设北方国际航运中心和国际物流中心需要，按照统筹规划合理布局创新体制分步实施原则，借鉴国际通行做法，在天津港东疆港区设立保税港区，重点发展国际中转国际配送国际采购国际转口贸易和出口加工等业务，积极探索海关特殊监管区域管理制度创新，以点带面，推进区域整合。给予天津滨海新区定财政税收政策扶持。对天津滨海新区所辖规定范围内符合条件高新技术企业，减按税率征收企业所得税比照东北等老工业基地所得税优惠政策，对天津滨海新区内资企业予以提高计税工资标准优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧优惠中央财政在维持现行财政体制基础上，在定时期内对天津滨海新区开发建设予以专项补助。摘自国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题意见这是继年月，国务院给予上海浦东新区国家综合配套改革试验区政策后，又个国家级改革试验区，标志着天津滨海新区突破了地区概念，成为中国对外开发窗口。滨海新区与浦东经济特区比较今年月两地经济指标比较滨第部分项目概况第二部分项目开发可行性研究分析项目开发背景二项目立地环境分析三项目市场分析四项目开发方案五项目财务测算层ⅹ元日租，出租地下建筑个车位月租元商业裙楼不纳入销售，计为净资产合计年租金达万元税金税率约为销售费用约为销售收入财务费用按亿元贷款，期限年滨海浙江大厦五项目财务测算如上表显示，本项目销售收入合计为万元，销售量为全部可销售面积，其他用于出租型物业，资产共计万元归属股东，由项目公司转化为资产管理公司负责经营，经营净利润按照公司章程派发红利。本项目建设成本万元，合建设成本单价元平米，其中股东自筹万元，银行贷款万元本项目建设周期自年月开始，至年月完成，建设周期年半。本项目销售周期为年，自年月年月强销期，完成总销售面积。年月年月持续期完成销售面积。至年月进入尾盘销售。本项目未售部分，共计万元计入公司资产，自年月开始计租，公寓按照出租率计算，年租金收入万元，年租金达万元。滨海浙江大厦项目静态财务测算表项目单价面积合计万元成本测算建设成本销售收入写字间公寓产权酒店商业裙楼销售费用税金财务费用净销售收入利润投资利润率股东回报率股东股权投资总额为万元。经初步测算，本项目销售即可收回投资，按照销售期为个月，建设周期为年个月，扣除项目建设期与销售期重叠部分，实际项目回收期为年。项目投资回报率为。项目销售总面积为建设面积即可收回投资并实现盈利。剩余部分转为公司资产，按照市值评估合计万元，委托项目管理公司进行出租运营，年净租金收入为万元。滨海浙江大厦六风险分析政策风险由于国内部分城市房地产投资过热，多项宏观调控措施相继出台，其主要目在于适度限制房地产投资。对天津房地产市场影响较大政策主要是对购买后不满年即转让房产全额征收营业税房地产贷款风险管理指引严格商品房预售审批等几个方面，其带来风险主要是投资型购房受到限制融资难度加大。对于本项目而言，投资型购房者购买无论是办公还是公寓，主要是用于出租经营，因而不会受到什么影响。由于本项目前景较好，融资问题可以通过土地使用权抵押借款寻找投资合作伙伴预售街铺等方式解决。市场风险本项目开发内容以办公公寓为主，而未来滨海新区写字楼供应量较大，本项目可能会面临较为严峻竞争形势。市场风险规避主要是通过产品差异化策略来实现。本项目开发模式是办公商业公寓，是天津滨海新区投资热点，因而可以避免与处于传统商圈中般项目形成正面竞争。