1、“.....古塔区政府工作着手招商工作，月份已到上海进行招商完毕，预计在月份到香港再进行招商。动迁公司工作完成了动迁摸底前期准备工作，现已具备进场摸底条件，随时可进场摸底。三初步拆迁政策情况说明由于项目目前尚未开始进行动迁工作。因此，在进行动迁成本测算时，主要依据以下两点进行测算按照初步同产权沟通得到摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进行测算。年锦州新出台锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法。国家税务总局公告年第号文件企业政策性搬迁所得税管理办法。四项目掠影五市场环境分析项目周边各行业主要分布情况如下图所示本项目位于老城区中心地段，闹事繁华区，周边居住氛围浓厚，交通便利，相关配套成熟。二住宅市场分析古塔区板块目前在售楼盘有逸湖香舍卓远聚基华脉及万成中融国际，销售均价在元平米左右，逸湖香舍项目为现房，其他项目预计也会在明年年底交房。项目价格低主要由于项目体量相对小,远离城市中心商业及住宅区本项目周边二手房市场相对不够活跃......”。

2、“.....老楼比较多，且住户老年人居多，对房屋品质及社区环境等要求不高另方面这些老楼受政府旧城改造政策及太阳广场项目动迁影响，人们都在等待动迁，如不急需钱都不愿进行销售项目周边所出售二手房价格均价约在元宝地颐园将军苑白日南里吉庆里价格居高，这主要是由于住宅品质及部分住宅小区为学区房原因。项目地处锦州老城区核心地段，生活公共配套齐全交通便利，板块价值认可度较高现本项目周边区域板块内产品供给基本较少，现只有太阳广场项目即将开始推售公寓，而本项目作为新增项目在太阳广场项目公寓推售之后又可在产品设计上填补市场商品产品断档问题，有效捕捉市场机遇。小结依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格，在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测算销售均价定位元。三商圈分析锦州市商业分析古塔区中央大街核心商圈小商品批发市场人民街小吃街广厦电子市场英特锦华购物广场大定市场竞争优势，在现代集中商业占主导锦州商业市场，会增加定亮点......”。

3、“.....其中服饰皮鞋箱包等零售占据较大比重经营较好，人流量大，城市商业地位较高解放路以服饰品牌专卖婚纱摄影商务宾馆为主要业态市区最宽主干道，消费环境较好上海路宜昌路大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等人民街锦州特色餐饮全国各地餐饮经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大士英街足浴和各种休闲会所经营较好，尤其是足浴等影响力较大南京路家居婚纱摄影车行等日常生活业态经营状况般，商业气氛不足结论根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较好。根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路段，为锦州租金最高商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成商业区，锦州主要百货商场大多集中在本区段，人流购物均集中于此，商业氛围较浓。其他主要商街也均形成自己特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华......”。

4、“.....四写字楼市场分析锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。写字楼市场中融国际信息产业大厦天宇商务大厦喜来登酒店层凯旋大厦海锦大厦序号名称现状具体情况喜来登酒店层使用中锦州银行天宇商务大厦使用中三栋分别为平安保险锦州市房管局农业银行三家机构收购中融国际信息产业大厦在建为中国联通代建物业凯旋大厦使用中层为平方米写字楼海锦大厦使用中层为商务办公写字楼租金水平以下为写字楼调研情况办公楼名称建筑面积租金水平楼层位置经营情况天宇商务大厦万元天地上层，地下层，栋凌河区洛阳路中央大街年投入使用，除少量对外出租，主要为锦州市房管局平安保险农业银行三家整体收购。海锦大厦万元天地上层凌河区洛阳路三段号年建成，被宝地集团整体收购改建成住宅，年售完。层为门市银行证券教育培训等，层为商务办公，层以上改建为公寓。凯旋大厦万元天地下层，地上层，栋古塔区解放路，西邻锦华街年建成，年投入使用......”。

