1、“.....进步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源合理使用，满足不同层次居民购房需求。但由于住宅产权不明晰中介不成熟手续繁杂等原因影响，我国住宅二级市场发展存在着严重不足。二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住房级市场，造成了房价持续攀升。住宅租赁市场也是住宅市场体系重要组成部分。流动人口大量存在，决定了住宅租赁市场需求旺盛。而我国当前住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产级市场需求过度旺盛。房地产级市场上，面向中低消费阶层中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构错位，有效供给不足继续扩大。年全国商品住宅施工面积竣工面积同比分别增长和，其中经济适用房却分别下降和。这造成了真正有居住需要占社会人群之大多数中低收入居民住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。信贷资金激增土地交易价格上涨是促使房价过快上涨重要动力。房地产业是个资金密集性产业......”。

2、“.....近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业过度繁荣，间接推动了房价急剧上涨。从资金角度看，是随着房地产金融支持力度逐年加大，在商业贷款和公积金贷款双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力存在，吸引了大量国际游资。自年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值压力很大。在人民币升值预期影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入国内楼市。中国人民银行公布年上海市金融运行报告表明，年月月，境外资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场总额就超过亿元，比年增长。资金问题同样表现为房地产市场银行资金易获得性。资金背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行投资规模依然过大，房价上涨过快前提下，房地产开发投资进步加快是不现实。因此，从供需双方发展趋势综合来看......”。

3、“.....在严格宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高态势。从房价构成看，房价下跌空间不大。房价构成主要包括土地成本建安成本和项目经营期间费用税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌可能性不大土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展必要条件，也是整个商品房成本中重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求快速增长，又进步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源稀缺性土地供应有限性及区位差异性，客观上导致土地供应相对不足和土地供需不平衡，在定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作进步规范也相应增加了拆迁补助费用。另方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施资金来源。因此土地成本将呈逐步升高趋势建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。近几年来......”。

4、“.....年，全国固定资产投资价格比上年上涨。其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。建材价格上涨直接导致了商品房竣工造价快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力煤炭石油供应紧张局面仍将持续铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。另方面，随着人们需求层次不断提高，商品房品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在定程度上加大了商品房开发成本人力成本项目期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资刚性特征，房地产开发企业人力成本将会持续上涨项目期间费用多是由政府部门征收，也都是经过相关部门批准，这部分成本短期内也不可能下降而对于企业开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降些。但房地产企业作为市场中法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看......”。

5、“.....从房地产市场主体行为看，房价下跌临街，所以地面层临街商业销售出租经营难度不大具体规划如下设施名称分布位置功能酒店大堂服务台层提供问讯留言票务预定复印等商务服务等。咖啡厅层主要提供咖啡西餐等服务，是公寓内业主休闲餐饮场所，也是会客绝佳场地。后台服务区需要面积平米。休息区层设置在咖啡厅附近，可作为咖啡厅延伸空间，也可以合二为。美食城地下室地下层风味小吃街停车场地下室地下层地下层地下车库共辆车位层商业连锁餐饮层必胜客中式快餐咖啡馆等主题商场层青岛旅游散客集散中心问询票务住宿组团等地下层青岛各大旅行社租车公司导游公司旅游项目公司等。商业网点层银行金融网点移动电信网点等总面积层平方米二层商业休闲购物层休闲特色生活馆服装包相鞋类等总面积层平方米三楼餐厅高级餐厅层引进家高级中餐馆和家西餐馆，为公寓内业主与周边写字楼办公志愿提供用餐服务。总面积层平方米四层办公中心多功能厅层作会议室召开各种会议，也可作宴会厅举办宴会和各种酒会等......”。

