1、“.....对当地 的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当 地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。 伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目以整体规划空间层次 多样，组团空间亲切宜人疏密有致的特点，创造了自然休闲高 层次的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的 需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住 生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济社会效益。五项目可行性研究报告编制原则与依据 编制原则 符合国家内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律法规及规范， 贯彻国家自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划 进行布局。 结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则， 合理确定建设规模及标准。 建设集居住生活配套为体的大型生态生活园区，吸收优 秀的地方居住规划特点......”。

2、“.....努力创造个开放的，与城市生活密不可分的有机结合 综合体。 二编制依据 国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南试用 版 国家发展改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参 数第三版 国家和地方有关规程规范政策及条例等。 伊金霍洛旗城市总体规划。 建设单位提供的其它有关资料及数据。 第二章市场需求分析与建设规模 鄂尔多斯市房地产市场现状 十五期间，鄂尔多斯市城镇人口增加万人。九五期末鄂尔多斯市城镇建成面积为平方公里，到十五末为平 方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快， 大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商的人员增多， 将产生大量的住宅需求。 二房地产市场消费基础的分析 人口增加导致的刚性需求 乌兰木伦镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团 神东煤田的主采区。目前，全镇常住人口万多人......”。

3、“.....年原煤生产能力达多万吨，神东煤炭分公司的两 座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇 境内，随着企业的不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增 加导致的住宅需求空间还很巨大。 随着乌兰木伦城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进， 地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相 对繁荣的阶段。 城市化对地产市场的影响 目前，乌兰木伦人口急剧增加，住房消费结构的变动和升级， 为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引 起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的个重 要的因素。 流动人口对地产市场的影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的 聚集能力。由于近年来乌兰木伦经济的飞速发展，人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为乌兰木伦房价的持续走高提供 了有力的支持......”。

4、“.....对现有居 住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随 着住房制度的改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大的方 式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。 同时，与国外情况有所不同的是，传统安居乐业的心理导 致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是 三代人的收入购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上 涨的预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市 场供不应求及房价的快速上升，进步强化了这种认识。再加上目 前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素， 配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的 消费心理促使住房需求不断释放。 目前......”。

5、“.....目前的市场 需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型 消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在乌兰木伦的即定发展 战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外 从温家圪堵方向的房地产建设日益繁荣。 三目前市场的开发结构年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包 头市基本持平，是呼和浩特市的。其中普通商品房开发占总开发 量的左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。 平方米以下住宅仅占住宅总供应量的，平方米的 住宅占住宅供应量的，平方米以上的住宅占住宅供应量的 。在预售方面，平方米以下的住宅预售率为， 平方米的住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达 到。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在 产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发 比例失调......”。

6、“.....从现有可售商品住宅看，平方米以上户 型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对上的住宅占住宅供应量的 。在预售方面，平方米以下的住宅预售率为， 平方米的住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达 到。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在 产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发 比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了 严重失调 户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，平方米以上户 型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较 高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同 个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大销售周期会相应拉 长销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真 空地带。我们虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的 分析结论......”。

7、“.....这类产品目 前的供应不能满足市场的需求。 二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 居住人口结构分析 十五期间，乌兰木伦镇因为煤炭煤化工产业的发展，经济 日渐活跃，人口急剧增加。随着乌兰木伦镇人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来乌兰 木伦镇务工经商人员还将增多，将产生大量的住宅需求。乌兰木伦 镇做为伊金霍洛旗经济发展的重要支点，呈以下特点 乌兰木伦镇人口增长率快，发展潜力巨大。乌兰木伦镇做为 伊金霍洛旗经济发展的重要支点，发展潜力巨大。近年来，随着地 区经济的迅速发展，城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。 人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内， 乌兰木伦镇的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快， 发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展 有紧密的联系......”。

8、“.....基础设施建设力度的加大， 房地产业快速发展，将吸引人们前往置业投资。 人口文化程度。调查显示，目前乌兰木伦镇煤炭和煤化工企 业较为密集人口的文化程度比较高，这与城市的区域经济发展成正 比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，乌兰木伦镇家庭中具 有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。 又据调查了解，乌兰木伦镇各经济单位近年来普遍重视文化程 度的普及与提高，教育较为普及，这定程度地提高了乌兰木 伦镇从业人员的文化教育水平。此外，乌兰木伦镇的文化水平总体 上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。 二居住结构分析 乌兰木伦镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作原生活的区 域。据调查，乌兰木伦镇居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎 占了，其次是公车约占，其他依次是计程车步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中高收入者较多......”。

9、“.....随着乌兰木伦镇交通和基础设施 的改善以及优秀住宅小区的建设，在居住结构中乌兰木伦镇始终占 据伊金霍洛旗的重要地位。 三乌兰木伦镇房地产行业未来发展方向 乌兰木伦镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个 市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略 了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不 够。购买商品房的客户群体主要为当地部分先富阶层，包括乌兰 木伦镇本地的富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民，部分政府公务员 人群作为补充。般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。 从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好， 位置优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质 居住的需要，因此已经成为许多人第居所的首选，尤其是以尊贵 罕有的大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场的热点......”。