1、“.....总人口万 人，辖镇乡个村街社区，聚居汉壮苗瑶侗等个民族。县城城区面积为平方公里，人 口万余人，商贸十分发达，历来是桂北湘西黔东南三省区交界中心区域的商品集散地，素有小柳州之美 称。 融安县房地产开发现状统计表 项目开发性质项目名称项目概况 传统宅基地住宅项目平均单价元 集资建房小区银行职工宿舍平均单价元公务员小区平均单价元 教师公寓等平均单价元 商品房项目 东龙居平均单价元 绿水东岸。鑫升源平均单价元 长安城市购物广场等 住宅平均单价元 层商铺平均单价元， 以每月元返租年。 二层商铺平均单价元， 以每月元返租年。 年在融安建设小柳州，融入大柳州城市建设规划中，以城东区建设为重点，扩大规模，完善功能，加 快推进城市化步伐。完善城市功能，实现城市容量扩张，全力打造城市品牌，构筑起经济发展的平台。城市化水平 已提高个百分点。同时，融安县房地产业得到了较快的发展。融安县房地产业的升温，有其历史必然性的......”。

2、“.....市民的消费信心得以增强和巩固 机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求 在建设小柳州，融入大柳州城市建设规划中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。 金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业 的发展。 二项目地块价值分析 本项目地处融安县商业最活跃最繁华的商业中心桔香路中南段，原融安县饮食服务公司。属于融安县区的 核心商业区范围，其商业价值具备先天的区位和地段优势。 项目东部及南部为使用中的居民房单位宿舍和临街店面，比较破旧，有较好的商业气氛，但档次不高。 融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带，广场东面为规划中的县人民政府所在地北面为融安综合 批发市场，西南面为居民区，环广场周边为城市道路。广场总建设面积为亩，工程投资多万元人民广 场的改建会强化城市生活商务中心文化中心功能和旅游功能，形成融安的县区向心源，会提升区域形象......”。

3、“.....对同区商业而言是大利好。对本项目而言，商业环境人文环境的逐步改善会带来更多的投资者和经营者，销售通路会更宽广。 同时长安广场的形象会清晰城市中心区的功能定位，令本项目处于大型商业购物区范畴，将明确指引目标 客户的投资置业热情，将其整合有利于本项目的宣传推广。三项目分析 总表 优势分析劣势分析 区位优势 地段优势 项目可塑性强 人气优势 交通优势 配套优势 规模较大，商业面积大 项目工期长，市场有压力 周边现有的工期长，市场有压力 周边现有的竞争楼盘给项目销售及招商 带来定的压力 机会分析威胁分析 区域商圈的商场功能面临调整 长安广场互补城区功能 目前融安商业项目营销手段落后 临街铺面拆迁促进租赁需求 长安城市购物广场的先行，对本项目有 直接威胁 消费观念限制 国家政策频频出台......”。

4、“.....据最新的城建规划显示该区的城市功能拟调整为大型商业购物区 商务中心区文化中心区，其商业功能和旅游功能得到进步加强，成为融安城市生活和商业的核心区。 本项目地处融安商业的核心范围，拥有先天的区位优势，对目标客户群有极强的吸引力。 优势应用 本项目是融安的高价区，其商业地位占据融安的制高点，在宣传推广方面将有利于本项目。 地段优势 桔香路是融安县最繁华的传统商业街，其周边带是本县商贾云集商机最深厚的地方，是城市未来的个商 业旅游重心区。 本项目位于桔香路中南段，并与工商银行火车站汽车站相邻，其地段优势无可替代，市场潜力有待挖掘。 优势应用 研展桔香路在融安商业娱乐的市场号召力，将利于本项目的推广。项目可塑性强 本项目占地面积约平方米，具备营造县中心大型商业楼盘的条件融安县区的规划将重新整合县中心区 的商业旅游环境，令本项目具备很强的可塑空间。 优势应用 针对融安现有商业卖场购物功能的状况......”。