6、“.....小型会议中心层可以举行人左右小型会议，举办大型会议时，这里可以作为高层洽谈室或休息室。还可举办小型宴会。小型会议中心层两个小会议中心可以根据需要合为个，面积根据不同需要拆分合并都可。设备间层存放办公会议设备。总面积层平方米五层会所健身娱乐中心健身中心层设置常用健身器械，供公寓内业主健身娱乐。桑拿浴按摩室层供公寓内业主健身娱乐。便利店层为业主提供二十四小时便利购物。美容美发层供业主提供服务。酒吧层供公寓业主娱乐。烧烤吧室外屋顶花园供业主提供活动服务。总面积平方米四目标客户群定位根据目前酒店式公寓销售情况，我们可以看到，尽管客户以上均为本地人士，但也汇聚了不少五湖四海精英。本项目主要客源有海内外常驻机构商务人员管理人员和技术人员国内及海外常驻机构规模较大，派驻人员较多，般有专门办公和居住场所。作为办公场所，他们可能选择办公楼商住楼但作为住所，则会选择住宅或居住功能齐全酒店式公寓，而般不会选择酒店。白领阶层这部分客户群基本集中在岁之间，他们拥有超前时尚理念......”。

7、“.....投资客作为投资不少人会选择面积小，总价低，利润回报率高物业，而酒店式公寓无疑满足了这部分客户群需求。小企业和族少数盈利能力强小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公及休息居住。同时随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已悄然浮出水面，并已有不不大具体规划如下设施名称分布位置功能酒店大堂服务台层提供问讯留言票务预定复印等商务服务等。咖啡厅层主要提供咖啡西餐等服务，是公寓内业主休闲餐饮场所，也是会客绝佳场地。后台服务区需要面积平米。休息区层设置在咖啡厅附近，可作为咖啡厅延伸空间，也可以合二为。美食城地下室地下层风味小吃街停车场地下室地下层地下层地下车库共辆车位层商业连锁餐饮层必胜客中式快餐咖啡馆等主题商场层青岛旅游散客集散中心问询票务住宿组团等地下层青岛各大旅行社租车公司导游公司旅游项目公司等。商业网点层银行金融网点移动电信网点等总面积层平方米二层商业休闲购物层休闲特色生活馆服装包相鞋类等总面积层平方米三楼餐厅高级餐厅层引进家高级中餐馆和家西餐馆......”。

8、“.....总面积层平方米四层办公中心多功能厅层作会议室召开各种会议，也可作宴会厅举办宴会和各种酒会等。多功能厅要有音响设备投影设备宽带网设备等。小型会议中心层可以举行人左右小型会议，举办大型会议时，这里可以作为高层洽谈室或休息室。还可举办小型宴会。小型会议中心层两个小会议中心可以根据需要合为个，面积根据不同需要拆分合并都可。设备间层存放办公会议设备。总面积层平方米五层会所健身娱乐中心健身中心层设置常用健身器械，供公寓内业主健身娱乐。桑拿浴按摩室层供公寓内业主健身娱乐。便利店层为业主提供二十四小时便利购物。美容美发层供业主提供服务。酒吧层供公寓业主娱乐。烧烤吧室外屋顶花园供业主提供活动服务。总面积平方米四目标客户群定位根据目前酒店式公寓销售情况，我们可以看到，尽管客户以上均为本地人士，但也汇聚了不少五湖四海精英。本项目主要客源有海内外常驻机构商务人员管理人员和技术人员国内及海外常驻机构规模较大，派驻人员较多，般有专门办公和居住场所......”。

9、“.....他们可能选择办公楼商住楼但作为住所，则会选择住宅或居住功能齐全酒店式公寓，而般不会选择酒店。白领阶层这部分客户群基本集中在岁之间，他们拥有超前时尚理念，丰厚经济来源与个性化生活要求。投资客作为投资不少人会选择面积小，总价低，利润回报率高物业，而酒店式公寓无疑满足了这部分客户群需求。小企业和族少数盈利能力强小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公及休息居住。同时随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已悄然浮出水面，并已有不售价格分别同比增长和，比月份回落和个百分点住宅平均销售价格增长速度比月份升高省份仍有个。从以上信息可以看出尽管扣除政策时滞影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控大背景下，我国房地产价格将向何处发展呢我们可以从以下三个角度加以分析从供需趋势看，长期内房价下跌可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性......”。