本项目对于促进周边环境良性发展，提升户县整体形象，提高户县当地房地产开发水平等都将有重大意义。第十章可层福利待遇逐年提升，收入稳定。有较高文化程度，以中年为主。虽然单位拥有自己生活社区，但是更多置业者渴望今后拥有更高品质生活居所，属于购买力较强特殊群体。教师文化程度较高，福利待遇稳定。对高质量生活品质有不懈追求。以中青年两口之家或孩子较小三口之家为主。受单位房源职称等多方面条件限制，多为次置业或过渡性置业，带有定投资保值色彩，迫切想改善目前生活居住条件。企事业单位员工周边大型企事业单位工薪族，生活规律，对生活品质相对要求较低，易于满足......”。

9、“.....但受单位集资房购买条件限制，不得不考虑商品房。但整体购买力较薄弱，不是本项目主力客群。周边乡镇潜在客群周边乡镇财富阶级，因不满足自身现有居住状况或为子女求学考虑而进入户县置业群体。四产品定位产品定位简约现代风格砖混电梯多层和少量高层住宅户型定位舒适型两房及三房住宅户型两室三室四室复式面积区间以上配比注顶层部分根据实际需要布置机动复式产品并根据后续销售状况可做平层与跃层转换。价格定位根据当地在售项目价格，综合本项目建造成本，确定电梯多层元，小高层元，北侧沿街商业元，西侧沿街商业元，写字楼价格元。规划布局地块北侧临街，具有很大商业价值，此处建筑不会影响小区内日照，所以此处临街布置高层住宅和高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。由于户县消费能力较弱，小汽车拥有量少，所以不设置地下停车库，规划沿东南外围设置地面停车位。各项技术指标如下表所示接下页项目指标备注占地面积亩总建筑面积住宅多层高层不包括地下面积，地下面积部分做设备用房......”。