经营风险国内开发写字楼项目普遍存在销售较好而经营状况不佳问题，这主层ⅹ元日租，出租地下建筑个车位月租元商业裙楼不纳入销售，计为净资产合计年租金达万元税金税率约为销售费用约为销售收入财务费用按亿元贷款，期限年滨海浙江大厦五项目财务测算如上表显示，本项目销售收入合计为万元，销售量为全部可销售面积，其他用于出租型物业，资产共计万元归属股东，由项目公司转化为资产管理公司负责经营，经营净利润按照公司章程派发红利。本项目建设成本万元，合建设成本单价元平米，其中股东自筹万元，银行贷款万元本项目建设周期自年月开始，至年月完成，建设周期年半。本项目销售周期为年，自年月年月强销期，完成总销售面积。年月年月持续期完成销售面积。至年月进入尾盘销售。本项目未售部分，共计万元计入公司资产，自年月开始计租，公寓按照出租率计算，年租金收入万元，年租金达万元。滨海浙江大厦项目静态财务测算表项目单价面积合计万元成本测算建设成本销售收入写字间公寓产权酒店商业裙楼销售费用税金财务费用净销售收入利润投资利润率股东回报率股东股权投资总额为万元。经初步测算，本项目销售即可收回投资，按照销售期为个月，建设周期为年个月，扣除项目建设期与销售期重叠部分，实际项目回收期为年。项目投资回报率为。项目销售总面积为建设面积即可收回投资并实现盈利。剩余部分转为公司资产，按照市值评估合计万元，委托项目管理公司进行出租运营，年净租金收入为万元。滨海浙江大厦六风险分析政策风险由于国内部分城市房地产投资过热，多项宏观调控措施相继出台，其主要目在于适度限制房地产投资。对天津房地产市场影响较大政策主要是对购买后不满年即转让房产全额征收营业税房地产贷款风险管理指引严格商品房预售审批等几个方面，其带来风险主要是投资型购房受到限制融资难度加大。对于本项目而言，投资型购房者购买无论是办公还是公寓，主要是用于出租经营，因而不会受到什么影响。由于本项目前景较好，融资问题可以通过土地使用权抵押借款寻找投资合作伙伴预售街铺等方式解决。市场风险本项目开发内容以办公公寓为主，而未来滨海新区写字楼供应量较大，本项目可能会面临较为严峻竞争形势。市场风险规避主要是通过产品差异化策略来实现。本项目开发模式是办公商业公寓，是天津滨海新区投资热点，因而可以避免与处于传统商圈中般项目形成正面竞争。经营风险国内开发写字楼项目普遍存在销售较好而经营状况不佳问题，这主要着天津滨海新区突破了地区概念，成为中国对外开发窗口。滨海新区与浦东经济特区比较今年月两地经济指标比较滨海新区与浦东新区主要经济指标对比指标名称计量滨海新区浦东新区单位绝对值绝对值地区生产总值亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元全部工业总产值现价亿元固定资产投资亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元社会消费品零售总额亿元出口总值亿美元直接利用外资合同数个直接利用外资合同金额亿美元实际直接利用外资金额亿美元国内招商实际合同数个个区县级财政收入亿元区县财政支出亿元经表中对比分析可以看出天津滨海新区具备极强发展潜力。按照现行价格统计工业总产值月累计数和固定资产投资总额上滨海新区已经超过浦东新区，但在投资结构发展方面，滨海新区第二产业投资占总投资，而第三产业占。另第二产业投资增速明显高于第三产业，工业投资比重过大。后面就此方面进行详细阐述而社会消费总额仅为浦东新区半，表明新区城市功能尚不完善，还有较大潜力可以挖掘。两地比较优势分析滨海新区上升为国家战略后，将和深圳浦东地位同等重要，但滨海新区本身具有相当相对优势，且其发展模式和深圳浦东也不样。区位优势不可替代滨海新区位于我国华北西北和东北三大区域结合部，地处环渤海地区中枢部位东北亚中心，京津和环渤海湾城市带交汇点，拥有公里海岸线，是我国北方地区进入东北亚走向太洋重要门户和对外通道，也是连接我国内陆与中亚西亚和欧洲亚欧大陆桥东起点，拥有三北辽阔辐射空间。