1、“.....第权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似交钥匙方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设开发有限公司账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是个具有我国特色普遍性现象，解决问题关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业利益，给予适当补偿，以体现权责对称市场原则。第二农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民安置补偿非常重视，给出补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整......”。

2、“.....以很好解决农民问题，杜绝三无农民发生。建议组团在货币住房安置基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险医疗保险养老保险等。第三将三个子项目打捆做法是否合理有待研究。研究所涉及三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团所有项目分摊。现在将其打捆为个项目，其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。第章项目背景和发展概况项目提出背景蔡家组团综述第区位面积和人口。蔡家组团是重庆市城市总体规划所确定都市发达圈十个外围组团之，在这个外围组团中，蔡家组团是距主城最近区位优势最显著组团。位于重庆市主城区北部北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区蔡家岗童家溪施家梁等三镇组成。东接江北国际机场，南连北部新区......”。

3、“.....北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝区北碚区经济联动和功能衔接枢纽。国道渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场公里，火车站公里，寸滩港公里。蔡家组团幅员平方公里，规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期年规划建设面积平方公里，人口规模约万人。第二地质地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约公里长沿岸线西靠中梁山山脉，大约有公里长绿色子项目。区土地整治段已完成拆迁安置，属于暂时半闲置土地，整治该段土地，则可以为后期房地产项目体育设施项目进入提供前期准备，二则可以很好贯彻滚动开发思路，为组团整体开发提供收入支撑，为项目融资提供财务保障。前期准备工作项目已完成如下前期工作中环干道三溪口立交桥子项目已经完成了征地项目设计和报批及工程设计平面图绘制区经济适用房子项目已经完成征地项目规划报批，标书制作和上报区土地整治子项目已完成征地项目规划拆迁标书制作等......”。

4、“.....是蔡家组团总项目有机组成部分，其中，中环干道三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目，是组团公共设施中重要项目之区经济适用房子项目是整个拆迁安置中首期项目，既关乎民生又关乎组团整体建设进程区土地整治子项，是个基于市场交易项目，既涉及后期项目进入，又与组团整体建设进程以及收入流量等问题。所以，三个子项目之间三个子项目与蔡家组团总项目之间在时间空间上是互含和对接，其中，任何个方面发展滞后，都会影响整体发展。三溪口立交成为中环干道交通瓶颈中还快速干道三溪口立交将要成为中环干道交通瓶颈，据预测，到年三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗高峰小时交通流量将在之间见表，年，达到之间。中还快速干道三溪口立交子项目若不尽快上马，个交通阻塞状况将很快发生。表三溪口立交高峰小时交通流量预测表单位时间三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗区经济适用房建设子项目该子项目将直接影响蔡家组团建设进程。若项目推迟上马，则其他项目进入就会相应推迟......”。

5、“.....建设用地就滕不出来，任何项目哪怕是公共资本项目都无法进入，且会产生民怨，为组团建设和发展设置了不良社会氛围，拆迁居民妥善安置是组团建设稳进保障。区土地整治子项目与前述个子项目相似，若土地不及时整治，业主就不会进入，招商引资就面临障碍，同时，地价也起不来。重要是，土地不及时整治并挂牌交易，整个蔡家组团建设就没有收入来源，组团建设成为无源之水。土地出让收益是组团经济发展资金保证。第章需求预测和拟建规模市场调查为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛社会调查，重点考察了蔡家组团周边土地均价，以市场价格为依据并结合土地整治费用确定整治土地出让价格。与蔡家组团江之隔北部新区高新区土地出让均价为万元亩经开园土地出让均价为万元亩渝北区土地出让均价为万亩沙坪坝区土地出让均价为万亩作用。蔡家组团基准基价按照级计算，商业用地为元平方米住宅用地为元平方米工业用地为元平方米。蔡家组团今年拟出让土地价格为万亩。市场预测蔡家组团正处于建设热潮之中，倍受到投资商青睐。目前......”。

6、“.....如中安翡翠湖水天花园红鼎高尔夫球场等。随着组团土地整治基础设施建设完善以及中环干道轻轨号线等市级国家级基础设施项目建成，蔡家组团将完全融入主城，土地需求也将稳步上升，地价将只升不减。市场推销战略为确保土地升值，组团拟根据国家有关政策和法规规定，按照建设用地二级市场交易规则，采取曲径通幽市场营销战略，其内容包括营造良好投资环境，吸引更多业主来组团创业定居。组团将在北碚区委政府坚强领导下，通过不断组织制度创新，树立全新管理理念，在提高办事润年平均利润率，总投资回报率为。投资回收期。项目投资回收期年。政府税收。不考虑所得税，仅经营和土地挂牌交易收入税达到万元，占土地挂牌收入。税收内容十分复杂，见北碚府发号文件。贷款偿还能力分析项目贷款总金额为万元，自年起，项目有经济收入，在项目第二年就能偿还贷款本息，还款期为年。项目用于还款资金总额为万元，平均偿债备付率为，符合要求，风险较小。贷款偿还比为，银行有较好收益。还款计划见表......”。

7、“.....见表。由分析可知，对财务效益影响程度分别为土地出让价格征地成本。当土地出让价格降低时，项目净现值为，财务上不可行。其他条件发生变化时，项目财务指标基本可以满足评价要求。项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好......”。

8、“.....项目总投资万元总收入万元计算期总成本万元，税金万元，利润万元，项目全部投资财务内部收益率，投资回收期年，项目平均偿债备付率为。整体看，项目社会经济效益好，项目风险小，抗市场干扰能力强。第章社会评价正面影响提高当地居民就业率和就业结构三溪口立交桥建设将解决中环干道瓶颈问题，项目运营将会加快当地服务业零售业餐饮业房地产业发展，由此将会增加新就业机会和就业人数。同时土地整治项目建设和运营，与之配套基础设施建设，将改善投资环境，无疑会吸引更多外来投资，大大增加当地居民和农转非人口就业机会。增加当地居民收入水平项目实施后将回给当地居民带来了两方面收入，是直接征地补偿收入，二是间接收入。征地拆迁补偿按万元亩测算，其中有万元可直接补偿到农民手中，人均占地面积亩，则人均可有万元左右补偿收入，其中次性补偿为万，评价个家庭按人测算，约为万，扣除安置房购置及装修元平方米,平方米家庭之后，每个家庭还有万元可直接支配。其二，征地以后，居民实现二三产业就业，预计年人均纯收入可达元......”。

9、“.....提高当地居民生活水平改善生活质量目前，蔡家组团人口密度相对较低，商业餐饮业零售业和服务业发展水平低，用与居民休闲娱乐购物场所较少，居民出行多有不便。随着项目实施，组团内开发建设，各种商场休闲场体育设施场场营销战略，其内容包括营造良好投资环境，吸引更多业主来组团创业定居。组团将在北碚区委政府坚强领导下，通过不断组织制度创新，树立全新管理理念，在提高办事润年平均利润率，总投资回报率为。投资回收期。项目投资回收期年。政府税收。不考虑所得税，仅经营和土地挂牌交易收入税达到万元，占土地挂牌收入。税收内容十分复杂，见北碚府发号文件。贷款偿还能力分析项目贷款总金额为万元，自年起，项目有经济收入，在项目第二年就能偿还贷款本息，还款期为年。项目用于还款资金总额为万元，平均偿债备付率为，符合要求，风险较小。贷款偿还比为，银行有较好收益。还款计划见表。敏感性分析敏感性分析主要考虑土地出让价格和征地成本两个因素变化对内部收益率和净现值影响。见表。由分析可知......”。