5、“.....为本项目营造独特的项目个性。 作为新的商业项目，本项目具备了相当的规模，在项目功能上可以规划地比较完善。 人气优势 桔香路是融安居民消费的集中区，本项目位于县中心区最繁华的商业街上，为本项目带来大量的人流人气。 优势应用 人流人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提供给目标客户信心的保证。 交通优势本项目四面环路，交通网络四通八达，出入方便快捷。其所带来的密集的车流人流令本案的商用物业具有多 元化发展的先天条件。 优势应用 充分利用本项目交通优势，将本项目商用物业的价值提升至融安首席繁华商业步行街，从而保证开发商赢利空 间的最大化。 配套优势 项目所在地块位置存在的大问题是交通环境区域内部交通比较混乱，机动车和非机动车停车位不足，步行交 通和机动车交通混杂。 项目所在的十字街口是融安县的交通枢纽，人车混行停车位严重不足占据路面停车，成为交通最大隐患， 给项目规划带来必须考量因素......”。

6、“.....在配套方面获取优势，满足该地区的停车需求，获取更 大商机。 优势应用在规划设计阶段充分考虑停车消费及住户使用功能，为项目营销推广提供更完备条件。 小结 项目的这些优势，再结合个性化生活的商业楼盘规划营造，以形成本项目极强的卖点。 项目劣势分析 规模较大，商业面积大 本项目占地面积达多平方米，三层商场的规划，建成后将成为融安县最大的商业项目，融安县外来人口 较少，要保证如此大的商业项目顺利地维持经营，单靠本县的人口较难支撑。 应对措施 利用旅游资源，拓展项目卖点，实现部分商业面积由外来商户消化。 项目工期长，市场有压力本项目现处于筹建阶段，距离商铺预售时间尚有较长时间，可能会错失商铺销售的先机。 应对措施 及时跟进本项目各种证照的办理过程，完善销售前期的法律手续 在项目客户的原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目的宣传推广工作，来吸引潜在客户的注意。 同质项目竞争激烈 项目周边现有的竞争楼盘较多......”。

7、“.....完善商业功能的规划，以抢占人气为主要的竞争方向。 项目机会分析 区域商圈的商场功能面临调整 我司市调组在本次市调过程发现融安的商场经营基本以百货公司形态出现，辅以精品服饰商场经营，均强 调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。 目录 第章项目提案的原则及思路 第二章项目分析 融安县房地产市场分析 二项目地块价值分析 三项目分析 总表 项目优势分析 项目劣势分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

8、“..... 的概念 建立具有中国特色的 二建筑风格建议 商场建筑设计建议 具体建议 三环境设计建议花的海洋 动态园林休闲区 音乐无限 艺术之都 四设施配套建议 商用项目的主要配套 规划配套设施的原则建议 五商铺间隔建议 大小商铺间隔的对比分析 相关建议 商铺间隔具体建议 商户组合建议 六物业管理商业管理建议 物业管理提前介入的工作商业管理提前介入的工作 七商场其他规划建议 人流引导 交通组织 物流输送 辅助性服务设施 八住宅部分规划建议 第五章总体营销推广方案 总体推广战略思路 二营销策略 总体营销思路 三事件营销策略 四项目定价策略定价考虑因素 商场销售价格建议 住宅部分价格建议 五招商策略 策略提前介入制定招商政策 策略二有意识选择商户 策略三经营商品类别与商场定为致 第六章合作方式建议 全程代理式 二营销顾问式 三策划提案式 结语 第章项目提案的原则及思路 ......”。

9、“.....即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。 充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。 以售得出租得满做的旺为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的 市场定位。 以做得旺为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。 优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。 结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。 第二章项目分析 融安县房地产市场分析 融安县位于广西北部，与柳州桂林分别相距公里和公里。全县总面积平方公里，总人口万 人，辖镇乡个村街社区......”。