滨海新区开发和开放，将有效地带动整个天津经济发展，使之成为环渤海地区颗明星，并在经济区域中发挥独特重要作用。土地等自然资源丰富劳动动力资源充足自然资源对经济发展效率经济结构等都具有重要影响作用。丰富低廉自然资源禀赋为经济高速增长提供了基础。滨海新区腹地广阔，自然资源丰富，拥有大量荒地滩涂盐田和石油天然气原盐地热海洋资源等，如表表。土地石油地热和海洋资源等为新区形成以现代制造业和现代服务业为主产业结构提供了有力资源保障。其中丰富待开发土地资源更是为新区建设经济发展提供了巨大空间。滨海新区总面积相当于浦东四倍多，且其中有平方公里盐碱荒地，仅这块就相当于浦东新区整个面积两倍多，有相当部分是不适宜耕种重度盐碱地，可作为生态和建设用地新元素，包括开放式厨房，佣人用间和天津滨海新区突破了地区概念，成为中国对外开发窗口。滨海新区与浦东经济特区比较今年月两地经济指标比较滨海新区与浦东新区主要经济指标对比指标名称计量滨海新区浦东新区单位绝对值绝对值地区生产总值亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元全部工业总产值现价亿元固定资产投资亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元社会消费品零售总额亿元出口总值亿美元直接利用外资合同数个直接利用外资合同金额亿美元实际直接利用外资金额亿美元国内招商实际合同数个个区县级财政收入亿元区县财政支出亿元经表中对比分析可以看出天津滨海新区具备极强发展潜力。按照现行价格统计工业总产值月累计数和固定资产投资总额上滨海新区已经超过浦东新区，但在投资结构发展方面，滨海新区第二产业投资占总投资，而第三产业占。另第二产业投资增速明显高于第三产业，工业投资比重过大。后面就此方面进行详细阐述而社会消费总额仅为浦东新区半，表明新区城市功能尚不完善，还有较大潜力可以挖掘。两地比较优势分析滨海新区上升为国家战略后，将和深圳浦东地位同等重要，但滨海新区本身具有相当相对优势，且其发展模式和深圳浦东也不样。区位优势不可替代滨海新区位于我国华北西北和东北三大区域结合部，地处环渤海地区中枢部位东北亚中心，京津和环渤海湾城市带交汇点，拥有公里海岸线，是我国北方地区进入东北亚走向太洋重要门户和对外通道，也是连接我国内陆与中亚西亚和欧洲亚欧大陆桥东起点，拥有三北辽阔辐射空间。滨海新区开发和开放，将有效地带动整个天津经济发展，使之成为环渤海地区颗明星，并在经济区域中发挥独特重要作用。土地等自然资源丰富劳动动力资源充足自然资源对经济发展效率经济结构等都具有重要影响作用。丰富低廉自然资源禀赋为经济高速增长提供了基础。滨海新区腹地广阔，自然资源丰富，拥有大量荒地滩涂盐田和石油天然气原盐地热海洋资源等，如表表。土地石油地热和海洋资源等为新区形成以现代制造业和现代服务业为主产业结构提供了有力资源保障。其中丰富待开发土地资源更是为新区建设经济发展提供了巨大空间。滨海新区总面积相当于浦东四倍多，且其中有平方公里盐碱荒地，仅这块就相当于浦东新区整个面积两倍多，有相当部分是不适宜耕种重度盐碱地，可作为生态和建设用地新元素，包括开放式厨房，佣人用间和后门等。公寓标准层平面写字楼标准层平面项目开发成本滨海浙江大厦工程预算表续类费明细以初装修计算序号工程和费用名称单位面积造价指标备注万元地下土建工程基坑支护工程桩给排水系统消防系统暖通系统电气系统电梯弱电系统小计二裙楼土建工程室内初装修外檐装修给排水系统消防