1、“.....通过这组数字，可以看出由于拆迁规模扩大，导致住房被动刚性需求急剧上升。流动人口对地产市场影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源聚集能力。在内蒙境域内，市绝对属于经济增长最快地区。年东胜城区仅有万余人，到时隔年后年，仅东胜市户籍人口即达到万人，年均增长人口万，年均增长比例为将近。目前，东胜市常住人口万人，加上流动人口近万人。人口集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价持续走高提供了有力支持。以改善现有居住条件为目消费需求经济发展使城市居民手中可支配收入越来越多，对现有居住条件不满造成了大量社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大方式来改善自己住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同是，传统安居乐业心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人收入购房。非理性消费需求对于房地产市场影响土地资源稀缺和地价自然趋升......”。

2、“.....同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求及房价快速上升，进步强化了这种认识。再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走总论项目名称市汽车博览园住宅小区建设项目建设单位市房地产开发有限责任公司项目建设地址市镇可研编制单位内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司资质证书编号证书等级发证机关国家发展和改革委员会建设单位概况本项目由市实业有限责任公司全资子公司市房地产开发有限责任公司以下简称房地产组织开发。市实业有限责任公司成立于年月，公司注册资本万元，是家集土地级开发商业地产车辆销售商铺租赁路投资计划项目建设期三年，建设投资在建设期第年投入，第二年投入，第三年投入。资金筹措建设单位筹集建设投资，申请银行贷款。第十四章财务评价项目租售计划通过市场预测，高层销售均价按元平米计算,低层住宅销售均价按元平米计算。成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平......”。

3、“.....包括代理广告律师等费用以销售收入计算。营业税及附加营业税，城市维护建设税，教育费附加综合税率为。所得税所得税率按照计取。投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格详见附表计算分析，整个项目开发期累计税后利润万元。项目总投资收益率达到。财务评价指标通过全部投资现金流量表分析可得如下指标所得税前财务内部收益率财务净现值万元。经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率大于基准收益率,且项目全部投资财务净现值为正数,则本项目在财务效益评价下是可行。敏感性分析考虑项目实施过程中些不确定因素变化，可研分别对建设投资销售收入作了不利单因素变化时对项目盈利能力影响分析，详见表敏感性分析表。序号项目基本方案销售收入下降建设投资上升数据数据较基本方案数据较基本方案税后内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值万元由该表分析得知，建设投资上升销售价格下降单因素变化时，财务内部收益率均高于基准收益率，项目仍具有定盈利能力，说明该项目风险水平较低......”。

4、“.....财务评价结论通过以上财务分析，该项目内部收益率高于行业基准收益率，盈利能力和清偿能力指标符合该行业要求，具备定抗风险能力，从财务角度分析，项目可行。第十五章社会效益分析环境效益分析本项目规划设计以人为核心，注重人与环境相互协调，建筑设计理念超前，建筑形态行云如水曲线流畅造型优美新颖时尚线条和细部处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。市商住小区周边绿化建筑小品布局合理巧妙，错落有致，营造出个良好消费氛围。项目建成后可以改变当地设施简陋环境恶劣现状，形成个环境优美配套设施齐全。它对改善周边环境，提升区域生活环境质量等将会有显著环境效益。社会效益分析项目建成后，可以满足住房市场需求，提高人民生活质量，为居民提供个高雅舒适居住环境，通过项目开发可以提高该地区消费档次，提升地价，带动周边地区房地产商品销售休闲城市交通等产业全面发展。项目建设还有利于改善市东胜区汽车博览园区塔拉壕镇形象和投资环境，促进城镇总体规划早日实现，社会效益巨大......”。

5、“.....并符合规划城市规划要求场地注位置优越，自然路投资计划项目建设期三年，建设投资在建设期第年投入，第二年投入，第三年投入。资金筹措建设单位筹集建设投资，申请银行贷款。第十四章财务评价项目租售计划通过市场预测，高层销售均价按元平米计算,低层住宅销售均价按元平米计算。成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。销售费用销售费用按照市场惯例，包括代理广告律师等费用以销售收入计算。营业税及附加营业税，城市维护建设税，教育费附加综合税率为。所得税所得税率按照计取。投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格详见附表计算分析，整个项目开发期累计税后利润万元。项目总投资收益率达到。财务评价指标通过全部投资现金流量表分析可得如下指标所得税前财务内部收益率财务净现值万元。经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率大于基准收益率,且项目全部投资财务净现值为正数......”。

