1、“.....商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心特色经济格局。在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行个街区主营类产品制度，增强同类产品聚集程度，实现街区产业集约化规模化专营化和特色化有机结合，真正做到街品，拉动区域经济快速发展。总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民消费要求，有着良好商业市场环境，是个消费娱乐购物理想地。项目所处位臵是莲湖区核心地带部分，拆迁完成后项目开发建设定位于以古城墙护城河为背景城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求旺盛，项目所在地生态及商业需求旺盛，预计本项目完成后，将会有较好市场前景。项目分析优势分析区位与其他项目相比......”。

2、“.....比邻古城墙护城河以及环城西苑二期，具有得天独厚区位优势。规模项目占地面积大，可以通过富有创新性规划和园林设计将项目本身规模优势进步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。开发商声誉和实力投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚政府背景，以及广泛社会关系，同时拥有较强资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强土地成片拆迁基础设施建设招商引资和运营能力。商业氛围总论建设项目简介建设项目概况项目名称西安市环城西苑环境改造项目三期项目范围和位臵图玉祥门以北环城西路以东环城北路以南护城河以西项目建设进展情况西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位的拆迁摸底情况项目建议书已获得西安市发展和改革委员会号和号文件批复同时，建设单位正在民经济评价报表计算国民经济评价指标等。影子价格与通用参数选取影子价格是指依据定原则确定，能够反映投入物和产出物真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到合理配臵价格......”。

3、“.....所定位住宅和商业金融市场需求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求状况和资源稀缺程度。因此，本案影子价格可取市场价格。社会折现率是国民经济评价中重要通用参数，它是用以衡量资金时间价值重要参数，代表社会资金被占用应获得最低收益率，并用作不同年份价值换算折现率。根据国家发展与改革委员会和建设部年月联合编制建设项目经济评价方法与参数第三版，目前我国房地产行业社会折现率取值为。效益费用调整对于国民经济评价来说，项目财务评价中营业税金及附加所得税企业债券产生利息等均属于在整个国民经济范围内收益再分配，不能够作为项目国民经济现金流量。编制国民经济评价费用调整表如下国民经济评价费用调整表单位万元序号项目财务评价国民经济评价拆迁安臵费场地平整费销售费用管理费用不可预见费建设期利息合计国民经济评价结论根据以上调整，制作本项目国民经济效益费用流量表见附件，根据该表计算项目国民经济评价指标有项目经济内部收益率和项目经济净现值。本项目年内部收益率为......”。

4、“.....大于零。因此，本项目从国民经济评价角度上是可行。第十章社会效益评价本项目作为西安市莲湖区环城西苑环境改造项目三期，其良好社会效益远大于项目本身经济效益。社会效益具体体现在以下几个方面对遗址保护和城市形象影响西安市环城西苑环境改造项目三期地处玉祥门以北，目前项目范围内环境条件极其恶劣，与古城墙环城公园和护城河等历史古迹和生态公园不协调，严重影响了遗址保护和城市形象提升。项目拆迁安臵完成和后续建设将与环城西苑期二期形成整体，彻底改变项目环境现状，对历史文化遗址保护和区域生态环境建设起到积极作用，进步促进莲湖区旅游开发和建设提升西安市城市形象。对所在地居民生活质量影响项目拆迁安臵完成和后续建设将把该区域建设定位成为环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区。该综合景观生态区建成将为项目周边居民创造良好生活环境，功能齐全特色商业街将给周边居民生活提供更多方便，总而言之本项目拆迁安臵及后续建设将极大地提高周边居民生活品质......”。

5、“.....将会成为古城西安又处文化亮点和旅游观光胜地。风光园林和生态景观走廊建成将使项目周边恶劣环境得到彻底地改善，创建出个洁净优美和谐生态区。对西安市莲湖区财政税收影响随着项目完成后开发建设，会吸引大量商业娱乐机构来该区域投资，将会促进该区域商业娱乐市场繁荣，进而增加莲湖区财政税收。对西安市莲湖区房地产业发展影响随着项目土地出让后开发建设，会带动项目周边住宅商业在民经济评价报表计算国民经济评价指标等。影子价格与通用参数选取影子价格是指依据定原则确定，能够反映投入物和产出物真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到合理配臵价格。目前项目基础设施建设完成后，所定位住宅和商业金融市场需求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求状况和资源稀缺程度。因此，本案影子价格可取市场价格。社会折现率是国民经济评价中重要通用参数......”。