5、“.....层为门市房，经营咖啡西餐美发银行等，层为平方米写字楼，层为高档住宅，可办公。分析结论通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给写字楼较少,加灵活多变。现有岛式商业主要有两种形式与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多去体验休闲购物功能，通过公园植被水系小品下沉广场休闲场所等将整个商业置于环境中在与第种岛式商业相同环境前提上，不同商业体均有自己装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。岛式商业在锦州市场建立机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖商业形态，如采用岛式商业建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升情况下，岛式商业可通过新颖建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大视觉冲击力和购物全新体验，该模式打破了锦州以前固有商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感受购物休闲娱乐等功能完美结合，真正将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市......”。

6、“.....由于岛式商业围合成个完整购物环境，自身对客户产生定引力来进行消费。岛式商业在锦州市场建立风险新尝试必然会带来系列问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计业态划分及交通动线设置问题对我集团是个新挑战其次由于岛式商业业态分布相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应工作。岛式商业案例及分析岛式商业案例上海金桥岛式商业案例北京三里屯岛式商业案例分析从以上图片可以看出，岛式商业建立真正将购物休闲娱乐等功能充分完美结合在起，它更多体现是休闲功能，让人们在购物同时，享受着环境清新及生活乐趣，避免了以往商业单纯以购物为主商业模式，吸引客户来此进行消费，岛式商业之所以能够达到这种效果是由其自身优点所决定。岛式商业优点顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散到集中再到分散岛式商业能够给商家更大发挥空间，能够通过灵活组合给顾客耳目新感觉室内购物区与室外购物区组合......”。

7、“.....可不断刺激消费者视觉感官，引起购物者各阶段兴奋点④型人流路线，便于客户有目性光顾及比较消费，内部交通灵活，不存在浪费客源现象本项目岛式商业可行性结论根据以上对岛式商业在锦州建立机会威胁及些岛式商业案例分析可以看出，岛式商业街区属于新兴商业形式，岛式商业摒弃了以往大型购物中心些缺点，真正将休闲购物娱乐完美结合在起，可是消费者在休闲中购物，在购物中休闲。通过上面论证可以得出结论本项目进行岛式商业开发具有可行性。本项目岛式商业定位灵活多变。现有岛式商业主要有两种形式与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多去体验休闲购物功能，通过公园植被水系小品下沉广场休闲场所等将整个商业置于环境中在与第种岛式商业相同环境前提上，不同商业体均有自己装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。岛式商业在锦州市场建立机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖商业形态，如采用岛式商业建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升情况下......”。

8、“.....形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大视觉冲击力和购物全新体验，该模式打破了锦州以前固有商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感受购物休闲娱乐等功能完美结合，真正将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成个完整购物环境，自身对客户产生定引力来进行消费。岛式商业在锦州市场建立风险新尝试必然会带来系列问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计业态划分及交通动线设置问题对我集团是个新挑战其次由于岛式商业业态分布相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应工作。岛式商业案例及分析岛式商业案例上海金桥岛式商业案例北京三里屯岛式商业案例分析从以上图片可以看出，岛式商业建立真正将购物休闲娱乐等功能充分完美结合在起，它更多体现是休闲功能，让人们在购物同时，享受着环境清新及生活乐趣......”。

9、“.....吸引客户来此进行消费，岛式商业之所以能够达到这种效果是由其自身优点所决定。岛式商业优点顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散到集中再到分散岛式商业能够给商家更大发挥空间，能够通过灵活组合给顾客耳目新感觉室内购物区与室外购物区组合，通过空间转换，可不断刺激消费者视觉感官，引起购物者各阶段兴奋点④型人流路线，便于客户有目性光顾及比较消费，内部交通灵活，不存在浪费客源现象本项目岛式商业可行性结论根据以上对岛式商业在锦州建立机会威胁及些岛式商业案例分析可以看出，岛式商业街区属于新兴商业形式，岛式商业摒弃了以往大型购物中心些缺点，真正将休闲购物娱乐完美结合在起，可是消费者在休闲中购物，在购物中休闲。通过上面论证可以得出结论本项目进行岛式商业开发具有可行性。本项目岛式商业定位专业市场辽西小商品批发市场小百元天，服装元天，古玩元天服装小百古玩等和平路手机条街元天手机及配件锦州市商业市场分析结论根据商业分布及租金水平可以看出......”。