6、“.....敏感性分析考虑项目实施过程中些不确定因素变化，可研分别对建设投资销售收入作了不利单因素变化时对项目盈利能力影响分析，详见表敏感性分析表。序号项目基本方案销售收入下降建设投资上升数据数据较基本方案数据较基本方案税后内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值万元由该表分析得知，建设投资上升销售价格下降单因素变化时，财务内部收益率均高于基准收益率，项目仍具有定盈利能力，说明该项目风险水平较低，抗风险能力较强。财务评价结论通过以上财务分析，该项目内部收益率高于行业基准收益率，盈利能力和清偿能力指标符合该行业要求，具备定抗风险能力，从财务角度分析，项目可行。第十五章社会效益分析环境效益分析本项目规划设计以人为核心，注重人与环境相互协调，建筑设计理念超前，建筑形态行云如水曲线流畅造型优美新颖时尚线条和细部处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。市商住小区周边绿化建筑小品布局合理巧妙，错落有致，营造出个良好消费氛围。项目建成后可以改变当地设施简陋环境恶劣现状......”。

7、“.....它对改善周边环境，提升区域生活环境质量等将会有显著环境效益。社会效益分析项目建成后，可以满足住房市场需求，提高人民生活质量，为居民提供个高雅舒适居住环境，通过项目开发可以提高该地区消费档次，提升地价，带动周边地区房地产商品销售休闲城市交通等产业全面发展。项目建设还有利于改善市东胜区汽车博览园区塔拉壕镇形象和投资环境，促进城镇总体规划早日实现，社会效益巨大。第十六章结论与建议结论项目建设用地已通过招拍挂方式取得，并符合规划城市规划要求场地注位置优越，自然及繁荣，目前市场需求是在多方面因素促使下形成，有切实有效需求，自用型消费还是市场中主要力量。而且，根据现在市即定发展战略，目前市场格局还将在未来几年中继续持续段时间。目前市场开发结构年，市房地产业开发量达到万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市。其中普通商品房开发占总开发量左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。平方米以下住宅仅占住宅总供应量，平方米住宅占住宅供应量......”。

8、“.....在预售方面，平方米以下住宅预售率为，平方米住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达到。以上数据表明，目前房地产市场发展不均衡。具体表现在产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房开发比例严重失调户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分开发产品集中在同个区间后，除同类产品竞争压力会相应增大销售周期会相应拉长销售利润会相应压缩外，也会留下市场空白，产生产品真空地带。我们虽然不能得出平方米以下小户型市场需求巨大分析结论，但至少我们能从这类产品预售效果看出，这类产品目前供应不能满足市场需求。市房地产市场供需预测居住人口结构分析十五期间，市城镇人口增加万人。九五期末市城镇建成面积为平方公里，到十五末为平方公里。随着生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来务工经商人员增多，将产生大量住宅需求......”。

9、“.....铁西区人口增长率最快，镇最具发展潜力。老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着城市中心转移和新区开发建设，东胜区人口开始下降，居民开始从人口拥挤土地紧张东胜区向新区迁居铁西和镇将是人口主要迁入区。人口密度与人口变动大致相同，东胜老城区人口密度仍是最高。近两年内，天骄路板块人口密度增长率最高，其次是铁西区，而康巴什新区刚开始投入建设不久，医疗教育金融娱乐等基础设施才刚起步，还不完善，人口增长率较低，但是发展潜力最大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业发展有紧密联系。东胜区人居状况即将处于饱和状态，而相比之下，铁西区康巴什新区伊旗人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。近两三年内，铁西区会有长足发展，离东胜区购物中心商务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足人居家购物现代需求。镇随着基础设施完善，将形成自身中心商务区与中心商圈，吸引人前往置业投资。人口文化程度调查显示......”。