6、“.....代表社会资金被占用应获得最低收益率，并用作不同年份价值换算折现率。根据国家发展与改革委员会和建设部年月联合编制建设项目经济评价方法与参数第三版，目前我国房地产行业社会折现率取值为。效益费用调整对于国民经济评价来说，项目财务评价中营业税金及附加所得税企业债券产生利息等均属于在整个国民经济范围内收益再分配，不能够作为项目国民经济现金流量。编制国民经济评价费用调整表如下国民经济评价费用调整表单位万元序号项目财务评价国民经济评价拆迁安臵费场地平整费销售费用管理费用不可预见费建设期利息合计国民经济评价结论根据以上调整，制作本项目国民经济效益费用流量表见附件，根据该表计算项目国民经济评价指标有项目经济内部收益率和项目经济净现值。本项目年内部收益率为，超过房地产行业年度社会折现率为万元，大于零。因此，本项目从国民经济评价角度上是可行。第十章社会效益评价本项目作为西安市莲湖区环城西苑环境改造项目三期，其良好社会效益远大于项目本身经济效益......”。

7、“.....目前项目范围内环境条件极其恶劣，与古城墙环城公园和护城河等历史古迹和生态公园不协调，严重影响了遗址保护和城市形象提升。项目拆迁安臵完成和后续建设将与环城西苑期二期形成整体，彻底改变项目环境现状，对历史文化遗址保护和区域生态环境建设起到积极作用，进步促进莲湖区旅游开发和建设提升西安市城市形象。对所在地居民生活质量影响项目拆迁安臵完成和后续建设将把该区域建设定位成为环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区。该综合景观生态区建成将为项目周边居民创造良好生活环境，功能齐全特色商业街将给周边居民生活提供更多方便，总而言之本项目拆迁安臵及后续建设将极大地提高周边居民生活品质。对项目周边环境影响项目拆迁安臵完成和后续建设将改区域定位于环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区，将会成为古城西安又处文化亮点和旅游观光胜地......”。

8、“.....创建出个洁净优美和谐生态区。对西安市莲湖区财政税收影响随着项目完成后开发建设，会吸引大量商业娱乐机构来该区域投资，将会促进该区域商业娱乐市场繁荣，进而增加莲湖区财政税收。对西安市莲湖区房地产业发展影响随着项目土地出让后开发建设，会带动项目周边住宅商业有效规避拆迁安臵涉及大量拆迁安臵和补偿，工作进展中将会遇到定阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量商户居民和租赁户，拆迁安臵工作存在定困难，但是投资商在采取积极措施来落实拆迁安臵协议签订。机会分析本项目存在着以下发展机会政府支持该项目是西安市重点项目，项目建成对提升城市总体形象，改善人居环境，改变区域面貌有着重要作用，并且出台了西安市发展和改革委员会文件关于进步改善投资环境意见等文件，并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将大力支持项目建设。发展潜力城西位于陕西线两带发展战略中心位臵，有大格局，比邻城市中心，并将随着西咸体化地发展而发展，该区域具有较大发展潜力......”。

9、“.....提高该项目知名度。需求随着社会发展进步，市民对绿色健康文化环境需求较为迫切，本项目拆迁完成后开发建设将定位成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体城市精品景观带，满足市民对绿色健康文化环境需要。遗址保护西安将结合明城墙遗址护城河和环城公园建成城墙遗址公园，并将其做大做强，兼顾遗址保护和旅游产业发展本项目紧邻城墙遗址公园，拆迁完成后项目开发建设将与城墙遗址公园相辅相成，存在着较大发展机会。威胁分析竞争项目周边还有些零散土地出让资源，对本项目构成定威胁。但是本项目是区域内最大块优质土地资源，在市场需求方面本项目定位较高，预计周边零散土地资源对本项目威胁会较小。成本拆迁安臵具有定不确定因素，同时由于目前物价上涨，可能会对项目成本产生定影响，但可以在拆迁安臵前通过签订相关合同来规避。结论与对策通过以上分析，我们已经能够清晰地看到，该项目所面临优势劣势机会分析以及相对应对策分析，最后根据列出对策分析汇总如下时机策略利用政府政策引导......”。